• Bürovermietungsumsatz übertrifft trotz schwachen zweiten Quartals das erste Halbjahr 2020 um 20 Prozent
• Büroleerstand mit 2,6 Prozent im Gesamtmarkt wieder auf normalem Niveau
• Spitzenmiete legte im Jahresvergleich zu; Durchschnittsmiete war stabil, ging verglichen mit dem ersten Quartal 2021 aber leicht zurück
• Investmentvolumen stieg um neun Prozent auf 5,8 Milliarden Euro
• Spitzenrendite für Büroimmobilien sank im Vorjahresvergleich um zehn Basispunkte auf 2,55 Prozent

Berlin schüttelt die Auswirkungen der Pandemie weiter ab und präsentiert sich sehr dynamisch im Hinblick auf den Immobilienmarkt. So konnte im ersten Halbjahr 2021 der Berliner Bürovermietungsmarkt verglichen mit dem Vorjahreszeitraum um 20 Prozent auf 337.300 Quadratmeter zulegen. Der Investmentmarkt der Hauptstadt verzeichnete hingegen einen Anstieg um neun Prozent auf 5,8 Milliarden Euro. Davon entfielen 4,7 Milliarden auf Gewerbeimmobilien (plus sechs Prozent) und 1,1 Milliarden auf Wohnimmobilien (plus 22 Prozent). Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

Investmentmarkt

Zudem sind die starke Nutzernachfrage nach modernen Objekten in der Hauptstadt sowie die zunehmende Bedeutung von ESG-Kriterien maßgebliche Treiber für Bestandshalter, ihre Immobilien sukzessive hochwertig zu sanieren.

Verglichen mit dem Vorjahreszeitraum ging der Marktanteil internationaler Investoren um knapp acht Prozentpunkte auf 54 Prozent zurück. „Trotz des Nachfrageüberhangs war das zweite Quartal das stärkste seit Beginn der Pandemie. Die Stadt ist einer der gefragtesten Investmentmärkte weltweit – vor allem, weil sie noch immer Entwicklungspotenzial aufzeigt“, sagt Mende. Entsprechend der starken Nachfrage ging auch die Spitzenrendite in den vergangenen zwölf Monaten um zehn Basispunkte auf nun 2,55 Prozent zurück. „Die Renditekompression gilt nicht nur für Spitzenprodukte in den Top-Lagen, sondern macht sich auch für gutes Investmentprodukt in den City-Randlagen und den peripheren Teilmärkten bemerkbar“, sagt Parnemann.

Bürovermietungsmarkt

Das zweite Quartal 2021 wies ein Bürovermietungsvolumen unter dem Niveau des Vorjahreszeitraums auf und war eines der schwächeren Quartale der vergangenen Jahre.

„Dank des besonders dynamischen ersten Quartals hat der Büroflächenmarkt jedoch nicht nur das Ergebnis des ersten Halbjahres 2020 übertroffen, sondern das durch Vermietungen und Eigennutzungen neu aufgenommene Flächenvolumen war auch größer als in jedem Vergleichszeitraum im Nachgang der Lehman-Krise und dem Beginn der großen Startup-Anmietungen ab dem Jahr 2015. Ein solches Ergebnis noch vor dem vollständigen Überwinden der Pandemie verdeutlicht den massiven Bedeutungsgewinn, den die Hauptstadt in den vergangenen Jahren als Bürostandort erfahren hat“, sagt Vollmer. Die aktuelle erhöhte Konkurrenz zwischen qualitativ hochwertigen neu fertig gestellten Flächen und alten Bestandsflächen fällt zugunsten ersterer aus. Durch die derzeit geringere Flächennachfrage nimmt insbesondere der Leerstand in weniger zeitgemäßen Flächen zu. Unter anderem ist damit der Leerstandsanstieg um 1,2 Prozentpunkte auf 2,6 Prozent verglichen mit dem Vorjahresquartal zu erklären.

„Auch aufgrund der aktuellen Zurückhaltung bei der Expansion bei einer gleichzeitig hohen Fertigstellungspipeline kann es passieren, dass spekulativ fertiggestellte Flächen kurzzeitig leer stehen und nicht komplett vom Markt absorbiert werden. Damit normalisiert sich das verfügbare Flächenangebot nach jahrelanger Unterversorgung wieder etwas“, so Vollmer.

„Deswegen ist auch die Incentivierung gestiegen. Mietfreie Zeiten sind keine Seltenheit mehr und auch Ausbaukostenzuschüsse werden besonders bei älteren Gebäuden vorausgesetzt“, erläutert Vollmer. Da das Flächenangebot jedoch in den Top-Lagen nach wie vor knapp ist, fanden viele Anmietungen in peripheren Lagen statt. Dieser erhöhte Umsatz in den B-Lagen resultiert verglichen mit dem ersten Quartal 2020 in einer etwas geringeren Durchschnittsmiete von 27,45 Euro pro Quadratmeter pro Monat. Verglichen mit dem Niveau von vor zwölf Monaten ist dies jedoch ein leichter Anstieg um 0,6 Prozent. Die Spitzenmiete ist in den letzten zwölf Monaten dagegen um drei Prozent auf 38,50 Euro angestiegen.

Prognose für das Gesamtjahr

„Angesichts der geplanten milliardenschweren Übernahmen im Wohnsegment könnte Berlin vor einem einmaligen Rekordergebnis von über 40 Milliarden Euro stehen“, sagt Parnemann. „Aber auch ohne die Wohntransaktionen steuert der Berliner Investmentmarkt auf ein sehr überzeugendes Gesamtjahresvolumen hin. 12 bis 15 Milliarden Euro sind denkbar.“

„Berlin wird im weiteren Jahresverlauf ein stark vom Nachfrageüberhang getriebener Immobilieninvestmentmarkt bleiben. Die bei der Entspannung der Pandemielage zu erwartende Erholung des Bürovermietungsmarktes dank der prognostizierten überdurchschnittlichen Wachstumsraten der Berliner Wirtschaft und den weiter steigenden Bürobeschäftigtenzahlen dürfte die Investorennachfrage aus dem In- und vor allem aus dem Ausland weiter befeuern“, sagt Mende.

„Sollte sich der Impffortschritt weiterhin positiv entwickeln, rechnen wir mit einem Anstieg der Vermietungsdynamik, sodass ein Gesamtjahresvolumen auf oder über dem des Vorjahres realistisch ist“, schließt Vollmer.