Frankfurt,
05
Januar
2017

Top 5-Bürovermietungsmärkte mit Rekordumsatz

  • Flächenumsatz steigt um 5,6 Prozent auf rund 3,2 Millionen Quadratmeter
  • Großvolumige Vermietungen und Eigennutzungen vor allem in Neubauprojekten
  • Leerstandsabbau setzt sich weiter fort
  • Angebot an hochwertigen Flächen in zentralen Teilmärkten dünnt sich zunehmend aus

In den fünf Topstandorten wurden im vergangenen Jahr insgesamt 3,19 Millionen Quadratmeter Bürofläche umgesetzt, 5,6 Prozent mehr als im Vorjahr. Das ist gleichzeitig auch der höchste registrierte Flächenumsatz seit Aufzeichnungsbeginn im Jahre 2003, der noch einmal fünf Prozent über dem Ergebnis des letzten Boomjahres 2007 lag. Insgesamt wurden in den fünf großen Vermietungszentren 25 großvolumige Vermietungen und Eigennutzungen von 10.000 Quadratmetern und mehr erfasst. Neben den durchweg positiven Umsatzresultaten trug insbesondere eine starke Umsatzsteigerung in Frankfurt (plus 36 Prozent auf über 546.000 Quadratmeter) zu dem soliden Ergebnis bei. Den höchsten Umsatz verzeichnet jedoch weiterhin Berlin mit gut 888.000 Quadratmetern, gefolgt von München mit 789.000 Quadratmetern. Im letzten Jahresviertel alleine wurde in den Top 5-Märkten ein Umsatzergebnis von knapp 857.000 Quadratmetern registriert. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des Immobilienberatungsunternehmens CBRE.

Dr. Jan Linsin, Head of Research
Weiterhin ist die Nachfrage nach Büroflächen in den Topstandorten ungebrochen hoch, getragen von der sehr robusten Verfassung der deutschen Wirtschaft, sehr guten Arbeitsmarktdaten und einem soliden Beschäftigungsaufbau in den Unternehmen, vor allem im Dienstleistungsbereich und im öffentlichen Sektor. Dabei setzt sich der Nachfragetrend nach hochwertigen und effizienten Büroflächen in überwiegend citynahen Teilmärkten weiter fort.
Dr. Jan Linsin, Head of Research

TMT-Sektor weiterhin starker Umsatztreiber
Zum Jahresende führte der TMT-Sektor (Telekommunikation, Medien und Technologie) abermals die Rangliste der stärksten Umsatztreiber an. Insgesamt entfielen auf diesen fast 700.000 Quadratmeter oder 22 Prozent des Gesamtumsatzes der Top 5-Standorte. Für Berlin ist dieses Segment mit 306.000 Quadratmetern oder gut 34 Prozent des Umsatzes fast schon traditionell der umsatzstärkste Sektor. Doch auch für München ist der vergleichsweise junge TMT-Sektor mit einem Anteil von fast 22 Prozent gemessen am Jahresumsatz ein wesentlicher Bestandteil. Weitere wichtige Umsatztreiber an den Topstandorten waren mit 9,1 Prozent die Industrieunternehmen und der Finanzdienstleistungssektor mit 8,8 Prozent sowie die öffentliche Hand mit gut acht Prozent.

Leerstand weiter rückläufig – München und Berlin bereits unter der Fünf-Prozent-Marke
Der Anteil leerstehender Büroflächen am Gesamtbestand verringerte sich in allen Standorten aufgrund von Umwidmung obsoleter Flächen in andere Nutzungsarten – überwiegend in Wohnen – weiter. Absolut sank der Leerstand in den Topstandorten gegenüber dem Vorjahr um 13,5 Prozent, sodass nun lediglich noch knapp 4,6 Millionen Quadratmeter Bürofläche vakant sind.

Carsten Ape, Head of Office Leasing Germany
Insbesondere in München und Berlin gibt es sehr wenige vakante Flächen. Die Leerstandsraten liegen über das jeweilige Marktgebiet hinweg mit 4,4 Prozent beziehungsweise 4,9 Prozent bereits unter der Fünf-Prozent-Marke, die allgemein als Liquiditätsreserve notwendig ist. In den zentralen und stark nachgefragten Teilmärkten beträgt die Leerstandsrate weniger als zwei Prozent. Auch in Hamburg liegt der Anteil leerstehender Flächen nur noch bei 5,4 Prozent – der Büroraum wird knapp. Dies erschwert potentiellen Mietern zunehmend Standortverlagerungen und -expansionen.
Carsten Ape, Head of Office Leasing Germany

Von den bis Jahresende 2019 neu oder nach Kernsanierung wieder auf den Markt kommenden Flächen ist derzeit noch gut die Hälfte verfügbar. Allerdings wird sich dieser Anteil bis zur jeweiligen Fertigstellung noch deutlich reduzieren, da die Nachfrage insbesondere nach neuwertigen Büroflächen ungebrochen hoch ist, beziehungsweise im Zuge der soliden Arbeitsmarktentwicklung und dem prognostizierten Anstieg der Bürobeschäftigten noch weiter anwachsen dürfte.

Insgesamt kamen im vergangenen Jahr mit rund 1,1 Millionen Quadratmetern neuer oder kernsanierter Bürofläche in den Top 5-Standorten gut 38 Prozent mehr Fläche auf den Markt als im Vorjahr. Überproportional hoch fielen die Fertigstellungsvolumina in Hamburg, Frankfurt und Berlin aus, während in Düsseldorf und München rund 37 Prozent beziehungsweise 30 Prozent weniger fertiggestellt wurde als 2015.

Spitzenmiete in Berlin legt zweistellig zuDas Mietpreisniveau in den Toplagen der Bürozentren zieht aufgrund der ungebrochen hohen Nachfrage nach hochwertigen, innerstädtischen Büroflächen weiter an, zumal der anhaltende Leerstandsabbau zu einer immer deutlicheren Angebotsverknappung führt. In Frankfurt blieb die nachhaltig erzielbare Spitzenmiete wie auch im Vorjahr bei 39,50 Euro pro Quadratmeter pro Monat – weiterhin ist dies der höchste Wert unter den Top 5-Standorten. Die stärkste Steigerung im Vorjahresvergleich ist mit 17 Prozent in Berlin zu verzeichnen, wo mittlerweile in den Spitzenlagen bis zu 27,50 Euro pro Quadratmeter pro Monat erzielbar sind.

Die gewichtete Durchschnittsmiete stieg ebenfalls in fast allen Standorten, wenn auch moderater. Die deutlichste Steigerung wurde mit einem Plus von 5,2 Prozent in Berlin registriert, gefolgt von Düsseldorf mit 4,5 Prozent und Hamburg mit 4,4 Prozent. Lediglich in München verringerte sich die gewichtete Durchschnittsmiete im Vorjahresvergleich um 2,8 Prozent durch mehrere großflächige Abschlüsse in vergleichsweise günstigen Objekten in Stadtrand- und Peripherielagen sowie Anmietungen mietpreissensibler Unternehmen in einfacher ausgestatteten Immobilien.

Ausblick: Flächenumsatz 2017 auf langfristigem Niveau – Workplace-Strategien zunehmend wichtiger
„2017 wird die deutsche Wirtschaft den eingeschlagenen Wachstumspfad weiter fortsetzen, wenngleich mit einem etwas moderateren Tempo. Der kräftige Beschäftigungsaufbau vor allem im Dienstleistungssektor sollte seine Dynamik weiter beibehalten – darauf deuten die Zahl der offenen Stellen, das IAB-Arbeitsmarktbarometer sowie das ifo Beschäftigungsbarometer hin, die ein sehr hohes Niveau erreicht haben beziehungsweise weiter gestiegen sind“, so Linsin. Dementsprechend ist zu erwarten, dass sich der Büroflächenumsatz in den Top 5-Standorten in etwa auf dem Niveau des langfristigen Durchschnitts bewegen dürfte. Zunehmend wichtiger werden Themen wie Flächenoptimierung und Flächeneffizienz im Rahmen einer Workplace-Strategie, die den durchschnittlichen Flächenbedarf pro Kopf reduziert und entsprechende Auswirkungen auf den Flächenumsatz im jeweiligen Markt haben wird. „Inwieweit Standortverlagerungen von Unternehmen aus dem Finanzsektor und dem TMT-Bereich infolge des anstehenden Brexits 2017 eine entscheidende Rolle spielen, bleibt – Stand heute – weiterhin abzuwarten“, so Ape. „Unabhängig davon rechnen wir mit einer robusten Nachfrage vor allem nach modernen Büroflächen, die aufgrund der recht moderaten Fertigstellungszahlen in den zurückliegenden Jahren und einer überschaubaren Pipeline für weiter steigende Spitzenmieten sorgen könnte“, sagt Ape.

 

 

Ansprechpartner:
Carsten Ape
CBRE GmbH
Head of Office Leasing Germany
+49 69 17 00 77 0
carsten.ape@cbre.com

 

Dr. Jan Linsin
CBRE GmbH
Head of Research Germany
+49 69 17 00 77 663
jan.linsin@cbre.com

 

 

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Weitere Informationen zu CBRE:
CBRE Group, Inc. (NYSE:CBG), das Fortune 500- und S&P 500-Unternehmen mit Hauptsitz in Los Angeles, Kalifornien, ist das – in Bezug auf den Umsatz im Geschäftsjahr 2015 – weltweit größte Dienstleistungsunternehmen auf dem gewerblichen Immobiliensektor. Mit über 70.000 Mitarbeitern in über 400 Büros weltweit (exklusive Beteiligungsgesellschaften und Verbundunternehmen) steht CBRE Investoren und Nutzern von gewerblichen Immobilien bei allen Aspekten rund um die Immobilie zur Seite. CBRE bietet ein breites Spektrum integrierter Dienstleistungen, darunter Gebäude-, Transaktions-, und Projektmanagement, Anlagenmanagement, Bewertung, Gebäudevermietung, strategische Beratung, Verkauf, Hypothekendienstleistungen sowie Entwicklungsdienstleistungen. Seit 1973 ist CBRE Deutschland mit seiner Zentrale in Frankfurt am Main vertreten, weitere Niederlassungen befinden sich in Berlin, Düsseldorf, Essen, Hamburg, Köln, München, Nürnberg und Stuttgart. www.cbre.de

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