Top 5-Bürovermietungsmärkte mit stärkster erster Jahreshälfte seit zehn Jahren
- Flächenumsatz legt im Vorjahresvergleich um 2,5 Prozent auf rund1,56 Millionen Quadratmeter zu
- München und Berlin weiterhin umsatzstärksten Märkte
- Hamburg mit bestem Halbjahresergebnis seit Aufzeichnungsbeginn (2002)
- Leerstände sinken teilweise unterhalb der Fluktuationsreserve
- Neue Büroflächenpipeline bis Ende 2019 bereits zu 50 Prozent vom Markt absorbiert
Auf dem deutschen Bürovermietungsmarkt wurden unter den fünf Topstandorten insgesamt 1,56 Millionen Quadratmeter umgesetzt. Das entspricht einem Zuwachs von 2,5 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Damit erreicht das Jahr 2017 die stärkste erste Jahreshälfte seit zehn Jahren. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des integrierten Immobilienberatungsunternehmens CBRE.
München war mit 416.900 Quadratmetern der aktivste Markt (plus fünf Prozent), dicht gefolgt von Berlin mit 403.700 Quadratmetern. Die größte Steigerung gegenüber dem Vorjahr verbuchte Hamburg mit einem Plus von 22 Prozent auf 301.000 Quadratmeter, dem höchsten bis dato registrierten Flächenumsatz in der Hansestadt. Frankfurt mit 220.400 Quadratmetern und Düsseldorf mit 215.200 Quadratmetern lagen fast gleichauf.
Der Bürovermietungsmarkt in den fünf Topstandorten hat in der ersten Jahreshälfte den bis dato höchsten registrierten Flächenumsatz erzielen können. Weiterhin glänzt die deutsche Wirtschaft mit sehr robusten Fundamentaldaten und mit der Ausweitung der Beschäftigtenzahlen im Dienstleistungsbereich und im öffentlichen Sektor, was sich auch unmittelbar auf die Anmietungs- und Standortentscheidungen der Büronutzer auswirkt. Entsprechend groß ist die Nachfrage nach modernen, zusammenhängenden Büroflächen, die aber in manchen Innenstadtlagen aufgrund der mangelnden Verfügbarkeit an adäquaten Objekten nicht mehr bedient werden kann und Standortverlagerungen, auch vor dem Hintergrund die besten Talente und Mitarbeiter für das Unternehmen zu gewinnen, zusätzlich erschweren.
TMT-Sektor weiterhin der Umsatztreiber an den deutschen Büromärkten
Mit einem Anteil von 25 Prozent war der TMT-Sektor (Telekommunikation, Medien und Technologie) für einen Großteil des Halbjahresumsatzes verantwortlich. Berlin steuerte zum Gesamtergebnis 162.100 Quadratmeter bei. Hier kam die schnell wachsende Tech-Branche auf einen Umsatzanteil von 40 Prozent und war mit Abstand der wichtigste Umsatztreiber. Ähnlich wie in München mit 25 Prozent, Düsseldorf mit 20 Prozent und Frankfurt mit 17 Prozent war der TMT-Sektor maßgeblich am Umsatz beteiligt. Für Düsseldorf und Frankfurt spielte die Finanz- und Versicherungswirtschaft ebenfalls eine große Rolle und kam auf eine Gewichtung von 19 respektive 15 Prozent.
Am Finanzplatz Frankfurt konnten in der ersten Jahreshälfte noch keine Anmietungen in Folge der Brexit-bedingten Standortverlagerungen registriert werden, die zu einem entsprechenden Vermietungsumsatz geführt hätten“, so Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland. „Jedoch konkretisieren sich zunehmend einige Standortverlagerungen von Teileinheiten diverser internationaler Großbanken, sodass mit ersten Anmietungen von Banken und Finanzdienstleistern aus London ab der zweiten Jahreshälfte 2017 zu rechnen ist.
Bezogen auf die Gesamtheit der Topstandorte waren neben der Branchenagglomeration des TMT-Sektors mit jeweils elf Prozent Unternehmen der Industrie sowie des Handels und die Öffentliche Hand wichtigste Akteure.
Leerstandsabbau setzt sich fort – moderne und effiziente Flächen sind Mangelware
Der absolute Büroflächenleerstand ist im Vorjahresvergleich über alle fünf Topstandorte hinweg gefallen und lag am Ende des ersten Halbjahres bei 4,1 Millionen Quadratmeter, was einer Leerstandsrate von 5,5 Prozent entspricht. Zwar erholt sich die Fertigstellungspipeline wieder, sodass mehr Flächen fertiggestellt werden, dem steht jedoch der sehr ausgeprägte Nachfrageüberhang nach modernen Flächen gegenüber. Ein Großteil der projektierten Flächen ist bereits von vornherein belegt. Weiterhin wird ein beträchtlicher Anteil von Bürofläche umgenutzt, insbesondere zu Wohn- und Hotelzwecken. Dies betrifft jedoch überwiegend den sogenannten Sockelleerstand, der auch zuvor nicht wirklich marktgängig war.
Der stärkste Rückgang in absoluten Zahlen wurde dabei in Berlin verzeichnet. In der Bundeshauptstadt war das Leerstandsvolumen im Vergleich zur Jahresmitte 2016 um 35 Prozent rückläufig, die Leerstandsrate lag nur noch bei 3,8 Prozent und hat sich somit innerhalb eines Jahres fast halbiert. Auch in München sank das Volumen vakanter Büroflächen mit minus 19 Prozent deutlich ab. Zudem weist die bayrische Landeshauptstadt mit 3,6 Prozent die geringste Leerstandsquote unter den deutschen Topstandorten auf. In innerstädtischen Teilmärkten Münchens liegt der Anteil leerstehender Flächen bereits unter einem Prozent.
Dies ist vor allem für Nutzer mit großem oder kurzfristigem Flächenbedarf problematisch. Durch Vorvermietungen in Projektentwicklungen müssen Standortentscheidungen mit einem entsprechend langen Vorlauf gefällt werden, da die Flächen nicht unmittelbar bezugsfertig sind; zudem sind innerstädtische Bauflächen Mangelware, sodass die umliegenden Teilmärkte zunehmend an Bedeutung gewinnen.
Büroflächenpipeline bis Ende 2019 bereits zur Hälfte vom Markt absorbiert
In den ersten zwei Quartalen sind insgesamt 450.900 Quadratmeter Bürofläche entweder neu entstanden, oder als kernsanierte und modernisierte Flächen erneut dem Markt zugeführt worden. Dies sind knapp 17 Prozent weniger als im entsprechenden Vorjahreszeitraum. Vor allem Deutschlands bestandsmäßig größten Büromärkte München und Berlin verzeichneten mit 95.000 Quadratmetern beziehungsweise 140.000 Quadratmetern deutliche Flächenzuwächse. Hiervon waren zum Zeitpunkt der Fertigstellung in Berlin allerdings nur noch 26 Prozent verfügbar, in München noch 27 Prozent. Da in diesen beiden Märkten auch – auf Gesamtmarktebene – die geringsten Leerstandsraten registriert werden wird deutlich, dass mit einer Entspannung der Angebotssituation in der nächsten Zeit nicht zu rechnen ist. Auch in den anderen Topstandorten wurden weniger Flächen fertiggestellt als im Vorjahreszeitraum – mit Ausnahme von Düsseldorf (plus 44 Prozent), wo unter anderem größere Büroobjekte wie das Andreas Quartier in der Innenstadt sowie zwei Neubauten – fast vollständig belegt – in Ratingen fertiggestellt wurden. Von den für den weiteren Jahresverlauf erwarteten Flächen sind unter den Top 5-Standorten nur noch knapp 27 Prozent verfügbar. In 2018 steigt dieser Anteil für Berlin und Düsseldorf nur jeweils auf 29 Prozent, über die fünf Topstandorte hinweg sind es 40 Prozent. Frühestens 2019 ist insgesamt mit einer leichten Entspannung zu rechnen. Bezogen auf die Topstandorte sind noch 65 Prozent der Flächen, die 2019 fertiggestellt werden sollen, frei. Erfahrungsgemäß wird dieser Anteil allerdings bis zur Fertigstellung noch deutlich abnehmen, da Nutzer aufgrund der neueren Bürokonzepte und technischen Anforderungen zunehmend Wert auf moderne Flächen und deren Ausstattung legen und Neubauten somit hoch im Kurs stehen.
Büromieten steigen weiter – mit Spitzenwerten von acht Prozent im Jahresverlauf in Berlin
Das knappe Flächenangebot und die aufgrund des ausgezeichneten wirtschaftlichen Umfelds ungebrochen hohe Nachfrage nach modernen Büroflächen, führen zu weiter steigenden Mietpreisen.
Mit einer unveränderten erzielbaren Spitzenmiete von 39,50 Euro pro Quadratmeter und Monat befanden sich die teuersten Büroflächen in Frankfurt. München zeigte im Vorjahresvergleich ein leichtes Mietpreiswachstum von 1,4 Prozent auf 35,00 Euro pro Quadratmeter und Monat. Auch in Hamburg stieg die erzielbare Spitzenmiete weiter auf 26,00 Euro pro Quadratmeter und Monat an (plus zwei Prozent). Am Berliner Markt ist der Aufholprozess noch nicht abgeschlossen und die Spitzenmiete stieg um fast acht Prozent auf nunmehr 28,00 Euro pro Quadratmeter und Monat. In Düsseldorf blieb die Spitzenmiete stabil bei 26,50 Euro pro Quadratmeter und Monat.
Das Mietpreiswachstum äußerte sich nicht nur im Anstieg der nachhaltig erzielbaren Spitzenmiete, sondern auch in der gewichteten Durchschnittsmiete. Hier zeigte Berlin die dynamischste Entwicklung mit einem Anstieg von fast elf Prozent innerhalb eines Jahres auf 17,01 Euro pro Quadratmeter und Monat, gefolgt von Frankfurt (plus 5,4 Prozent; 19,10 Euro pro Quadratmeter pro Monat). Nahezu unverändert blieben München (plus 0,2 Prozent) und Düsseldorf (plus 0,7 Prozent). Einzig die Hamburger Durchschnittsmiete gab um knapp zwei Prozent nach, da die flächenmäßig größten Abschlüsse des Betrachtungszeitraumes (zwölf Monate) zu eher geringen Mietpreisen abgeschlossen wurden.
Ausblick: Angebotsverknappung und steigende Mieten treiben den Markt
„Der Vermietungsmarkt wird weiterhin von dem aktuellen Wirtschaftsaufschwung in Deutschland profitieren. Insgesamt gehen wir davon aus, dass sich der Büroflächenumsatz im Gesamtjahr in den Top 5-Standorten in etwa auf dem Niveau des langfristigen Durchschnitts bewegen dürfte. Steigende Mietpreise und ein sich verknappendes Angebot lassen bei Nutzern Flächenoptimierung und Flächeneffizienz im Rahmen von Workplace-Strategien in den Fokus rücken. Diese erlauben trotz steigender Mitarbeiterzahlen keine Flächenerweiterungen vornehmen zu müssen“, erklärt Linsin.
Top 5-Bürovermietungsmärkte
Quelle: CBRE Research, Q2 2017.
Weitere Informationen zu CBRE:
CBRE ist – in Bezug auf den Umsatz im Geschäftsjahr 2016 – das größte globale Immobilienberatungsunternehmen. Mit mehr als 75.000 Mitarbeitern in über 450 Büros steht CBRE Investoren und Immobiliennutzern als Partner für alle Immobilienbelange weltweit zur Seite.
CBRE bietet ein breites Spektrum an integrierten Dienstleistungen über den gesamten Lebenszyklus einer Immobilie: von der strategischen und technisch-wirtschaftlichen Beratung wie u. a. beim An- und Verkauf oder der An- und Vermietung, über die Verwaltung und Bewertung von Immobilien bis hin zum Portfolio-, Transaktions-, Projekt- und Facility-Management. CBRE bietet über alle Assetklassen hinweg maßgeschneiderte Beratung aus einer Hand.
Die CBRE Group, Inc. (NYSE:CBG), ist ein Fortune 500- und S&P 500-Unternehmen mit Hauptsitz in Los Angeles, Kalifornien. Seit 1973 ist CBRE Deutschland mit seiner Zentrale in Frankfurt am Main vertreten, weitere Niederlassungen befinden sich in Berlin, Düsseldorf, Essen, Hamburg, Köln, München, Nürnberg und Stuttgart. www.cbre.de
Ansprechpartner:
Carsten Ape
CBRE GmbH
Head of Office Leasing Germany
+49 69 17 00 77 0
carsten.ape@cbre.com
Dr. Jan Linsin
CBRE GmbH
Head of Research Germany
+49 69 17 00 77 663
jan.linsin@cbre.com