Dynamischer Vorjahreszeitraum nochmals um mehr als eine Milliarde übertroffen // 17 großvolumige Portfoliotransaktionen mit 1.000 und mehr Wohneinheiten prägen den Markt // Investitionsgeschehen weiter von deutschen börsennotierten Wohnungsunternehmen dominiert // Projektentwicklungen seitens institutioneller Investoren stärker gefragt – Investitionsvolumen steigt um 43 Prozent zum Vorjahr

Der Handel mit deutschen Wohnimmobilien bleibt weiter sehr lebhaft. Nach Analysen des Immobilienberatungsunternehmens CBRE wechselten in den ersten zwei Quartalen 2014 deutschlandweit Wohnpakete ab 50 Wohneinheiten in Höhe von rund 7,3 Milliarden Euro den Besitzer. Gegenüber der ersten Jahreshälfte 2013 entspricht dies einer Steigerung um 19 Prozent. „Die Zahlen verdeutlichen die hohe Attraktivität deutscher Wohnimmobilien, welche ungebrochen zu den beliebtesten Assetklassen am Immobilieninvestmentmarkt zählen“, sagt Konstantin Lüttger, Head of Residential Investment bei CBRE in Deutschland. Aufgrund einer verstärkten Konzentration auf kleinere Portfolios mit einer geringeren Anzahl an Wohneinheiten fällt das zweite Quartal mit einem Transaktionsvolumen von rund 1,6 Milliarden Euro gegenüber dem Jahresauftakt deutlich ab. Allerdings war das erste Quartal mit dem höchsten Quartalsumsatz seit Ausbruch der Finanzkrise auch durch ein außerordentlich intensives Transaktionsgeschehen geprägt. Vor diesem Hintergrund, aber auch absolut betrachtet, schneidet das zweite Quartal mehr als zufriedenstellend ab. Entsprechend verharren die Nettoanfangsrenditen angesichts nachfrageinduzierter Preissteigerungen weiter auf sehr niedrigem Niveau.

Großvolumige Portfoliotransaktionen deutscher Investoren machen den Löwenanteil aus
Dominiert wurde das erste Halbjahr insbesondere durch 17 Großtransaktionen mit 1.000 und mehr Wohneinheiten, die ein Volumen von 5,6 Milliarden ausmachen und damit dreiviertel des gesamten Investitionsvolumens auf sich vereinen. Hierbei wurden bereits knapp 107.500 gehandelt, während sich das übrige Investitionsvolumen auf die verbleibenden rund 17.500 Wohneinheiten verteilt. „Die Hauptakteure sind vor allem börsennotierte Immobilienunternehmen, die im großen Stil in deutsche Wohnimmobilien investieren und damit die stärkste Käufergruppe unter allen Investoren bilden“, erklärt Lüttger. Die größten Einzeltransaktionen, zu denen u. a. die milliardenschweren Übernahmen von Portfolien der Vitus Gruppe sowie der DeWAG durch die Deutsche Annington oder die Übernahme des Solaia-Portfolios durch die österreichische Buwog zählen, wurden ebenfalls durch diese Käufergruppe realisiert.

Investoren nehmen Kurs auf B-Standorte
Investitionen in den deutschen Großstädten bleiben unter den Investoren weiter hoch im Kurs. „Die positiven wirtschaftlichen und soziodemographischen Entwicklungen in den Ballungszentren führen zu einer anhaltend hohen Nachfrage“, sagt Michael Schlatterer, Teamleiter Residential Valuation bei CBRE in Deutschland. Insbesondere Berlin erfreue sich aufgrund der bereits verzeichneten und auch noch zu erwartenden Aufholeffekte bei den Mieten besonderer Beliebtheit. Allerdings habe die starke Fokussierung auf die besten Standorte zu einer starken Ausdünnung des Angebots geführt. Investoren weichen daher immer öfter von ihren eigentlichen Zielregionen ab. „Bei guter Gelegenheit und attraktiven Entwicklungsperspektiven geraten so auch verstärkt B-Standorte ins Blickfeld der Akteure“, erklärt Schlatterer. „Hierzu zählen auch die prosperierenden Groß- und Mittelstädte Ostdeutschlands wie Dresden, Leipzig oder Jena.“

Investitionen in Projektentwicklungen nehmen zu
Die Ausweichbewegung der Investoren infolge des begrenzten Bestandsangebots im Core-Bereich vollzieht sich zudem nicht nur räumlich. So war zuletzt neben verstärkter Investitionen in kleinere Portfolios auch eine höhere Beteiligung an Projektentwicklungen zu beobachten. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum stiegen die Investitionen in Projektentwicklungen um 43 Prozent auf rund 700 Millionen Euro, während das Gesamtinvestitionsvolumen lediglich um 19 Prozent anwuchs. „Insbesondere Spezial- und Pensionsfonds für deutsche institutionelle Investoren investieren verstärkt in Projektentwicklungen im Wohnsegment“, sagt Schlatterer. „Dabei stehen vor allem die deutschen Investitionszentren und Studentenstädte im Fokus, die als Zuzugsregionen auch langfristig von einer anhaltend hohen Wohnungsnachfrage profitieren werden.“ Angesichts des geringen Angebots sowie der relativ niedrigen Renditen sei zudem davon auszugehen, dass verstärkt auch chanchenreichere Assets des Wohnimmobilienmarkts wie studentisches Wohnen oder Mikroapartments an nachhaltigen Standorten in den Fokus der Investoren rücken.

Investmentmarkt bleibt dynamisch, ohne zu überhitzen
„Die gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen für ein Investitionsvolumen im zweistelligen Milliardenbereich sind außerordentlich günstig“, prognostiziert Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland. „Angesichts der anhaltendenden Niedrigzinspolitik der EZB wird die Attraktivität von Sachanlagen gegenüber festverzinslichen Wertpapieren eher weiter steigen als zurückgehen.“ Zudem sorgen die stabilen Verhältnisse auf dem Arbeitsmarkt sowie die guten makroökonomischen Perspektiven Deutschlands nach Einschätzung von CBRE für ein optimistisches Investitionsklima. Entsprechend der hohen Nachfrage sind die Kaufpreise vor allem in den Top-Standorten und Ballungszentren in den letzten Jahren stark angestiegen – ein Trend, der sich mittelfristig fortsetzen wird, wenn auch mit verminderter Dynamik.

„Die Gefahr einer Preisblase erscheint allerdings angesichts der sehr guten Fundamentaldaten und der restriktiven Kreditvergabebedingungen mit sehr konservativen Beleihungsausläufen, einer überwiegenden langfristigen Zinsbindung und eines relativ hohen Eigenkapitalanteil in Deutschland als unbegründet“, erklärt Linsin. „Hinzu kommt die wanderungsbedingte, reale Nachfragesteigerung nach Wohnraum in den deutschen Metropolen. Lediglich vereinzelt, so zum Beispiel in allerbesten Luxuslagen mancher Top-Standorte, wirken die Preisanstiege fundamental oft nicht mehr gerechtfertigt. Für den deutschen Wohnungsmarkt ist der Preisanstieg der letzten Jahre im Vergleich zu den spekulativen Übertreibungen der letzten Boomphase wie etwa in den USA, Spanien oder Großbritannien immer noch weit unterdurchschnittlich.“

Die vollständige Pressemitteilung inkl. aller Abbildungen finden Sie im Anhang.

Ansprechpartner:
Konstantin Lüttger
CBRE GmbH
Head of Residential Investment Germany
+49 69 17 00 77 29
konstantin.luettger@cbre.com

Michael Schlatterer
CBRE GmbH
Team Leader Residential Valuation
+49 30 726 154 156
michael.schlatterer@cbre.com

Dr. Jan Linsin
CBRE GmbH
Head of Research Germany
+49 69 17 00 77 663
jan.linsin@cbre.com

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