Berlin,
25
Januar
2017

Wohnmarktreport Berlin 2017: Mieten, Kaufpreise und Neubau steigen rasant

  • Angebotsmieten für Wohnungen

  • Neubauboom: Rekordzahl von 32.000 Wohneinheiten aktuell im Bau oder in der Planung

  • Preise für Eigentumswohnungen (plus 9,6 Prozent) und Mehrfamilienhäuser (plus 15,7 Prozent) steigen weiter deutlich

  • Anstieg möblierter Mietwohnungsangebote

  • Rund ein Viertel aller in Deutschland getätigten Transaktionen von Projektentwicklungen in Berlin

Der Berliner Wohnmarkt wies auch 2016, dem ersten vollständigen Jahr mit der Mietpreisbremse, deutliche Steigerungsraten auf. Die Angebotsmieten stiegen um 5,6 Prozent im Mittelwert (Median). 2015 waren es noch 2,3 Prozent. Die Angebotspreise für Wohnungen und Mehrfamilienhäuser stiegen 2016 sogar um 9,6 Prozent beziehungsweise 15,7 Prozent. Der Miet- und Preisanstieg setzt sich in Berlin, trotz starker Unterschiede zwischen den einzelnen Stadtgebieten, ungebrochen fort; vor allem an den Innenstadtrandlagen. Dies ist ein Ergebnis des diesjährigen Wohnmarktreports Berlin, der gemeinsam von der Berlin Hyp AG und dem Immobilienberatungsunternehmen CBRE jährlich herausgegeben wird. Der Wohnmarktreport analysiert jeweils für den Zeitraum der ersten drei Quartale der Jahre 2015 und 2016 die Entwicklungen auf dem Berliner Wohnungsmarkt und wertet hierfür mehr als 83.000 Mietwohnungsangebote sowie rund 62.000 Inserate für Eigentumswohnungen für die insgesamt 190 Postzahlgebiete Berlins aus. Aufgrund der Datendichte können auch kleinräumige Entwicklungen beobachtet und verlässliche Ergebnisse erzielt werden.

Städtevergleich: Wohnungsmarkt holt auf, Kaufkraft noch nicht
2015 gewann Berlin, bedingt durch seine positive wirtschaftliche Entwicklung und attraktive Lebensqualität, fast 48.000 neue Einwohner hinzu und setzt damit die Entwicklung der vergangenen Jahre weiter fort. Seit 2005 wuchs die Bevölkerung der Stadt um rund 270.000 Einwohner. Dieser Zuwachs bedeutet eine steigende Nachfrage am Wohnungsmarkt, auch wenn die Kaufkraft anderer Großstädte in Deutschland pro Kopf noch immer deutlich über der Berlins liegt (Köln: plus 14,6 Prozent, Hamburg: plus 18,6 Prozent, Frankfurt: plus 23,7 Prozent, München: plus 42,5 Prozent). Trotz verstärkter Neubauaktivitäten ist die Leerstandsquote in Berlin mittlerweile bei 1,2 Prozent angelangt, was nur noch leicht über den Werten von Köln (1,1 Prozent) und Stuttgart (0,8 Prozent) aber bereits unter der Leerstandsquote von Düsseldorf mit 1,5 Prozent liegt. Entsprechend deutlich stieg die mittlere Angebotsmiete 2016 auf 9,00 Euro pro Quadratmeter und Monat, liegt jedoch gleichzeitig noch immer unter den Angebotsmieten der anderen Top 7-Städte, von denen München mit 15,11 Euro pro Quadratmeter und Monat den höchsten Wert aufweist.

Henrik Baumunk, Head of Residential Services
Die fortgesetzte Entwicklung Berlins ist beeindruckend und bietet sowohl am Miet- wie auch am Neubaumarkt sowie auch bei den Kaufpreisen eine Dynamik, die in Deutschland einmalig ist. Dennoch ist in Berlin hinsichtlich der Mieten und Kaufpreise noch immer Luft nach oben, bedingt durch das fortschreitende Bevölkerungswachstum bei gleichzeitig moderatem Neubaugeschehen und aufgrund der steigenden Wirtschaftskraft der Stadt.
Henrik Baumunk, Head of Residential Services

Angebotsmieten steigen doppelt so stark wie noch 2015
2016 stiegen die Angebotsmieten im Mittel um 5,6 Prozent und erreichten damit eine Dynamik vergleichbar mit 2014, als eine Steigerung der Angebotsmieten von 5,8 Prozent zu beobachten war. Im Gegensatz dazu fiel 2015 die Steigerung mit 2,3 Prozent wesentlich geringer aus. „Wachsende Einwohnerzahlen und Wirtschaftswachstum bringen mehr Anspannung in den Markt“, sagt Gero Bergmann, Vorstandsmitglied der Berlin Hyp. „Das Angebot wird immer geringer, denn bei Verknappung und Verteuerung sinkt stets auch die Umzugsbereitschaft.“

Nicht nur die Mittelwerte (Mediane) aller Angebotsmieten, sondern auch die Mittelwerte des unteren und oberen Marktsegments (die günstigsten und teuersten zehn Prozent der Angebote), weisen zwischen den Bezirken markante Unterschiede bei den Wachstumsraten auf. Über alle Marktsegmente hinweg stiegen die angebotenen Mieten mit 17,1 Prozent in Neukölln am deutlichsten, wobei Marzahn-Hellersdorf mit 10,2 Prozent als einziger weiterer Bezirk ein zweistelliges Wachstum der Angebotsmieten verzeichnete. Mit 6,70 Euro pro Quadratmeter und Monat im Median war Marzahn-Hellersdorf jedoch weiterhin der Bezirk mit den günstigsten Angebotsmieten – im untersten Marksegment gab es sogar noch Angebotsmieten von 5,20 Euro pro Quadratmeter. Die höchsten mittleren Angebotsmieten hatte mit 11,04 Euro pro Quadratmeter Friedrichshain-Kreuzberg, wo auch der prozentuale Anstieg mit 7,5 Prozent weiterhin sehr stark ausfiel. Der Bezirk mit der geringsten Steigerung war Charlottenburg-Wilmersdorf mit 2,7 Prozent. Im oberen Marktsegment wurden in Mitte mit 17,46 Euro pro Quadratmeter die höchsten Angebotsmieten aufgerufen.

 

Aus diesen Mieten resultieren sehr unterschiedliche Wohnkostenquoten, das Verhältnis der Kaufkraft der ansässigen Bewohner zur durchschnittlichen Warmmiete einer angebotenen Wohnung. Die Wohnkostenquoten reichen von etwas über 17 Prozent in einigen Quartieren in Marzahn-Hellersdorf bis knapp 47 Prozent am Hackeschen Markt im Bezirk Mitte.

Möblierte Mietwohnungsangebote
Das möblierte Wohnen gewinnt in Berlin an Bedeutung. In den ersten drei Quartalen 2016 handelte es sich in Berlin bei 27,4 Prozent aller Mietwohnungsangebote um möblierte Wohnungen. 2013 waren es noch 23,8 Prozent. Insgesamt entfielen mehr als die Hälfte der angebotenen möblierten Mietwohnungen auf die Innenstadtbezirke Mitte (21,3 Prozent), Charlottenburg-Wilmersdorf (15,7 Prozent) und Friedrichshain-Kreuzberg (15,4 Prozent). In diesen drei Bezirken machten möblierte Inserate jeweils knapp 40 Prozent der Mietwohnungsangebote aus. „Die zunehmende Flexibilität, Mobilität und Internationalisierung in der Arbeitswelt formt den Wohnungsmarkt neu“, sagt Baumunk. „Möblierte Wohnungen werden vielfach inklusive Nebenkosten, Serviceleistungen, Internetgebühren oder Ähnlichem vermietet. Für Berufspendler, Studenten oder zeitlich befristete Angestellte bieten sie damit viele Vorteile“, so Baumunk. Der Angebotsanstieg des möblierten Wohnens kann jedoch in keinen signifikanten Zusammenhang mit der Mietpreisbremse gestellt werden, die sich zudem mit Zuschlägen auch über möblierte Wohnungen erstreckt.

Neubauboom – erstmals knapp mehr Mietwohnungen als Eigentumswohnungen
Verglichen mit 2015 ist die Anzahl der erfassten Projektentwicklungen nur gering von 240 auf 247 angestiegen. Dabei wuchs jedoch die Zahl der geplanten Wohnungen von 22.270 auf 32.240 und damit die Zahl der Wohnungen pro Vorhaben von 93 auf 131. Mit rund 14.000 zu 13.700 übertrifft der Neubau von Mietwohnungen erstmals knapp den Neubau von Eigentumswohnungen. Zudem werden viele Projekte initiiert, bei denen erst im fortgeschrittenen Projektstatus über Vermietung oder Verkauf der Wohnungen entschieden wird (rund 4.500 Wohnungen). Während noch vor wenigen Jahren der Neubau auf die innere Stadt konzentriert war, laufen nunmehr Projekte flächendeckend in ganz Berlin. Bei der räumlichen Verteilung fällt der Schwerpunkt im Zentrum und östlich, vor allem aber südöstlich davon auf. Ein „Neubaugürtel“ zieht sich von Berlin-Mitte über Friedrichshain-Kreuzberg und Lichtenberg bis nach Treptow-Köpenick. Allein in diesen vier Bezirken sind zwei Drittel aller geplanten Wohnungen vorgesehen. „Trotz dieses beachtlichen Neubauniveaus wird sich die Bautätigkeit in Berlin in den kommenden Jahren weiter erhöhen müssen“, konstatiert Bergmann. „Der aktuell durch den Neubau geschaffene Wohnraum reicht nicht aus, um den Bevölkerungszuwachs von Berlin auszugleichen. Gleichzeitig ist der Leerstand, der bisher als Reservoir für Wohnraum diente, fast ausgeschöpft“, erklärt Bergmann. Dabei wurden in Berlin 2015 mit 1,9 Wohneinheiten pro 1.000 Einwohner weniger Wohneinheiten fertiggestellt als in einigen der anderen Top 7-Städte (Hamburg: 3,4; Frankfurt: 5,4; München: 3,3).

Wohneigentum wird weiter teurer

Über alle Marktsegmente hinweg stieg 2016 der mittlere Angebotspreis für Eigentumswohnungen um 9,6 Prozent auf 3.289 Euro pro Quadratmeter. Die höchsten Durchschnittspreise wurden in Mitte (4.139 Euro pro Quadratmeter), Friedrichshain-Kreuzberg (3.926 Euro) und Charlottenburg-Wilmersdorf verlangt (3.713 Euro), während die größten Preissteigerungen in Spandau (plus 23,7 Prozent), Lichtenberg (plus 23 Prozent) und Tempelhof-Schöneberg (plus 21 Prozent) auffallen. Einzig im obersten Marktsegment in Marzahn-Hellersdorf sanken die Preise um 6,3 Prozent.

Die bereits deutlichen Preissteigerungen für Eigentumswohnungen wurden 2016, wie bereits im Vorjahr, von den Anstiegen der Angebotskaufpreise für Mehrfamilienhäuser ihrerseits übertroffen. Für diese erhöhte sich der mittlere Angebotspreis über alle Marktsegmente hinweg um 15,7 Prozent auf 2.253 Euro pro Quadratmeter. Während in Charlottenburg-Wilmersdorf mit 2.854 Euro pro Quadratmeter die höchsten Preise abgerufen wurden, verzeichnete Reinickendorf mit 28,8 Prozent die umfangreichste Preissteigerung. In Mitte hingegen stiegen die Preise für Mehrfamilienhäuser mit 4,4 Prozent vergleichsweise gering.

Michael Schlatterer, Team Leader Market Intelligence
Deutschland gilt für die global weiterhin liquiden Investoren unverändert als sehr attraktiv – insbesondere Berlin".
Michael Schlatterer, Team Leader Market Intelligence