60 Prozent Umsatzwachstum am Logistikmarkt Nordrhein-Westfalen

Flächenumsatz 2016 von 2,3 Millionen Quadratmetern
Ruhrgebiet verzeichnet Flächenumsatz von 1,14 Millionen Quadratmetern
Zahl der Großabschlüsse rückläufig
Fortsetzung des Angebotsmangels - ähnliches Umsatzvolumen wie im Vorjahr erwartet

Auf den nordrhein-westfälischen Lager- und Logistikmärkten wurde 2016 ein Flächenumsatz von 2,3 Millionen Quadratmetern durch Vermietungen und Eigennutzungen erzielt. Das Vorjahresergebnis wurde damit um 58 Prozent übertroffen. Insgesamt lag der Anteil von Vermietungen und Eigennutzungen in Neubauten im Gesamtjahreswert bei 84 Prozent und damit zwölf Prozentpunkte über dem bundesdeutschen Durchschnitt. Der Eigennutzeranteil lag mit 36 Prozent leicht unter dem deutschen Durchschnitt von 39 Prozent. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des Immobilienberatungsunternehmens CBRE.

Ruhrgebiet als Wachstumsmotor des deutschen Logistikmarktes
Die Logistikstandorte im Ruhrgebiet konnten mit einem Umsatzvolumen von zusammen 1,14 Millionen Quadratmeter knapp die Hälfte des gesamten Umsatzes in Nordrhein-Westfalen auf sich vereinen. Maßgeblich hierfür war eine Reihe von Großabschlüssen durch Handelsunternehmen: Die Metro Gruppe schloss über 225.000 Quadratmeter in Marl ab. In Dortmund mieteten Decathlon (29.500 Quadratmeter) und Amazon (45.000 Quadratmeter) in nutzerspezifischen Neubauten. Der zweite Abschluss von Amazon fand in Werne statt mit einer Fläche von 100.000 Quadratmetern. Zu den Anmietungen in Duisburg zählten Fressnapf (31.000 Quadratmeter) und die Bitburger-Tochter Trinkkontor Bacher-Carina & Stams mit 15.000 Quadratmetern, jeweils in Neubauten.

Die weitere Betrachtung der einzelnen Logistikmärkte in Nordrhein-Westfalen ergibt ein differenziertes Bild: Während in den Märkten Düsseldorf (203.000 Quadratmeter) und Mönchengladbach (107.000 Quadratmeter) jeweils weniger Umsatz als im letzten Jahr registriert wurde, stieg der Umsatz in Köln um 14 Prozent auf 201.000 Quadratmeter.

Im Düsseldorfer Markt wurden 2016 lediglich drei Abschlüsse mit mehr als 10.000 Quadratmetern registriert, die zusammen einen Anteil von 25 Prozent am lokalen Gesamtumsatz hatten. 2015 gab es noch acht größere Abschlüsse, darunter VGG mit 45.000 Quadratmetern und Bauhaus mit 60.000 Quadratmetern in Krefeld. Das Gros des Marktgeschehens spielte sich 2016 dagegen im mittleren Segment von 3.000 bis 10.000 Quadratmetern mit 20 Abschlüssen ab, die zusammen einen Anteil von 58 Prozent am Gesamtvolumen auf sich vereinten. In Mönchengladbach schloss unter anderem Fiege / Esprit über 50.000 Quadratmeter in einer Erweiterungsfläche im Regiopark Mönchengladbach ab. Das Vorjahresergebnis von 312.000 Quadratmetern konnte somit nicht erreicht werden. „Das außergewöhnliche Vorjahresergebnis im Marktgebiet Mönchengladbach kam aufgrund des großen Abschlusses von JAGO mit 120.000 Quadratmetern zustande. Auch in Düsseldorf haben wir im vorherigen Jahr noch mehr Großabschlüsse verzeichnet. Die Verfügbarkeit von größeren Logistikflächen und Baugrundstücken war 2016 entsprechend eingeschränkt. Die nutzerseitige Nachfrage ist vorhanden, konnte gerade im größeren Segment im vergangenen Jahr jedoch nicht immer befriedigt werden, sodass das Umsatzergebnis entsprechend niedriger ausfiel“, kommentiert Perković.

Im Markt Köln konnte ein Umsatzwachstum gegenüber 2015 beobachtet werden, das besonders durch den nutzerspezifischen Neubau für Nex Logistics mit über 65.000 Quadratmetern in Bedburg bedingt wurde. Daneben fielen unter anderem zwei Abschlüsse ins Gewicht: Segmüller errichtete eine eigengenutzte Distributionshalle mit 35.000 Quadratmetern in Pulheim; und der Handelskonzern REWE errichtete einen eigengenutzten Neubau mit 16.000 Quadratmetern für den Online-Lebensmittelhandel in Niehl.

Gebiete außerhalb der großen Logistikcluster gewinnen an Bedeutung
Das Umsatzvolumen außerhalb der vier großen Logistikcluster (Ruhrgebiet, Düsseldorf, Köln, Mönchengladbach) betrug rund 635.000 Quadratmeter, ein deutlicher Anstieg gegenüber 2015, als dieses noch rund 234.000 Quadratmeter betrug. Zu den Abschlüssen zählten der Onlinehändler Chal-Tec mit 50.000 Quadratmeter Neubauflächen in Kamp-Lintfort, ein eigengenutzter Neubau von DHL mit 35.000 Quadratmetern in Euskirchen und BMW mit 31.500 Quadratmetern in einem nutzerspezifischen Neubau in Rheinberg. „Die infrastrukturell gut angebundenen Standorte am Niederrhein und im Ruhrgebiet profitieren von vorhandenen Flächenreserven und damit einhergehend niedrigen Grundstückspreisen, die auch in Neubauten wettbewerbsfähige Mieten zulassen. In den hochverdichteten Hotspots wie Düsseldorf oder Köln ist dies nicht der Fall. Nutzer mit flächenintensiven Gesuchen weichen daher auf die Märkte außerhalb der Ballungsräume aus, die mit einem ausreichenden Flächenangebot punkten“, sagt Perković.

Neubauanteil über bundesweitem Niveau
Die anhaltend hohe Nachfrage hat in Kombination mit einem Mangel an adäquaten und modernen Bestandsobjekten zu einem Nachfrageüberhang für hochwertige Logistikflächen geführt. Als Folge weichen Nutzer verstärkt auf nutzerspezifische Projektenwicklungen aus. Speziell im Ruhrgebiet fiel der Anteil von Abschlüssen in Neubauten mit über 89 Prozent noch deutlicher aus. Außerhalb der vier großen Cluster wurde eine überdurchschnittliche Eigennutzerquote von über 58 Prozent registriert, die besonders durch die Realisierung einiger großflächiger Projektentwicklungen von Handelsunternehmen sowie Transport- und Logistikdienstleister bedingt ist.

„Handelsunternehmen und KEP-Logistiker suchen die Nähe zu den Privatkonsumenten und benötigen dafür Flächen mit höchstem technischem Stand. Die Flächenpotenziale im Ruhrgebiet, etwa durch Brownfield-Entwicklungen ehemaliger Zechenareale wie zum Beispiel in Dortmund oder Konversionsflächen im Duisburger Hafen, ermöglichen es Projektentwicklern, diese Nachfrage nutzerspezifisch umzusetzen“, sagt Perković.

„Auch für 2017 erwarten wir einen sehr hohen Neubauanteil und einige signifikante Abschlüsse in ‚Big Boxes‘ mit mehr als 50.000 Quadratmetern. Der Neubauanteil in Nordrhein-Westfalen dürfte erneut höher als im gesamtdeutschen Markt ausfallen“, so Koepke.

Ausblick: Erwartungen für 2017 vorsichtig optimistisch
Der ifo Geschäftsklimaindex in der gewerblichen Wirtschaft Nordrhein-Westfalens zeigte sich zum Jahresende zum zweiten Mal in Folge etwas gedämpft. Die Stimmung der Logistikbranche in NRW verbesserte sich zum Jahresende hingegen wieder etwas. Mehr als die Hälfte der befragten Unternehmen erwartet eine Ausweitung der Kapazitäten und der Beschäftigung. Der insgesamt leicht positive Ausblick auf das Gesamtjahr wird von den Herausforderungen im regulatorischen Umfeld, etwa der US-Wahl, dem Brexit sowie Energiekosten, getrübt. „Die konjunkturellen Rahmenbedingungen in Nordrhein-Westfalen sind insgesamt positiv. Zwar lag das Wirtschaftswachstum der letzten Jahre unter dem bundesdeutschen Schnitt, weite Teile des Landes bestechen jedoch mit hervorragenden Arbeitsmarktdaten. Die Stimmung der hiesigen gewerblichen Wirtschaft insgesamt, und der Logistikbranche im Speziellen, deuten auf einen vorsichtig optimistischen Ausblick für 2017 hin. Die gegenwärtigen geopolitischen Risiken trüben das Bild dabei etwas“, sagt Linsin.

„Wir rechnen mit einer unverändert hohen Nachfrage am Logistikmarkt Nordrhein-Westfalen. Zu erwarten ist, dass verstärkt ‚klassische‘ Händler den Wettbewerb um das Onlinegeschäft annehmen und in diesem Zuge in neue Flächen expandieren. Auch KEP- und Kontraktlogistiker werden sich in diesem Zuge wieder sehr aktiv zeigen. Die vorhandenen Flächenreserven und verfügbaren Grundstücke ermöglichen die Entwicklung von Neubauprojekten, sodass ein Umsatzvolumen auf dem hohen Niveau von 2016 erneut möglich ist“, ergänzt Perković.