• Umsatzrekord des Vorjahres um vier Prozent übertroffen
• Leerstand sinkt kontinuierlich auf 3,1 Prozent
• Spitzenmiete erreicht 30-Euro-Marke – ein Plus von neun Prozent zum Vorjahr
• Investmentvolumen von 7,1 Milliarden Euro toppt Vorjahr um 49 Prozent

Im zurückliegenden Jahr wurden auf dem Berliner Bürovermietungsmarkt 925.500 Quadratmeter umgesetzt. Damit wurde das Rekordergebnis des Vorjahres um vier Prozent übertroffen, das zehnjährige Mittel sogar um 57 Prozent. Im Vergleich der Topstandorte war Berlin der zweitstärkste Markt nach München (982.600 Quadratmeter). Auch der Investmentmarkt wies mit einem Plus im Vorjahresvergleich von 49 Prozent auf 7,1 Milliarden eine hohe Marktdynamik auf. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

„Das Interesse vor allem auch internationaler Investoren an Berliner Immobilien ist immens und hat Berlin 2017 den ersten Platz unter den Top-Investmentstandorten Deutschlands gesichert“, sagt Kai Mende, Managing Director Capital Markets bei CBRE in Berlin.

Angebotsmangel bremst Flächenumsätze in den Premiumlagen

Die Hälfte des Gesamtumsatzes des Vermietungsmarktes entfiel auf die innerstädtischen Teilmärkte City-West (26 Prozent) und City-Ost (25 Prozent). Hier wurden bis zum Jahresende 239.000 beziehungsweise 227.700 Quadratmeter Bürofläche umgesetzt. Die drei Berliner Premiumlagen AAA City West, AAA Potsdamer Platz/Leipziger Platz und AAA City Ost vereinten insgesamt 123.300 Quadratmeter auf sich, was einem Rückgang von 20 Prozent gegenüber dem Vorjahr entspricht. Dieser Rückgang ist auf das sehr knappe Angebot im Premiumsegment zurückzuführen, das den erreichbaren Umsatz begrenzt. Die Mediaspree hatte 2017 einen Umsatzanteil von 17 Prozent, wovon circa 88.000 Quadratmeter auf den E-Commerce-Retailer Zalando entfallen.

TMT-Sektor weiterhin größter Umsatztreiber – Anteil von Fin-Techs steigt

Berlin war auch 2017 weiterhin ein Hot-Spot der digitalen Kreativszene. Auf Nutzer des TMT-Sektors (Technologie, Medien und Telekommunikation) entfielen insgesamt 41 Prozent des Umsatzes. Treibende Kraft war das Unternehmen Zalando, das auch für drei der vier Großtransaktionen über 30.000 Quadratmeter verantwortlich zeichnete, die im vergangenen Jahr auf dem Berliner Markt stattfanden. „Zwar war Zalando im vergangenen Jahr der TMT-Nutzer mit dem höchsten Flächenbedarf, jedoch ist die Berliner Tech-Branche darüber hinaus weit diversifizierter. Neben einer dynamischen Start-Up-Community bietet Berlin auch immer mehr Fin-Techs ein interessantes Umfeld“, sagt Vollmer.

Flexible Offices nehmen in der Hauptstadt einen immer größeren Stellenwert ein und erreichten einen Umsatzanteil von acht Prozent, was dem Spitzenwert der Topstandorte entspricht. Hierzu zählen Serviced-Office-Konzepte, die klassischen Bürostrukturen ähneln, oder Coworking Spaces, die darauf abgestimmt sind, durch räumliche Nähe Synergieeffekte zwischen ähnlichen Unternehmen zu erzeugen. „Die untereinander stark vernetzte Tech-Szene ist nicht zuletzt wegen der sich verschärfenden Angebotsknappheit offen gegenüber Bürokonzepten, die für den deutschen Markt noch relativ neu sind“, sagt Vollmer. Internationale Anbieter von Flexible Offices haben Deutschland inzwischen für sich entdeckt und drängen expansiv in den Markt. Entsprechend ist die größte Anmietung des vierten Quartals durch einen international agierenden Coworking Anbieter in der Premiumlage AAA Potsdamer Platz/Leipziger Platz zu finden. In der Eichhornstraße 3 wurden insgesamt fast 13.000 Quadratmeter zu Toppreisen angemietet. Als weitere Nutzergruppe spielt traditionell die Öffentliche Hand für Berlin eine wichtige Rolle und setzte auf das gesamte Jahr bezogen fast 100.000 Quadratmeter um.

Leerstandsrate sinkt auf 3,1 Prozent

Dank der positiven Fundamentaldaten der Berliner Wirtschaft ist die Nachfrage nach Büroflächen ungebrochen hoch. Dies lässt bei aktueller Produktknappheit die Leerstände kontinuierlich fallen. Die Leerstandsrate liegt in Berlin mit 3,1 Prozent derzeit gleichauf mit der Leerstandsrate in München, wobei sie in Berlin im Jahresverlauf um 180 Basispunkte zurückging und damit stärker gefallen ist. Somit liegt das Leerstandsvolumen für das gesamte Marktgebiet nur noch bei rund 560.000 Quadratmetern, ein Rückgang von 36 Prozent gegenüber dem Vorjahr. „In den zentralen, stark nachgefragten Lagen ist bei derartig niedrigen Leerständen schon von einer Vollvermietung zu sprechen“, erklärt Vollmer.

Großteil der Projektentwicklungen bereits vor Fertigstellung vermietet

Büroflächenfertigstellungen können die hohe Nachfrage bei Weitem nicht befriedigen. Im Jahresverlauf sind 182.200 Quadratmeter neue oder kernsanierte Flächen auf den Markt gekommen, wovon nur noch etwa ein Fünftel bei Fertigstellung verfügbar war. Diese Situation wird sich bei anhaltend hoher Nachfrage auch in der kommenden Zeit nicht grundlegend ändern. „Nach derzeitigem Kenntnisstand werden im Jahresverlauf 2018 rund 404.000 Quadratmeter Bürofläche neu auf den Markt kommen, wovon derzeit nur noch ein Viertel verfügbar ist“, erklärt Vollmer. Auch wenn sich bis Ende 2020 insgesamt rund 1,5 Millionen Quadratmeter Bürofläche in der Pipeline befinden, so steht nicht einmal mehr die Hälfte der Flächen zur Vorvermietung bereit. Aufgrund des eklatanten Nachfrageüberhangs wird sich diese Zahl zukünftig noch stark verringern.

Mieten legen kräftig zu

Die angespannte Angebotssituation wirkt sich direkt auf die Mietpreisentwicklung in den Teilmärkten aus. Zum Jahresende 2017 lag die Spitzenmiete für Premiumflächen in Toplagen bei 30 Euro pro Quadratmeter und Monat, ein Plus von neun Prozent gegenüber dem Vorjahresendwert. Dieser Wert war in der AAA City-Ost und AAA Potsdamer Platz/Leipziger Platz zu erreichen. Der stärkste prozentuale Anstieg war in der Mediaspree zu beobachten. Innerhalb eines Jahres stieg die Spitzenmiete um 43 Prozent auf nunmehr 26,50 Euro pro Quadratmeter. Einen ebenfalls hohen Anstieg des Mietpreisniveaus verzeichnet die Gesamtheit der peripheren Lagen. Durch die Flächenknappheit in den zentralen Lagen müssen Nutzer verstärkt auch Lagen außerhalb des S-Bahn-Rings in Betracht ziehen, wo noch eine etwas höhere Flächenreserve als in der Innenstadt existiert. Als Konsequenz ist auch hier ein starker Anzug der Mietpreise zu bemerken.

Entsprechend legte die gewichtete Durchschnittsmiete auf 19,31 Euro pro Quadratmeter zu – der stärkste Anstieg unter den deutschen Topstandorten. Die mit 26,32 Euro pro Quadratmeter höchste Durchschnittsmiete ist im jungen und räumlich sehr begrenzten Teilmarkt Hauptbahnhof/Europacity auszuweisen, da sich hier die Gebäudequalität auf ausschließlich hohem Niveau befindet. Die Mediaspree verzeichnete auch bei der gewichteten Durchschnittsmiete den stärksten Anstieg um 63 Prozent auf 24,88 Euro pro Quadratmeter, maßgeblich angetrieben durch eine Folge von hochpreisigen Anmietungen in Projektentwicklungen in und um das Anschutz-Areal. Die größten innerstädtischen Teilmärkte City-Ost und City-West steigerten ihr Mietniveau ebenfalls beträchtlich auf 20,75 Euro pro Quadratmeter (plus 21 Prozent) und 16,92 Euro pro Quadratmeter (ein Plus von fast 27 Prozent).

„Es kann davon ausgegangen werden, dass sich der Trend der rasant steigenden Mieten weiter fortsetzen wird. Die sich auf immer mehr Lagen ausweitende Situation der Vollvermietung wird dazu führen, dass immer öfter Premiumpreise für top ausgestattete Büroflächen gezahlt werden, die allerdings nicht in Toplagen liegen“, erklärt Vollmer.

Zweitbestes Ergebnis seit Aufzeichnungsbeginn auf Investmentmarkt

Der gewerbliche Investmentmarkt erzielte mit einem Transaktionsvolumen von 7,1 Milliarden Euro am Jahresende zwar knapp keinen neuen Rekord – 2015 wurden 7,8 Milliarden Euro umgesetzt – doch wurde immerhin das zweitbeste Ergebnis seit Aufzeichnungsbeginn erzielt. Das Vorjahresergebnis wurde sogar um 49 Prozent übertroffen. „Berlin war 2017 bei Investoren die Nummer eins der Topstandorte“, Norbert Parnemann, Senior Director Capital Markets bei CBRE in Berlin. Darauf folgten Frankfurt (6,7 Milliarden Euro) und München (sechs Milliarden Euro). Die mit 77 Prozent Umsatzanteil mit Abstand wichtigste Nutzungsart waren Büroimmobilien, gefolgt von Hotels (zehn Prozent) und Einzelhandelsimmobilien (acht Prozent).

Der größte Deal des Jahres war der Verkauf des Sony Centers am Potsdamer Platz im dritten Quartal. Für 1,1 Milliarden Euro erwarb Oxford Properties, die Immobiliengesellschaft des Pensionsfonds für kommunale Angestellte in Ontario (Kanada), zusammen mit der Investmentgesellschaft Madison International Realty das Sony Center vom südkoreanischen Pensionsfonds NPS. CBRE war beratend für die Käufer tätig. Der gewichtigste Deal des vierten Quartals war der Verkauf des Upper Wests in der AAA City-West als Teil des 1,5 Milliarden schweren Primus Portfolios. Die gemischt genutzte Immobilie, die einen Büro- und Hotelanteil besitzt, ging von der RFR Holding GmbH an die SignaHolding AG.

„Die Nachfrage nach Berliner Gewerbeimmobilien ist ungebrochen – und die Renditen entsprechend auf Talfahrt. Noch nicht ganz erreicht, so rückt die drei-Prozentmarke in Berlin immer näher“, sagt Parnemann. Auch wenn sich die Nettoanfangsrendite für Premium-Büroimmobilien gegenüber dem Vorquartal bei 3,10 Prozent stabilisiert hat, so war dennoch eine Renditekompression im Vergleich zum Vorjahr von 50 Basispunkten zu beobachten. Die Rendite der Cityrand-Lagen stabilisierte sich ebenfalls bei 3,50 Prozent. Periphere Lagen hingegen gaben im Vorquartalsvergleich um zehn Basispunkte auf 5,00 Prozent nach. Dies ist dadurch zu erklären, dass Investoren aufgrund des Produktmangels ihren Investmentfokus auf bisher weniger nachgefragte Lagen erweitern. Die Nettoanfangsrendite für erstklassige Geschäftshäuser liegt seit Anfang 2017 stabil bei 3,25 Prozent, war aber trotzdem 15 Basispunkte niedriger als zum Jahresende 2016. Hotels und Logistikimmobilien lagen am Ende des Jahres bei 4,00 respektive 4,40 Prozent und damit im Vorjahresvergleich 50 Basispunkte niedriger.

Berlin bei internationalen Investoren beliebt wie nie

Im zurückliegenden Jahr bauten ausländische Investoren ihre Position auf dem Berliner Markt weiter aus. Internationale Anleger hatten einen Anteil am gesamten Investitionsvolumen von 73 Prozent, was gleichzeitig der höchste Wert seit Aufzeichnungsbeginn ist. Nur bei zwei der 13 Großtransaktionen von einem Volumen über 100 Millionen Euro waren deutsche Investoren auf der Käuferseite. „Allein nordamerikanische Investoren hatten mit einem Umsatzanteil von in Summe 28 Prozent einen leicht höheren Anteil als deutsche Käufer“, sagt Mende.

Ausblick: Dynamische Marktentwicklung setzt sich auch 2018 fort

„Im kommenden Jahr wird sich die Nachfrage aufgrund Berlins positiver wirtschaftlicher Lage weiterhin auf hohem Niveau halten. Dementsprechend kann eine ähnlich hohe Umsatzleistung erreicht werden, wie sie 2017 erzielt wurde“, prognostiziert Vollmer. „Limitierend wird sich das immer weiter schrumpfende Angebot auswirken, das auch durch eine vergleichsweise gut gefüllte Büroflächenpipeline nicht maßgeblich erweitert werden kann. Aufgrund von Flächenreserven, die vor allem in kommenden Projektentwicklungen bestehen, werden kurzfristige, großflächige Flächengesuche nur mit einem entsprechenden zeitlichen Vorlauf gedeckt werden können. Durch die fortschreitende Angebotsverknappung wird sich das allgemeine Mietpreisniveau weiter nach oben schrauben und hohe Mietpreise können bei entsprechender Objektqualität auch außerhalb der Premiumlagen erzielt werden“, ergänzt Vollmer.

„Auf dem Investmentmarkt ist ebenfalls keine Trendwende zu erkennen. Durch das weiterhin existierende Wertsteigerungspotenzial der Berliner Immobilien, mangelnder alternativer Anlagemöglichkeiten und einem günstigen Zinsumfeld bleibt Berlin als Investitionsstandort ungebrochen beliebt. Da sich die Produktknappheit weiter verschärft, bleiben die Renditen in allen Lagen unter Druck und eine fortschreitende Renditekompression ist durchaus möglich“, ergänzt Mende.

Büromarkt Berlin: Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzungen) und Leerstandsrate

Quelle: CBRE Research, Q4 2017.

Investmentmarkt Berlin: Spitzenrendite Büro vs 10-j. Bundesanleihe

Quelle: CBRE Research, Q4 2017.

Ansprechpartner:

Marc Vollmer
CBRE GmbH
Director Office Leasing Berlin
+49 30 72 61 54 215
marc.vollmer@cbre.com

Kai Mende
CBRE GmbH
Managing Director Capital Markets
+49 30 72 61 54 254
kai.mende@cbre.com

Norbert Parnemann
CBRE GmbH
Senior Director Capital Markets
+49 30 72 61 54 261
norbert.parnemann@cbre.com

Dr. Jan Linsin
CBRE GmbH
Head of Research Germany
+49 69 17 00 77 663
jan.linsin@cbre.com