Frankfurt,
13
Oktober
2014
|
00:00
Europe/Amsterdam

Ausländisches Kapital bestimmt den Einzelhandelsinvestmentmarkt in Deutschland

Transaktionsvolumen von deutschen Einzelhandelsimmobilien um sechs Prozent auf 6,4 Milliarden Euro gestiegen // Paketverkäufe insbesondere bei Fachmärkten / Fachmarktzentren sowie Supermärkten / Discountern // Ausländisches Investitionsvolumen beträgt 48 Prozent // Investmentvolumen von über zehn Milliarden Euro für das Gesamtjahr erwartet


– In den ersten neun Monaten 2014 wurden 6,4 Milliarden Euro in deutsche Einzelhandelsimmobilien investiert und damit rund sechs Prozent mehr als im entsprechenden Vorjahreszeitraum. Insgesamt beträgt der Anteil dieser Assetklasse am Gesamtumsatz der Gewerbeimmobilieninvestments in Deutschland rund 25 Prozent. Dies geht aus einer Analyse des Immobilienberatungsunternehmens CBRE hervor. „Deutschland zählt weiterhin zu den weltweit sichersten und stabilsten Immobilienmärkten“, sagt Jan Dirk Poppinga, Head of Retail Investment bei CBRE in Deutschland. „Nach Büroimmobilien stehen insbesondere deutsche Handelsobjekte im Fokus der Anleger und profitieren vom starken Zufluss ausländischen Kapitals.“ Auch der Anteil von Portfolioverkäufen, insbesondere von Fachmärkten / Fachmarktzentren sowie Discountern / Supermärkten ist weiter gestiegen und lag bei 36 Prozent. Im entsprechenden Vorjahreszeitraum waren es noch 27 Prozent.

Ausländisches Investitionsvolumen ist gestiegen
Mit Investitionen in Höhe von drei Milliarden Euro hatten internationale Anleger mit 48 Prozent einen deutlich höheren Anteil am Gesamtvolumen als im Vorjahreszeitraum (23 Prozent oder 1,4 Milliarden). Alleine französische Anleger wie Unibail-Rodamco, die unter anderem für mehr als 500 Millionen Euro einen Anteil von 50 Prozent am CentrO Oberhausen erworben haben, stellten mit rund einer Milliarde Euro oder 15,5 Prozent die stärkste Gruppe. Anleger von den britischen Inseln investierten mit einem Anteil von etwa elf Prozent am Gesamtvolumen überwiegend im Rahmen von Einzeltransaktionen. US-amerikanische Investoren folgen mit acht Prozent an dritter Stelle der Käufernationalitäten. Hierzu trug insbesondere der Erwerb des Christie-Portfolios durch ein Joint Venture von Morgan Stanley Real Estate Investing und Redos Real Estate bei. „Generell suchen internationale Anleger nach Investmentmöglichkeiten in Deutschland“, sagt Poppinga. „Durch die stabilen Fundamentaldaten sowie ein im europäischen Vergleich attraktiveres Renditeniveau bleibt der deutsche Markt sehr attraktiv.“ Die stärkste Käufergruppe waren Asset- und Fondsmanager, die rund 1,3 Milliarden Euro oder etwa 20 Prozent der Gesamtinvestitionen tätigten. Hierauf folgen Immobilienaktiengesellschaften und REITs mit knapp 1,1 Milliarden Euro oder knapp 17 Prozent.


Investments in Regionalzentren und B-Standorten steigen
Bedingt durch die stark limitierte Produktverfügbarkeit im Core-Segment in den Topstandorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München verringerte sich das hier in Einzelhandelsimmobilien investierte Volumen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um rund ein Drittel auf knapp 1,5 Milliarden Euro. Dagegen wurde in Regionalzentren und B-Standorten mit günstigeren Renditeprofilen rund eine Milliarde mehr investiert (+29 Prozent), was auch die weiter gestiegene Risikobereitschaft der Investoren widerspiegelt. „Auch in den gewählten Anlageobjekten ist dies erkennbar“, sagt Poppinga. „So wurde in den Topstandorten überwiegend in Einkaufszentren und innerstädtische Geschäftshäuser investiert, während außerhalb dieser Märkte Investitionen in Fachmärkte, Fachmarktzentren, Supermärkte und Discounter dominierten. Deutschlandweit wurden mit 2,8 Milliarden Euro knapp 45 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens in diese Assetklasse investiert. Somit erhöhte sich das Volumen gegenüber dem auch starken Vorjahreszeitraum nochmals um 1,3 Milliarden Euro (+87 Prozent). Die größten Transaktionen in diesem Segment fanden mit dem Verkauf des Supermarkt-Portfolios von Taurus Investment Holding an Pramerica Real und Third Swedish National Pension Fund (AP3), dem Rückkauf des Sokrates-Portfolios mit zehn real-Märkten durch die Metro AG sowie der Beteiligung an rund 350 Netto-Märkten von Moeller-Maersk durch die dänische Salling-Gruppe bereits im ersten Halbjahr statt. Im dritten Quartal folgte noch der Paketkauf von acht Kaufland-Objekten durch GLL Real Estate Partners im neunstelligen Bereich.

Investitionsniveau in innerstädtische Geschäftshäuser sinkt um rund 43 Prozent
Im Segment der Shopping-Center blieb das Volumen mit gut zwei Milliarden Euro ungefähr auf Vorjahresniveau. Dies entspricht 32 Prozent des Gesamtvolumens. Hierzu trugen zu einem großen Teil die Anteilskäufe durch Unibail-Rodamco bei, die sich neben dem CentrO Oberhausen auch am Shopping-Center-Entwickler mfi AG beteiligte. „Durch die sehr stark eingeschränkte Produktverfügbarkeit sank das in innerstädtische Geschäftshäuser investierte Volumen um knapp 43 Prozent auf nunmehr knapp 1,3 Milliarden Euro ab, wenngleich hier weiterhin eine sehr hohe Nachfrage seitens der Immobilieninvestoren besteht“, sagt Poppinga.


Druck auf Anfangsrenditen steigt
Der Nachfrageüberhang im Core-Segment sorgt im großflächigen Einzelhandelssegment für weiter steigenden Druck auf die Anfangsrenditen. Dennoch blieben die Spitzenrenditen vorerst noch stabil auf dem entsprechenden Vorquartalsniveau. Für erstklassige Shopping-Center in den Topmärkten liegen diese bei 4,50 Prozent, für vergleichbare Produkte in den prosperierenden Regionalzentren bei 5,30 Prozent. Die Renditen für moderne Fachmarktzentren liegen bei 5,90 Prozent und für Fach- und Supermärkte bei 6,90 Prozent. Für innerstädtische Geschäftshäuser in den Top 5-Standorten beläuft sich die Nettoanfangsrendite im Durchschnitt auf 4,16 Prozent. „Die Renditen der Alternativinvestments von deutlich unter einem Prozent zwingen insbesondere institutionelle Investoren dazu, Immobilien in den Kernmärkten mit stabiler Wirtschaft und stabilem Immobilienmarkt zu erwerben“, sagt Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland. „Bis zum Jahresende erwarten wir ein Investitionsvolumen von deutlich über zehn Milliarden Euro, sodass Investments mit Handelsimmobilien rund ein Drittel des gesamten Transaktionsvolumens mit Gewerbeimmobilien in Deutschland ausmachen werden.“

Ansprechpartner:
Jan Dirk Poppinga
CBRE GmbH
Head of Retail Investment
+49 30 72 61 54 155
jan.poppinga@cbre.com

Dr. Jan Linsin
CBRE GmbH
Head of Research Germany
+49 69 17 00 77 663
jan.linsin@cbre.com




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