Frankfurt,
11
Januar
2017

Starkes Jahresendquartal beschwert Frankfurter Investmentmarkt bestes Resultat seit 2007

  • Transaktionsvolumen von rund 6,3 Milliarden Euro im Jahresverlauf 2016

  • Büroimmobilien mit einem Anteil von 81 Prozent stärkste Assetklasse

  • 55 Prozent des Transaktionsvolumens entfallen auf internationale Investoren

  • Spitzenrendite sinkt auf neues Rekordniveau von 4,00 Prozent

Mit einem alleinigen Transaktionsvolumen von rund drei Milliarden Euro hat das letzte Quartal 2016 am Frankfurter Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien für das beste Jahresergebnis seit 2007 gesorgt. Gegenüber dem dritten Quartal hat sich der Investitionsumsatz im Schlussviertel annähernd verdoppelt. Für das Gesamtjahr lag das Transaktionsvolumen mit insgesamt 6,3 Milliarden Euro zudem gut 13 Prozent über dem Vorjahresergebnis. Dies ist ein Ergebnis einer Analyse des Immobilienberatungsunternehmens CBRE.

Peer N. Neiser, Head of Investment Frankfurt
Neben der im Jahresverlauf ohnehin schon registrierten stetig zunehmenden Investitionsdynamik hat vor allem eine Vielzahl an Großtransaktionen während des vierten Quartals maßgeblich zu diesem herausragenden Resultat beigetragen. Nur im Boomjahr 2007 lag das Investitionsvolumen mit knapp 8,4 Milliarden Euro höher, jedoch unter anderen Marktgegebenheiten. Während beim letzten zyklischen Hoch überwiegend opportunistische Investoren den Markt dominierten, sind es im aktuellen Zyklus hauptsächlich eigenkapitalstarke Core-Investoren mit langfristiger Anlagestrategie.
Peer N. Neiser, Head of Investment Frankfurt

Käuferseitig wurde das Geschehen von Asset- und Fondsmanagern dominiert, die mit Investitionen in Höhe von rund 3,2 Milliarden Euro einen Anteil von rund 51 Prozent am gesamten Transaktionsvolumen ausmachten. Der Großteil des insgesamt investierten Kapitals stammt zudem mit 55 Prozent von Anlegern aus dem Ausland, was die internationale Attraktivität des Frankfurter Investmentmarktes unterstreicht.

Gewohntes Bild bei Umsatzanteilen einzelner Assetklassen
Auch im Jahr 2016 waren Büroimmobilien mit einem Anteil am Gesamtumsatz von rund 81 Prozent oder 5,1 Milliarden Euro erwartungsgemäß die stärkste Assetklasse.

Dr. Jan Linsin, Head of Research Germany
Beflügelt wurde diese Dominanz vor allem durch eine Vielzahl an Transaktionen der Größenklasse über 100 Millionen Euro, die mit einem Volumen von rund 2,9 Milliarden Euro über die Hälfte des gesamten Investitionsvolumens dieser Assetklasse ausmachten.
Dr. Jan Linsin, Head of Research Germany

Die bedeutendsten Transaktionen waren im abgelaufenen Jahr zum einen der Verkauf des Taunusturms, der von einem Joint Venture der Commerz Real AG und Tishman Speyer an ein Investorenkonsortium, bestehend aus Qatar Investment Authority, Varma Mutual Pension Insurance Company, Elo Mutual Pension Insurance Company und Tishman Speyer, verkauft wurde. Zum anderen der Erwerb des Commerzbank Towers durch Samsung SRA Asset Management von der Commerzbank AG sowie der Kauf des The Squaire durch Blackstone, das der US-amerikanische Investor im Zuge der Übernahme der OfficeFirst Immobilien AG erwarb. Am gesamten Frankfurter Investmentmarkt wurde zudem eine hohe Anzahl an Transaktionen der Größenklasse zwischen 50 und 100 Millionen Euro verzeichnet. Auf diese Größenklasse entfielen 2016 insgesamt 1,4 Milliarden Euro oder 22 Prozent. Bei Investitionen in Hotelimmobilien konnte 2016 mit 651 Millionen Euro das beste Ergebnis seit Aufzeichnungsbeginn registriert werden – das entspricht einem Anteil von gut zehn Prozent am gesamten Transaktionsvolumen.

Anteil der ausländischen Investoren bei 55 Prozent
Mit 3,5 Milliarden Euro beziehungsweise einem Anteil von gut 55 Prozent war 2016 über die Hälfte des Transaktionsvolumens auf ausländische Investoren zurückzuführen. Der Großteil des ausländischen Kapitals stammt dabei mit 41 Prozent aus den Vereinigten Staaten, gefolgt von Südkorea mit einem Anteil von 22 Prozent.

Die mit Abstand umsatzstärkste Käufergruppe waren mit einem Investmentvolumen von 3,2 Milliarden Euro und einem Anteil von 51 Prozent Asset- und Fondsmanager. Mit deutlichem Abstand folgen dahinter Immobiliengesellschaften mit elf Prozent sowie offene Immobilien- und Spezialfonds mit zehn Prozent. Vor allem die Nachfrage von institutionellen Investoren, die im vorherrschenden Niedrigzinsumfeld nach Anlagemöglichkeiten suchen, hatte im Jahresverlauf einen spürbaren Einfluss auf die Dynamik des Marktes. So werden gerade eigenkapitalstarke Investoren aus dem Ausland, die mit einer langfristigen Core-Strategie am deutschen Markt investieren wollen, in der Finanzmetropole Frankfurt mit entsprechenden Assets, vor allem im großvolumigen Bereich, fündig. Aber auch gut positionierte Objekte mit Wertsteigerungspotenzial geraten zunehmend in den Fokus dieser Investoren.

Spitzenrenditen für Büroinvestments geben erneut in allen Lagen nach
Auch im vierten Quartal hat die anhaltend hohe Nachfrage nach Gewerbeimmobilien den Druck auf die Spitzenrenditen weiter erhöht. Infolgedessen hat die Bürospitzenrendite in den zentralen Lagen des CBD mit den Teilmärkten Bankenlage, Frankfurt City und Westend um zehn Basispunkte weiter nachgegeben und beträgt nun 4,00 Prozent. Durch den Mangel an Produkt im CBD konnte ein stark wachsendes Interesse an City-Rand-Lagen sowie den guten Lagen in der Peripherie verzeichnet werden, wodurch die Renditen außerhalb des CBD im vierten Quartal ebenfalls um zehn Basispunkte nachgegeben haben und nun bei 4,70 Prozent (City-Rand-Lagen) und 5,90 Prozent (Peripherie) liegen. „Zwar gilt das Hauptinteresse der Investoren nach wie vor Objekten im Core-/Core-Plus-Segment, allerdings hat die Kombination aus limitiertem Angebot und hoher Nachfrage im gesamten Jahresverlauf zu einem Anstieg des Interesses an Objekten in innerstädtischen Randlagen und dezentraleren Teilmärkten geführt, weswegen die Renditen 2016 auch außerhalb des CBD spürbar nachgegeben haben“, erklärt Neiser. Der Nachfrageüberhang sorgte aber auch in den anderen Assetklassen für eine Fortsetzung der Renditekompression: So wurde zum Jahreswechsel bei erstklassigen Einzelhandelsobjekten in den zentralen Innenstadtlagen eine Spitzenrendite von 3,50 Prozent aufgerufen, während die Nettoanfangsrendite für moderne Logistikimmobilien mit 4,90 Prozent erstmals unter die Fünf-Prozent-Marke rutschte.

Ausblick: Auch für 2017 hohe Investitionsdynamik erwartet
„Für das neue Jahr erwarten wir weiterhin eine sehr dynamische Entwicklung der Investitionstätigkeit, die – wie schon 2016 – ausschließlich durch die Verfügbarkeit von geeigneten Objekten limitiert wird“, sagt Linsin. „Trotz der zuletzt leicht gestiegenen Kapitalmarktzinsen rechnen wir nicht damit, dass die Nachfrage nach Immobilieninvestments in Deutschland – und hier vor allem nach Büroimmobilien in den Investmentzentren – nachlassen wird. Vielmehr ist zu erwarten, dass gerade institutionelle Investoren auf der Suche nach einkommensstarken und langfristig nachhaltigen Investments weiterhin verstärkt in Immobilien investieren werden, zumal selbst bei weiter moderat steigenden Zinsen am langen Ende der Zinsstrukturkurve Immobilien weiterhin eine attraktive risikoadjustierte Rendite bieten“, ergänzt Linsin.

„Aufgrund der sehr guten Fundamentaldaten und der starken Performance am Bürovermietungsmarkt wird in Frankfurt zudem mit einem anhaltend starken Zufluss von ausländischem Kapital gerechnet“, ergänzt Neiser. „Die hohe Nachfrage von in- und ausländischen Investoren wird aufgrund der anhaltenden Angebotsknappheit dazu führen, dass der Fokus weiterhin nicht nur auf Objekte aus dem Core-/Core Plus-Segment begrenzt bleibt, sondern dass sich auch die Attraktivität von Objekten aus dem Value-Add-Segment sowie von Objekten außerhalb der zentralen Lagen weiter erhöht“, so Neiser weiter. „Aufgrund der prognostizierten Entwicklungen rechnen wir im Verlauf des gerade angebrochenen Jahres mit einer moderaten Fortsetzung des Renditerückgangs.“

Transaktionsvolumen, Nettoanfangsrendite und Rendite 10-jährige Bundesanleihe

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Quelle: CBRE Research, Q4 2016.

Ansprechpartner:
Peer N. Neiser
CBRE GmbH
Head of Investment Frankfurt
+49 69 17 00 77 44

peer.neiser@cbre.com

Dr. Jan Linsin
CBRE GmbH
Head of Research Germany
+49 69 17 00 77 663

jan.linsin@cbre.com

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Weitere Informationen zu CBRE:
CBRE Group, Inc. (NYSE:CBG), das Fortune 500- und S&P 500-Unternehmen mit Hauptsitz in Los Angeles, Kalifornien, ist das – in Bezug auf den Umsatz im Geschäftsjahr 2015 – weltweit größte Dienstleistungsunternehmen auf dem gewerblichen Immobiliensektor. Mit über 70.000 Mitarbeitern in über 400 Büros weltweit (exklusive Beteiligungsgesellschaften und Verbundunternehmen) steht CBRE Investoren und Nutzern von gewerblichen Immobilien bei allen Aspekten rund um die Immobilie zur Seite. CBRE bietet ein breites Spektrum integrierter Dienstleistungen, darunter Gebäude-, Transaktions-, und Projektmanagement, Anlagenmanagement, Bewertung, Gebäudevermietung, strategische Beratung, Verkauf, Hypothekendienstleistungen sowie Entwicklungsdienstleistungen. Seit 1973 ist CBRE Deutschland mit seiner Zentrale in Frankfurt am Main vertreten, weitere Niederlassungen befinden sich in Berlin, Düsseldorf, Essen, Hamburg, Köln, München, Nürnberg und Stuttgart. www.cbre.de

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