• Immobilieninvestitionsvolumen von 16,6 Milliarden Euro in den ersten drei Quartalen 2021

• Spitzenrendite für Büroimmobilien bei 2,55 Prozent; auch in weniger zentralen Lagen innerhalb des S-Bahn-Rings bereits unter drei Prozent

• Bürovermietungsmarkt steigerte sich auf 539.900 Quadratmeter

• Leerstand sank seit zweitem Quartal 2021 um 0,2 Prozentpunkte auf 2,4 Prozent

Der Berliner Immobilieninvestmentmarkt erreichte in den ersten drei Quartalen 2021 ein Investitionsvolumen von 16,6 Milliarden Euro. Damit hat sich das Transaktionsvolumen in der Hauptstadt gegenüber dem Vorjahreszeitraum mehr als verdoppelt. Auch der Bürovermietungsmarkt Berlins konnte in den ersten drei Quartalen deutlich zulegen – um 25 Prozent auf 539.900 Quadratmeter. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

Investmentmarkt

Mit 10,6 Milliarden Euro erreichte der Transaktionsmarkt Berlins das stärkste jemals dokumentierte dritte Quartal.

Dazu zählten sowohl der Verkauf der Berliner Objekte des Akelius- Portfolios als auch die Verkäufe von Deutsche Wohnen und Vonovia an die Stadt Berlin beziehungsweise an ihre Wohnungsgesellschaften. Mit den mehr als acht Milliarden Euro, die in den ersten drei Quartalen 2021 am Wohnimmobilieninvestmentmarkt Berlin investiert wurden, vervierfachte sich das Wohntransaktionsvolumen. „Aber auch der gewerbliche Investmentmarkt hat mit 8,5 Milliarden Euro bereits nach drei Quartalen das Niveau von 2020 weit übertroffen“, sagt Parnemann. Größter Einzeldeal war der Verkauf des Hochhauses Fürst am Kurfürstendamm für 1,25 Milliarden Euro. Insgesamt blieben die Marktanteile von Einzeltransaktionen und Portfoliodeals wie schon im Vorjahreszeitraum ausgeglichen. Mit dem Berliner Teil des Rapid-Logistik-Portfolios, bei dessen Verkauf CBRE beratend tätig war, stellten auch Logistikimmobilien eine relevante Größte dar, wenngleich ihr Marktanteil auf drei Prozent am Gesamttransaktionsvolumen beschränkt blieb. Weitere große, von CBRE begleitete Transaktionen, waren die Verkäufe der Carossa Quartiersentwicklung und des Büroobjektes The Markgraf.

„Viele Investoren suchten vergebens nach Top-Produkten“, sagt Mende. Zwar blieb die Spitzenrendite für Büroimmobilien im Vergleich zum zweiten Quartal 2021 stabil bei 2,55 Prozent, im Vorjahresvergleich ging sie um zehn Basispunkte zurück. Aufgrund der Produktknappheit in den zentralsten Lagen weichen Investoren vermehrt in andere Lagen aus. Entsprechend sinken auch dort die Renditen. „In der Peripherie ist die Spitzenrendite für Büroimmobilien mittlerweile auf vier Prozent zurückgegangen – und innerhalb des S-Bahn-Rings und seiner Pufferzonen sogar auf weniger als drei Prozent“, sagt Parnemann.

Während die Produktknappheit bei Core-Objekten besonders ausgeprägt ist, kamen zunehmend Investoren mit Value-Add-Strategien und opportunistischen Strategien zum Zuge, die neben Objekten mit Modernisierungsbedarf auch Grundstücke mit Planungsrecht erwerben. Ein Beispiel dafür ist Aggregate, welche das ZAR-Portfolio mit einem hohen Berlin-Anteil erwarb. „Gerade für derartige Strategien sind Lagen in der Peripherie von großem Interesse: Neben dem Flughafen und Adlershof sind dies zudem Lagen in der Nähe des ehemaligen Flughafens Tegel beziehungsweise in Spandau. Aktuell stehen auch einige Hotels zur Vermarktung mit dem Ziel diese einer neuen Nutzung zuzuführen“ so Mende.

Bürovermietungsmarkt

Erstmals seit zwei Jahren war die öffentliche Hand nicht mehr größte Nachfragebranche, sondern wurde von den Finanzdienstleitern abgelöst. „Beigetragen haben dazu neben der Anmietung der DKB im ersten Quartal in der Europacity auch FinTechs sowie Investmentunternehmen im Verlauf des gesamten Jahres. Die Finanzbranche wird nunmehr zu einer wichtigen Säule der Berliner Wirtschaft, ohne jedoch Frankfurt am Main als Finanzhauptstadt abzulösen“, sagt Vollmer. Aber auch Anmietungen aus der Technologiebranche gewannen wieder an Fahrt. Nachdem diese im zweiten Quartal 2021 57.000 Quadratmeter anmieteten, waren es im dritten Quartal bereits 103.900 Quadratmeter.

„Aufgrund der starken Nachfrage sank die Leerstandsrate zuletzt wieder“, sagt Vollmer. Zwar legte sie im Vorjahresvergleich um 0,7 Prozentpunkte auf 2,4 Prozent zu, seit dem zweiten Quartal 2021 ging sie jedoch bereits wieder um 0,2 Prozentpunkte zurück. Damit ist der Leerstand deutlich unter die 500.000-Quadratmeter-Marke gesunken. Aufgrund des Nachfragedrucks legten die Büromieten zu. Im Vorjahresvergleich stieg die erzielbare Spitzenmiete um 5,3 Prozent auf 40 Euro pro Quadratmeter und Monat. „Insbesondere die Teilmärkte Zentral, Potsdamer/Leipziger Platz und City West weisen die höchsten Mietvertragsabschlüsse auf“, sagt Vollmer. Die Durchschnittsmiete stieg im Jahresvergleich 1,4 Prozent und seit dem zweiten Quartal 2021 gegenüber dem Vorquartal um fast ein Prozent auf 27,23 Euro.

Prognose für das Gesamtjahr

„Bis Ende des Jahres ist ein Gesamttransaktionsvolumen nahe den 20 Milliarden Euro wahrscheinlich“, sagt Parnemann. Nach der jüngst erfolgreichen Übernahme der Deutsche Wohnen durch Vonovia, wird infolge der auf Berlin entfallende Anteil dieser Transaktion das Gesamtinvestitionsvolumen in der Hauptstadt für 2021 auf über 30 Milliarden Euro treiben. „Das ist ein Rekordvolumen, das seinen Titel für einige Jahre verteidigen dürfte“, erwartet Mende.

„Für das Gesamtjahr ist ein Büroflächenumsatz von mehr als 750.000 Quadratmetern zu erwarten, sofern eine Reihe diverse Verträge noch in diesem Jahr unterzeichnet werden“, sagt Vollmer. „Die öffentliche Hand könnte im Schlussquartal wieder eine aktivere Rolle am Markt einnehmen.“

„Angesicht der starken Nachfrage bewahrheitet sich die Befürchtung mancher, dass die zahlreichen Projektentwicklungen und neuen Fertigstellungen nicht vom Markt absorbiert werden können, bisher nicht“, sagt Vollmer. Etwa zwei Drittel der Fertigstellungspipeline von etwa 324.000 Quadratmetern bis Ende 2021 sind bereits vorvermietet. Dabei steuert die Hauptstadt auf einen neuen Rekordwert bei Bürofertigstellungen zu. „Selbst wenn ein Teil der Pipeline aufgrund von Bauverzögerungen verschoben werden sollte, wird 2021 das höchste Fertigstellungsvolumen seit mindestens zehn Jahren aufweisen“, sagt Vollmer. „In den kommenden Jahren werden weitere projektierte Büroimmobilien an den Markt kommen – diese Flächen werden auf dem Büromarkt Berlin aber auch dringend benötigt“, sagt Vollmer. Zum einen sind zahlreiche Gebäude veraltet und entsprechen nicht mehr den Anforderungen moderner Bürogebäude, insbesondere vor dem Hintergrund von ESG-Kriterien von Investoren und Corporate-Mietern. Zum anderen ist schon jetzt absehbar, dass die Unternehmen ihre Zurückhaltung bei der Expansion aufgegeben haben und dringend neue Flächen benötigen. „Die Angebotsknappheit in den zentralen Teilmärkten wird dort zu weiteren Mietsteigerungen führen und auch ein Anstieg der Spitzenmiete bis zum Jahresende ist nicht auszuschließen“, sagt Vollmer.