• Transaktionsvolumen im ersten Quartal 2017 bei 3,2 Milliarden Euro – trotz anhaltendem Produktmangel deutlich über dem Vorjahresergebnis
• Anteil von Projektentwicklungen steigt auf 30 Prozent – mittlere Kaufpreise mit neuem Spitzenwert
• Renditekompression im weiteren Jahresverlauf erwartet – keine Trendwende bei Mieten und Kaufpreisen in Sicht

Der Handel mit deutschen Wohnportfolios startete auch im Jahr 2017 sehr schwungvoll. Das Transaktionsvolumen mit Wohnpaketen und Wohnanlagen ab einer Größenordnung von mindestens 50 Wohneinheiten liegt mit 3,2 Milliarden Euro in den ersten drei Monaten rund 30 Prozent über dem Vorjahresquartalswert. Dies ist ein Ergebnis der aktuellen Analyse des Immobilienberatungsunternehmens CBRE.

Anhaltender Produktmangel limitiert Transaktionsvolumen

Gros des Investmentvolumens entfällt auf Handel mit großvolumigen Bestandsportfolios 

Alleine bei diesen sieben Wohnportfoliotransaktionen wurde ein Umsatz von über 1,2 Milliarden Euro registriert, was rund 39 Prozent des gesamten Investmentvolumens entspricht. Einen maßgeblichen Anteil an dem hohen Anteil hatten gelistete Immobilienunternehmen, wie beispielsweise der Erwerb eines Wohnpakets von rund 3.900 Wohneinheiten in Berlin durch die Deutsche Wohnen, der gleichzeitig mit Abstand größten Portfoliotransaktion des ersten Quartals.

Kaufpreise mit neuem Spitzenwert

Insgesamt gesehen blieb die Anzahl der Transaktionen im Vergleich zum ersten Quartal des Vorjahres stabil auf einem hohen Niveau. Die durchschnittlich gehandelte Portfoliogröße sank dabei auf 382 Wohneinheiten (minus sieben Prozent gegenüber dem Vorjahreswert) und ist der drittniedrigste Wert der vergangenen fünf Jahre. Umgekehrt erhöhte sich der durchschnittliche Verkaufspreis pro Quadratmeter Wohnraum um 41 Prozent auf nunmehr 2.020 Euro pro Quadratmeter. Ebenso stieg der Kaufpreis pro Wohneinheit um 43 Prozent auf rund 127.200 Euro. „Gründe für diese neuen Spitzenwerte liegen im Wesentlichen im zunehmenden Handel von hochpreisigen Portfolios, darunter besonders Neubauentwicklungen, die in und um die Metropolregionen realisiert werden und aufgrund hoher Grundstücks- und Baupreise eher das gehobene Segment bedienen“, erklärt Lüttger.

„In den vergangenen Jahren haben wir eine rasante Preisentwicklung erlebt, die nicht nur in den Topstandorten einen Sprung gemacht hat. Bundesweit ist die durchschnittliche Miete in den letzten drei Jahren um rund vier Prozent gestiegen. Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen haben im gleichen Zeitraum sogar um 17 Prozent zugelegt“, sagt Schlatterer. „Vor dem Hintergrund des stetigen Zuzugs in die Metropolen und Schwarmstädte sowie der ungebrochen hohen Nachfrage nach Miet- und Eigentumswohnungen sehen wir keinen Grund für eine Trendwende dieser Entwicklung. Aufgrund der niedrigen Zinsen und der wenigen Anlagealternativen bleibt der Druck auf die Preise weiterhin hoch“, erklärt Lüttger.

Forward Purchases gewinnen zunehmend an Bedeutung

Der anhaltende Zuzug von Erwerbstätigen und Studierenden in die Ballungsräume sorgt dafür, dass angesichts des bestehenden Mangels an Wohnraum Projektentwicklungen vermehrt in den Fokus der Investoren rücken. „Mit über 970 Millionen Euro wurden 30 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens in Neubauentwicklungen allokiert. Viele der im Bau befindlichen Neubauten wurden noch vor ihrer Fertigstellung im Rahmen von Forward Fundings oder Forward Purchases überwiegend via Spezialfonds an deutsche institutionelle Investoren veräußert“, sagt Schlatterer. Die Gruppe der offenen Immobilien- und Spezialfonds zeigte sich dabei dank einer hohen Liquiditätsquote äußerst aktiv. Ihr allokiertes Kapital auf dem deutschen Wohninvestmentmarkt summiert sich in den ersten drei Monaten auf 748 Millionen Euro. Damit zeichneten sie für 23 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens verantwortlich und belegen käuferseitig den zweiten Rang. Den ersten Platz belegen die traditionell sehr starken börsengelisteten Immobiliengesellschaften, die Wohneinheiten im Wert von über 1,2 Milliarden Euro (39 Prozent des gehandelten Gesamtvolumens) gekauft haben. Hierunter fällt insbesondere der Erwerb des Großportfolios durch die Deutsche Wohnen.

Vor dem Hintergrund der wachsenden Bedeutung von Neubauten sind Projektentwickler und Bauträger auf der Verkäuferseite die umsatzstärksten Akteure. Sie tätigten Verkäufe mit einem Volumen von 857 Millionen Euro und konnten damit den bereits starken Vorjahreswert um 27 Prozent steigern. Auf den weiteren Plätzen folgen Asset- und Fondsmanager sowie Privatinvestoren. „Sie nutzten die Gunst der Stunde der gestiegenen Preise und trennten sich von Objekten im Wert von 820 beziehungsweise 353 Millionen Euro“, erklärt Linsin.

Ausblick: Anlageinteresse erhöht Druck auf Spitzenrendite

Für den weiteren Jahresverlauf wird sich das Geschehen am Markt für Wohnportfolios infolge des gestiegenen Anlageinteresses nationaler und internationaler Investoren dynamisch fortsetzen. „Die Vorzeichen dafür stehen hierfür gut: Die Finanzierungskonditionen haben sich auf einem historischen Niveau verfestigt und steigern zusätzlich die Attraktivität an ‘German resi‘. Gleichzeitig übertrifft aber die Nachfrage nach Wohnpaketen trotz gestiegenen Fertigstellungszahlen das Angebot. Wir erwarten in den kommenden Monaten bei anhaltend sinkenden Leerstandsquoten eine weitere Kauf- und Mietpreissteigerung, die ihrerseits Ausdruck in einer fortgesetzten Renditekompression in den deutschen Topstandorten findet“, erklärt Linsin. „Das Marktgeschehen 2017 wird von einem zunehmenden Handel an Neubauentwicklungen mit einer Losgröße zwischen 20 und 100 Millionen Euro geprägt werden, sodass ein Transaktionsvolumen von deutlich über zehn Milliarden Euro realistisch ist“, sagt Lüttger.

Wohnportfoliotransaktionen in Deutschland (ab 100 Wohneinheiten)

Quelle: CBRE Research, Q1 2017.

Markt für Wohnportfolios in Deutschland

Quelle: CBRE Research, Q1 2017

Ansprechpartner:
Konstantin Lüttger
CBRE GmbH
Head of Residential Investment Germany
+49 69 17 00 77 29
konstantin.luettger@cbre.com

Michael Schlatterer
CBRE GmbH
Team Leader Market Intelligence
+49 30 726 154 156
michael.schlatterer@cbre.com

Dr. Jan Linsin
CBRE GmbH
Head of Research Germany
+49 69 17 00 77 663
jan.linsin@cbre.com