• Lebhafte zweite Jahreshälfte in Nordrhein-Westfalen
• Nachfrage übertrifft Flächenangebot
• Neubauanteil durch Mangel an adäquaten Grundstücken und Baukapazitäten nur bei 58 Prozent
• Handelsunternehmen und Logistiker stärkste Nutzergruppe
• Dynamische Fortsetzung erwartet – Flächenumsatzvolumen für 2018 auf Vorjahresniveau realistisch

Auf den nordrhein-westfälischen Lager- und Logistikmärkten wurde 2017 ein Flächenumsatz von 1,9 Millionen Quadratmetern durch Vermietungen und Eigennutzungen erzielt. Dieses Ergebnis liegt 17 Prozent unter dem des Vorjahres. Der Anteil von Vermietungen und Eigennutzungen in Neubauten notiert im Gesamtjahreswert bei 58 Prozent und damit 26 Prozentpunkte unter dem Vorjahreswert. Der Eigennutzeranteil lag mit 40 Prozent leicht über dem Vorjahreswert. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

Wenige Abschlüsse mit Big-Boxes im Ruhrgebiet im Vergleich zum Vorjahr
Die Betrachtung der einzelnen Logistikmärkte in Nordrhein-Westfalen ergibt ein differenziertes Bild. Eng verbunden mit dem Umsatzrückgang am Logistikmarkt Nordrhein-Westfalen ist der Rückgang des Flächenumsatzes im Cluster Ruhrgebiet. Während das sehr gute Jahresergebnis 2016 durch eine Vielzahl von Großabschlüssen über 50.000 Quadratmeter getragen wurde, war das Marktgeschehen in den zurückliegenden zwölf Monaten vor allem durch Eigennutzungen und Vermietungen in den Flächengrößen zwischen 20.000 bis 40.000 Quadratmeter getrieben. „Abschlüsse in vergleichbarer Größenordnung wie durch Metro in Marl blieben aus, sodass der registrierte Flächenumsatz bei gut 544.000 Quadratmetern notiert und 52 Prozent unter dem Vorjahreswert liegt. „Dennoch vereint das Cluster Ruhrgebiet nach wie vor mehr als ein Viertel des gesamten Flächenumsatzes in Nordrhein-Westfalen und bleibt aufgrund seiner Lage für die globalen Liefer- und Handelsströme immens wichtig“, sagt Koepke.

Logistikregion Mönchengladbach legt überproportional zu
In den anderen großen Lager- und Logistikmärkten Nordrhein-Westfalens wurden hingegen deutlich größere Flächenumsätze als noch 2016 erzielt. Die Region Mönchengladbach verzeichnete nach dem Cluster Ruhrgebiet mit 345.000 Quadratmetern den größten Flächenumsatz in Nordrhein-Westfalen und mit 224 Prozent zudem das deutlichste Wachstum gegenüber dem Vorjahreswert.

In Düsseldorf wurden 323.000 Quadratmeter umgesetzt (plus 59 Prozent). „In Düsseldorf wurden große Flächen spekulativ entwickelt, die jedoch bereits zu 70 bis 80 Prozent vermietet sind – was die große Nachfrage nach modernen Lager- und Logistikflächen verdeutlicht“, sagt Perković. Die Region Köln verzeichnete gegenüber dem Vorjahreswert eine Umsatzsteigerung von 16 Prozent auf 233.000 Quadratmeter. In den Regionen in Nordrhein-Westfalen außerhalb der vier Cluster wurden 456.000 Quadratmeter umgesetzt, was einen Rückgang von 28 Prozent darstellt.

Neubau nimmt ab, Anzahl der Transaktionen steigt
„Der Markt mit Lager- und Logistikimmobilien in Nordrhein-Westfalen war 2017 von einer sehr großen Nachfrage nach Neubauflächen geprägt, die aber schlussendlich nicht vollständig bedient werden konnte, zumal die dynamische Nachfragesituation zum einen auf einen Mangel an adäquaten Grundstücken und zum anderen auf kaum mehr vorhandene Baukapazitäten traf“, sagt Perković. Der Flächenumsatz in nutzerspezifischen sowie spekulativen Projektentwicklungen beträgt rund eine Million Quadratmeter und ist aufgrund der sich verschärfenden Grundstücksknappheit im Vergleich zum Vorjahr um 42 Prozent deutlich niedriger ausgefallen. „Im Jahresverlauf 2017 hat sich der Umsatz von Neubauflächen in Nordrhein-Westfalen kontinuierlich erhöht und hat insbesondere durch die Anmietung eines projektierten Logistikzentrums eines großen Internethändlers in Mönchengladbach speziell zum Jahresende noch einmal deutlich angezogen“, sagt Koepke.

Handelsunternehmen und Logistiker stärkste Nutzergruppe
Nach wie vor stellen Handels- sowie Transport- und Logistikunternehmen die beiden größten Nutzergruppen vor den Produktionsunternehmen. Während die Flächenumsätze im Bereich Transport/Logistik und Produktion im Vergleich zum Vorjahr jeweils marginal um ein Prozent auf 821.000 beziehungsweise 314.000 Quadratmeter zulegen konnte, verzeichnete das Umsatzvolumen mit Handelsunternehmen aufgrund der zuvor genannten Gründe einen Rückgang um 29 Prozent auf 695.000 Quadratmeter.

Gemessen an der Anzahl der umgesetzten Flächen konnten alle drei großen Nutzergruppen jedoch Zuwächse verzeichnen (Transport/Logistik plus 22 Prozent, Produktion plus 32 Prozent und Handel plus neun Prozent). „Der Anstieg der Anzahl der Flächentransaktionen bei einem gleichzeitigen Rückgang des umgesetzten Flächenvolumens verdeutlicht, dass Nutzer angesichts des Flächenmangels verstärkt auf kleinere Flächen ausweichen“, sagt Perković.

Ausblick: Gefüllte Pipeline für den Jahresanfang
„Während sich der Mangel speziell an geeigneten Bestandsflächen ab 10.000 Quadratmetern an allen Logistikhotspots in Nordrhein-Westfalen 2018 fortsetzen dürfte, befinden sich mehrere Big-Box-Deals kurz vor dem Abschluss. Die Pipeline für den Jahresanfang ist somit gut gefüllt. Für das Gesamtjahr gehen wir von einem Umsatz von ungefähr zwei Millionen Quadratmetern – und damit auf dem Niveau des Vorjahres – aus. Nordrhein-Westfalen wird auch 2018 der wichtigste Lager- und Logistikmarkt Deutschlands bleiben“, prognostiziert Koepke.

Im Gegensatz zu vielen früheren Jahren verzeichnete Nordrhein-Westfalen 2017 mit 2,4 Prozent ein deutliches Wirtschaftswachstum, das über dem bundesdeutschen Durchschnitt lag. „Die wirtschaftlichen Aussichten sind weiterhin positiv, wobei Nordrhein-Westfalen angesichts der im Vergleich noch hohen Arbeitslosenquote auch ausreichenden Spielraum für ein anhaltendes Wachstum bietet. Diese positive wirtschaftliche Entwicklung wird auch die Dynamik der Nachfrage nach Lager- und Logistikflächen weiterhin antreiben“, sagt Linsin.

Ausgewählte Flächenumsätze in Nordrhein-Westfalen 2017

Quelle: CBRE Research, Q4 2017.

Logistikmarkt Nordrhein-Westfalen: Flächenumsatz (Vermietung und Eigennutzung)

Quelle: CBRE Research, Q4 2017.

Ansprechpartner:

Rainer Koepke
CBRE GmbH
Head of Industrial & Logistics Germany
+49 69 17 00 77 671
rainer.koepke@cbre.com

Josip Perković
CBRE GmbH
Teamleader Industrial & Logistics NRW
+49 221 17 08 51 17
josip.perkovic@cbre.com

Dr. Jan Linsin
CBRE GmbH
Head of Research Germany
+49 69 17 00 77 663
jan.linsin@cbre.com