Frankfurt,
04
Oktober
2017
|
14:26
Europe/Amsterdam

Ausländische Investoren sorgen für lebhaften Investmentmarkt für deutsche Gewerbeimmobilien

  • Transaktionsvolumen mit rund 38,6 Milliarden Euro 18 Prozent über Vorjahreswert
  • 49 Prozent ausländische Investoren, davon zehn Prozent aus Asien
  • Büroimmobilien weiterhin stark nachgefragt
  • Investments in Logistikimmobilien binnen eines Jahres verdoppelt
  • Transaktionsvolumen legt bei Handels- und Hotelimmobilien ebenfalls zu
  •  Hohe Investitionsdynamik setzt sich weiter fort

Die rege Transaktionsdynamik am deutschen Gewerbeinvestmentmarkt setzt sich ungebremst fort. Nach den ersten drei Quartalen 2017 lag das Investmentvolumen mit rund 38,6 Milliarden Euro 18 Prozent über dem vergleichbaren Vorjahreswert. Dies ist ein Ergebnis einer aktuellen Analyse des integrierten Immobiliendienstleistungsunternehmens CBRE.

Dr. Jan Linsin, Head of Research Germany
Der deutsche Konjunkturmotor läuft auf Hochtouren, der Arbeitsmarkt strotzt vor Kraft, Unternehmen expandieren, die Reallöhne haben zuletzt weiter moderat zugelegt und die Früh- und Stimmungsindikatoren sind auf langfristigen Höchstständen. Die hervorragenden Fundamentaldaten sorgen dafür, dass der deutsche Gewerbeimmobilienmarkt in der Gunst der internationalen Immobilieninvestoren ganz weit oben steht. Entsprechend ist die Nachfrage nach Immobilieninvestments ungebrochen hoch und sorgt so für ein deutliches Plus beim Transaktionsvolumen.
Dr. Jan Linsin, Head of Research Germany

Internationale Investoren treiben den Markt
Der Anteil ausländischer Investoren stieg von 38 Prozent auf 49 Prozent – in den Top 5-Standorten liegt er gar bei 55 Prozent. Insgesamt steigerten die internationalen Investoren ihr Transaktionsvolumen binnen der vergangenen zwölf Monate um 6,5 Milliarden Euro oder 53 Prozent auf über 18,8 Milliarden Euro. Dagegen ging das Investmentvolumen der deutschen Investoren am Heimatmarkt marginal um drei Prozent auf knapp 20 Milliarden Euro zurück.

„Es sind vor allem ausländische Investoren, die am deutschen Investmentmarkt für den deutlichen Zuwachs des Transaktionsvolumens sorgen. Gerade bei den sehr großvolumigen Transaktionen erhalten internationale Investoren oft den Zuschlag. Von den 20 größten Transaktionen der vergangenen neun Monate, die überwiegend in Bieterverfahren verhandelt wurden, wurden 15 von ausländischen institutionellen Investoren über die Ziellinie gebracht, fünf davon von asiatischen und vier von nordamerikanischen Investoren“, sagt Fabian Klein, Head of Investment bei CBRE in Deutschland. „Deutschland genießt als Investitionsstandort weltweit einen ausgezeichneten Ruf und der hiesige Immobilienmarkt gilt in Zeiten steigender geopolitischer Unsicherheiten als Hort der Stabilität und Sicherheit.“

Die größte Transaktion im dritten Quartal war der Erwerb des Sony Centers in Berlin für 1,1 Milliarden Euro durch Oxford Properties, die Immobiliengesellschaft des Pensionsfonds für kommunale Angestellte in Ontario (Kanada), zusammen mit der Investmentgesellschaft Madison International Realty von dem südkoreanischen Pensionsfonds NPS Ende September. CBRE war beratend für Oxford Properties und Madison tätig. Weitere Großtransaktionen waren unter anderem die Übernahme eines zuvor von Apollo Global Management gehaltenen Hotelportfolios durch Invesco Real Estate, die von CBRE beraten wurde, sowie der Verkauf der Axel-Springer-Immobilien in Berlin. Während der Neubau an den norwegischen Staatsfonds Norges verkauft wurde, erwarben Blackstone Real Estate Partners Europe V und Quincap Investment Partners die 2004 eröffnete Axel-Springer-Passage mit rund 46.000 Quadratmetern Büro- sowie rund 7.000 Quadratmetern Einzelhandelsfläche. CBRE war hier ebenfalls für die beiden Käufer beratend tätig.

 

Große Deals und Topstandorte rücken in den Fokus
In den ersten drei Quartalen 2017 gab es zusammen 78 Deals mit einem jeweiligen Transaktionsvolumen von mindestens 100 Millionen Euro – insgesamt betrug das Volumen in dieser Größenklasse rund 18,5 Milliarden Euro. Von diesen wurden 45 Transaktionen mit zusammen knapp 13 Milliarden Euro von ausländischen Investoren getätigt.

Der Fokus der Investoren richtet sich wieder mehr auf die Topstandorte. Die sieben großen Investmentzentren inklusive Köln und Stuttgart zeichnen in den ersten drei Quartalen für die Hälfte des gesamten Transaktionsvolumens verantwortlich. Hier stehen vor allem Büroimmobilien und Hotels im Anlagefokus. Dabei spricht die sehr gute Performance der Immobilienmärkte für ein Investment in diese Anlageklassen. So sind die Büroflächenumsätze in den Top 5-Standorten zum Quartalsende kumuliert auf rund 2,5 Millionen Quadratmeter gestiegen – ein Plus von gut sieben Prozent im Vorjahresvergleich. Zum Teil sind deutlich steigende Spitzenmieten zu verzeichnen, aber auch die Durchschnittsmieten ziehen weiter an; in Berlin und in Frankfurt sogar im zweistelligen Bereich.

Entsprechend legten die Transaktionsvolumina in Berlin, München, Düsseldorf und Frankfurt (zum Teil) sehr deutlich zu. „In Berlin wurde der Vorjahreswert um 66 Prozent übertroffen. Die 5,57 Milliarden Euro stellen das dritthöchste Ergebnis in der Bundeshauptstadt dar – und das bereits nach nur neun Monaten“, sagt Linsin. In Hamburg war das kumulierte Transaktionsvolumen aufgrund des vorherrschenden Produktmangels im Core-Bereich im Jahresvergleich hingegen rückläufig. Eine gut gefüllte Pipeline könnte aber dafür sorgen, dass das Jahresergebnis deutlich über dem zehnjährigen Durchschnitt liegen wird.

Darüber hinaus zeigt die Vielzahl an Paketverkäufen im Logistik- und Handelssegment das gestiegene Interesse der nationalen wie internationalen Investoren am Standort Deutschland, der dank seiner föderalen Struktur nicht nur über eine breitgefächerte Wirtschaftsstruktur, sondern auch über viele attraktive Investitionsstandorte verfügt. Insgesamt erhöhte sich die Portfolioquote am Gewerbeimmobilieninvestmentmarkt um knapp fünf Prozentpunkte auf rund 32 Prozent.

Investmenttransaktionsvolumen in Deutschland (Gewerbeimmobilien, Quartalswerte)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Quelle: CBRE Research, Q3 2017.

Top 5-Investmentmärkte (Gewerbeimmobilien)

 

 

 

 

 

 

 

Quelle: CBRE Research, Q3 2017.

Büroimmobilien weiterhin stärkste Assetklasse – Rekordumsatz bei Logistikimmobilien
Mit knapp 19 Milliarden Euro oder 49 Prozent des Gesamtvolumens entfiel – wie auch im Vorjahreszeitraum – der Großteil des Transaktionsvolumens auf Büroimmobilien. Dies ist ein Plus von 27 Prozent oder knapp vier Milliarden Euro. Auch zukünftig wird diese Assetklasse durch die anhaltenden positiven Entwicklungen der Bürovermietungsmärkte sowie aufgrund des prognostizierten weiteren Anstieges der Bürobeschäftigtenzahlen für Anleger sehr attraktiv sein. Auf die Top 5-Standorte entfielen alleine 13 Milliarden Euro oder zwei Drittel des gesamten Transaktionsvolumens dieser Assetklasse.

Handelsimmobilien verbuchten unter anderem aufgrund mehrerer großvolumiger Portfoliodeals mit Fachmärkten, Nahversorgern und Lebensmitteldiscountern/Supermärkten mit anteilig 23 Prozent den zweiten Rang, gefolgt von der sehr dynamisch wachsenden Assetklasse Lager/Logistik mit 15 Prozent, die ebenfalls von mehreren großen Paketverkäufen beflügelt wurde. Die 5,8 Milliarden Euro, die in Logistikimmobilien investiert wurden, stellen einen neuen Rekordumsatz für diese Assetklasse dar. Die Assetklasse Hotel erreichte 7,5 Prozent und festigt damit ihren Platz als etablierte Assetklasse weiter.

Institutionelle Investoren erhöhen ihr Deutschland-Exposure
Die stärksten Käufergruppen am deutschen Gewerbeinvestmentmarkt waren Asset- und Fondsmanager (inklusive Staatsfonds) mit anteilig 34 Prozent sowie offene Immobilien- und Spezialfonds mit 19 Prozent. Letztere waren im vergleichbaren Vorjahreszeitraum zwar aktiver, jedoch stellen sie nach der weiter fortschreitenden Portfoliobereinigung weiterhin die stärkste Nettoeinkäufergruppe mit 4,7 Milliarden Euro dar, gefolgt von Versicherungen und Pensionskassen mit anteilig gut zehn Prozent am gesamten Transaktionsvolumen.

Anlagedruck sorgt für weitere Renditekompression
Aufgrund der ungebrochen hohen Nachfrage nach deutschen Gewerbeimmobilien stehen die Nettoanfangsrenditen weiter unter Druck. Für erstklassige Büroimmobilien in den Toplagen der Investmentzentren sank die durchschnittliche Spitzenrendite auf 3,21 Prozent, nachdem vor allem in den CBD-Lagen (Central Business District) in Berlin, Düsseldorf und Frankfurt neue historische Tiefstände erzielt wurden. In München und Hamburg blieb die Spitzenrendite für Büroimmobilien noch stabil, dafür sorgt die Ausweichstrategie der Investoren auf bevorzugte Cityrandlagen dort für eine weitere Renditekompression. Für erstklassige Einzelhandelsimmobilien in zentralen Einkaufslagen gab die Spitzenrendite in den Topstandorten ebenfalls nach und liegt im Mittel der Topstandorte aktuell bei 3,24 Prozent. Während im Shopping-Center-Segment die Immobilienrendite in der Spitze bei 4,00 Prozent stabil blieb, gab die Nettoanfangsrendite für Fachmarktzentren um 0,25 Prozentpunkte gegenüber dem Vorquartal auf 4,75 Prozent nach. Bei erstklassigen Logistikimmobilien sorgte die starke Nachfrage für einen Rückgang der Spitzenrendite auf nunmehr 4,50 Prozent – ein Viertelprozentpunkt weniger als zur Jahresmitte 2017. Auch im Hotelsektor gaben die Renditen weiter nach und liegen aktuell bei 4,00 Prozent, nach 4,25 Prozent Ende Juni dieses Jahres.

Prognose: Gesamtjahr dank Jahresenddynamik deutlich über 50-Milliarden-Euro-Marke
„Bis zum Jahresende dürfte die 50-Milliarden-Euro-Marke wie in den Vorjahren erneut deutlich übertroffen werden. Die Pipeline ist gut gefüllt und ein Nachlassen der Investitionsdynamik am deutschen Gewerbeimmobilienmarkt zeichnet sich nicht ab“, sagt Linsin.

„Einige markante Trophy-Buildings und eine Vielzahl von Portfolios befinden sich aktuell in der Vermarktungsphase und ziehen das Interesse nationaler wie internationaler Investoren auf sich“, ergänzt Klein. „Aufgrund der Renditekompression vor allem im Core-Segment verbunden mit einer sehr positiven wirtschaftlichen Entwicklung und der damit steigenden Nutzernachfrage nach Gewerbeimmobilien weiten viele Investoren ihr Risikoprofil aus. Wertsteigerungsorientierte Immobilien außerhalb der Topstandorte und vermehrt auch in alternativen Immobiliensegmenten gewinnen an Bedeutung. Entscheidend für die schlussendliche Investition ist dabei jedoch immer ein überzeugendes Konzept für die Immobilie“, so Klein weiter.

„Auch für 2018 ist mit einer Fortsetzung der hohen Investorennachfrage hierzulande auszugehen. Die Zinsen bleiben trotz des jüngsten Anstiegs niedrig, sodass Immobilien im Vergleich zu anderen Anlagealternativen eine relativ attraktive Rendite erzielen sollten. Die Allokationsentscheidungen dürften, gerade bei institutionellen Investoren, die auf einen langfristig sicheren Cashflow angewiesen sind, weiterhin regelmäßig zu Gunsten von Immobilien fallen. Deutschland gilt als sicherer Hafen, den auch die neue Bundesregierung weiter ausbauen wird“, prognostiziert Linsin.

Renditespread Büroimmobilie vs. 10-jährige Bundesanleihe

 

 

 

 

 

 

 

Quelle: Bundesbank, CBRE Research, Q3 2017.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Quelle: CBRE Research, Q3 2017.