• Flächenumsatz steigt im Vorjahresvergleich um 6,5 Prozent auf rund 848.000 Quadratmeter
• Leerstandsabbau setzt sich weiter fort – Leerstandsraten teilweise imkritischen Bereich unterhalb der Liquiditätsreserve
• Büroflächenpipeline bis Ende 2019 bereits zu über 50 Prozent vom Markt absorbiert

In den fünf Topstandorten wurden in den ersten drei Monaten des aktuellen Jahres 848.000 Quadratmeter Bürofläche umgesetzt – 6,5 Prozent mehr als im entsprechenden Vorjahreszeitraum. Insbesondere die starken Umsatzergebnisse in Hamburg (164.000 Quadratmeter; plus 53 Prozent) und in München (262.400 Quadratmeter; plus 36 Prozent) trugen dazu bei. Berlin (200.100 Quadratmeter), Düsseldorf (111.400 Quadratmeter) und Frankfurt (110.100 Quadratmeter) hingegen sahen einen geringeren Flächenumsatz als noch im Jahr zuvor. Der höchste Umsatz wurde somit in München registriert – die bayerische Landeshauptstadt verdrängte Berlin auf den zweiten Platz. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des Immobilienberatungsunternehmens CBRE.

TMT-Sektor weiterhin starker Umsatztreiber

Mit gut 19 Prozent am Gesamtflächenumsatz trug der TMT-Sektor (Telekommunikation, Medien und Technologie) weiterhin einen Großteil zum Umsatzergebnis bei. Insbesondere in München (28 Prozent) und Frankfurt (20,5 Prozent) trieben Unternehmen dieses Sektors den Umsatz. Am Düsseldorfer Markt entfielen ebenfalls starke 17 Prozent auf den TMT-Sektor. Somit blieb dieser hinter dem Finanzsektor zurück, der unter anderem durch zwei großvolumige Abschlüsse ein Drittel des Umsatzes ausmachte. Im Mittel der Top 5-Standorte entfielen gut neun Prozent auf den Finanzsektor, darunter auch die von CBRE in Düsseldorf begleitete Anmietung der HSBC Trinkaus & Burkhardt AG in einem Neubauprojekt, die mit über 20.000 Quadratmeter die zweitgrößte Vermietungstransaktion im ersten Quartal ausmachte. Die Öffentliche Hand war mit gut 15 Prozent des Gesamtvolumens ebenfalls ein wichtiger Umsatztreiber, darunter die Eigennutzung der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben in Berlin im Teilmarkt Mediaspree, was mit über 47.000 Quadratmetern den größten Abschluss im ersten Quartal darstellte.

Leerstand weiter rückläufig – Liquiditätsschwelle in München und Berlin bereits unterschritten
Weiterhin sinkt der Anteil leerstehender Büroflächen am Gesamtbestand in allen Standorten. In absoluten Zahlen verringerte sich die leerstehende Bürofläche um mehr als 17 Prozent auf 4,2 Millionen Quadratmeter.

Von den nach aktuellem Kenntnisstand bis Jahresende 2019 neuen oder nach Kernsanierung wieder auf den Markt kommenden Flächen ist zwar derzeit noch etwas mehr als die Hälfte verfügbar. Durch die ungebrochen hohe Nachfrage nach modernen Büroflächen jedoch, die sich den veränderten Ansprüchen der Nutzer hinsichtlich der Implementierung moderner Arbeitsformen anpassen, wird sich dieser Anteil stetig reduzieren. In den meisten der Top 5-Standorten stiegen im ersten Jahresviertel zudem auch die Fertigstellungsvolumina wieder an. Insgesamt kam mit gut 216.000 Quadratmetern neuer oder kernsanierter Bürofläche in den Top 5-Standorten in den ersten drei Monaten dieses Jahres deutlich mehr Fläche auf den Markt als im entsprechenden Vorjahreszeitraum (plus 55 Prozent). Vor allem in München und Berlin wurden mit jeweils über 70.000 Quadratmetern viele Flächen fertiggestellt – die jedoch nur teilweise die angespannte Angebotssituation entlasten. In Berlin waren lediglich 24 Prozent der Flächen zum Zeitpunkt der Fertigstellung noch am Markt verfügbar, in München immerhin 34 Prozent. Infolgedessen sowie durch die projektierten Flächen kann der Nachfrageüberhang zwar etwas abgemildert, jedoch nicht abgebaut werden.

Spitzenmieten weiter in Aufwärtsbewegung, insbesondere in Berlin
Aufgrund der ungebrochen hohen Nachfrage vor allem nach hochwertigen, modernen Büroflächen zog das Mietpreisniveau in den Spitzenlagen der Topstandorte auch im ersten Jahresviertel weiter an. Frankfurt ist mit einer nachhaltig erzielbaren Spitzenmiete von 39,50 Euro pro Quadratmeter pro Monat zwar der einzige Topstandort ohne Steigerung zum Vorjahr, dennoch weiterhin der teuerste. Der stärkste Anstieg wurde mit zehn Prozent auf 27,50 Euro pro Quadratmeter pro Monat in Berlin verzeichnet.

Die gewichtete Durchschnittsmiete, die die Abschlüsse der vergangenen zwölf Monate berücksichtigt, zeigte ein etwas uneinheitlicheres Bild. Während sie in Düsseldorf, Hamburg und Frankfurt etwa auf Vorjahresniveau verblieb, verzeichnete der Berliner Markt mit einem Plus von knapp sieben Prozent eine noch deutlichere Steigerung als zum Jahresende 2016. Lediglich in München sank die gewichtete Durchschnittsmiete im Vorjahresvergleich um 3,6 Prozent, da vor allem in den vergangenen Quartalen mehrere großflächige Abschlüsse in Stadtrand- und Peripherielagen sowie Anmietungen mietpreissensibler Nutzer – wie zum Beispiel der Öffentlichen Hand – in einfacher ausgestatteten Immobilien abgeschlossen wurden. In guten Häusern in Toplagen aber steigen die Mietpreise weiter; jedoch ist hier das Angebot derart verknappt, dass weniger Abschlüsse getätigt werden können.

Ausblick: Workplace-Strategien rücken aufgrund steigender Mietpreise und verknappendem Angebot in den Fokus der Nutzer
„Die deutsche Wirtschaft befindet sich weiter im Aufschwungsmodus mit positiven Impulsen für den hiesigen Vermietungsmarkt. Insgesamt ist zu erwarten, dass sich der Büroflächenumsatz in den Top 5-Standorten in etwa auf dem Niveau des langfristigen Durchschnitts bewegen dürfte. Vor dem Hintergrund steigender Mietpreise und eines sich stetig verknappenden Angebots achten Nutzer verstärkt auf Flächenoptimierung und Flächeneffizienz im Rahmen einer Workplace-Strategie, um so trotz Personalaufbaus keine Flächenvergrößerung auf sich nehmen zu müssen“, so Linsin.

Top 5-Bürovermietungsmärkte

Quelle: CBRE Research, Q1 2017

Quelle: CBRE Research, Q1 2017.

Ansprechpartner:
Carsten Ape
CBRE GmbH
Head of Office Leasing Germany
+49 69 17 00 77 0
carsten.ape@cbre.com

Dr. Jan Linsin
CBRE GmbH
Head of Research Germany
+49 69 17 00 77 663
jan.linsin@cbre.com