Frankfurt,
04
Januar
2018
|
13:47
Europe/Amsterdam

Rekordumsatz an den Top-5-Bürovermietungsmärkten

  • Flächenumsatz steigt im Vorjahresvergleich um 14 Prozent auf rund 3,64 Millionen Quadratmeter

  • München mit knapp einer Million Quadratmeter umsatzstärkster Vermietungsmarkt 2017 – Rekordergebnisse in Berlin und Hamburg

  • Frankfurt mit zweitstärkstem Ergebnis nach dem letzten Boom Anfang 2000

  • Angebotsverknappung sorgt für Vollvermietung in Berlin und München

  • Neue Büroflächenpipeline bis Ende 2018 bereits zu zwei Drittel belegt

  • Durchschnittsmieten in Berlin und Frankfurt legen im zweistelligen Bereich zu

Auf dem deutschen Bürovermietungsmarkt wurden im vergangenen Jahr auf den fünf Topstandorten insgesamt über 3,6 Millionen Quadratmeter umgesetzt. Damit wurde abermals der höchste registrierte Flächenumsatz seit Aufzeichnungsbeginn erzielt, der 14 Prozent über dem letztjährigen Rekord lag. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

Dr. Jan Linsin, Head of Research Germany
Die deutschen Büromärkte werden durch die ungebrochen starke Konjunktur beflügelt, die sich in steigenden Bürobeschäftigtenzahlen widerspiegelt. Die hohe Nachfrage nach Büroflächen und ein Rückgang an neuen Flächen führen zu kontinuierlich sinkenden Leerständen.
Dr. Jan Linsin, Head of Research Germany
Carsten Ape, Head of Office Leasing Germany
Ob Flächenumsatz, Leerstandsrückgang oder Mietzuwächse – 2017 war ein sehr gutes Jahr für die Bürovermietungsmärkte.
Carsten Ape, Head of Office Leasing Germany

München und Berlin knapp unter einer Million Quadratmeter

Unter den Topstandorten erzielte München mit 982.600 Quadratmetern das zweitbeste Ergebnis seit Aufzeichnungsbeginn im Jahre 2000 und verpasste knapp die Eine-Million-Marke. Berlin konnte mit 925.500 Quadratmetern das letztjährige Rekordergebnis um vier Prozent toppen, gefolgt von Frankfurt mit 716.600 Quadratmetern (plus 31 Prozent) und Hamburg mit 640.000 Quadratmetern (plus 16 Prozent). Nur Düsseldorf blieb mit einem Jahresendergebnis von 377.700 Quadratmetern um fast acht Prozent hinter dem Vorjahr.

Der Anteil des TMT-Sektors (Telekommunikation, Medien und Technologie) lag konstant bei über einem Viertel (929.200 Quadratmeter) und unterstreicht erneut die zunehmende Relevanz dieses auf Zukunftstechnologien und innovative Unternehmen ausgerichteten Sektors. Berlin war mit einem Anteil von 41 Prozent am Gesamtumsatz (381.300 Quadratmeter) führend. Vor allem der E-Commerce-Retailer Zalando hatte im Jahresverlauf immer wieder großflächige Anmietungen in Projektentwicklungen abgeschlossen. Auch für München besitzt der TMT-Sektor eine große Bedeutung – er machte im vergangenen Jahr rund 26 Prozent des Gesamtumsatzes aus. Anders als die Start-up-Hauptstadt Berlin, ist die Münchner Tech-Szene vor allem auf IT-Dienstleister spezialisiert, die von der Nähe zur Industrie profitieren.

Flexible Offices gewinnen rasant an Bedeutung

Der breite Markt der Flexible Offices kristallisiert sich in Deutschland immer mehr als wichtiger Wachstumsmarkt heraus. Hierunter fallen Serviced-Office-Konzepte, die klassischen Bürostrukturen sehr ähnlich sind, aber auch Coworking Spaces, die auf Synergieeffekte setzen, die durch räumliche Nähe ähnlicher Unternehmen entstehen. Erst seit 2015 kann man von einem vermehrten Auftreten von Flexible-Office-Betreibern in Deutschland sprechen, sodass dieser Markt noch am Anfang steht. Derzeit lässt sich eine äußerst dynamische Expansion internationaler Anbieter beobachten. Der Marktanteil der Flexible-Office-Transaktionen am Gesamtumsatz des Mietmarktes legte 2017 gegenüber dem Vorjahr um fünf Prozentpunkte auf sieben Prozent zu. Spitzenreiter war mit über acht Prozent der Berliner Markt, gefolgt von Hamburg (sieben Prozent), München (fünf Prozent) sowie Düsseldorf und Frankfurt mit jeweils vier Prozent. „In bester Innenstadtlage werden vermehrt großflächige Anmietungen zu Spitzenpreisen getätigt, die in direkter Konkurrenz zu den klassischen Nutzern der ohnehin raren Premiumflächen stehen“, sagt Ape. In den Premiumlagen der Münchner Innenstadt hatten Flexible-Office-Anmietungen sogar einen Marktanteil von 34 Prozent, in der Hamburger City einen Anteil von 19 Prozent.

Mit einem Umsatzanteil von insgesamt fast 13 Prozent (480.600 Quadratmeter) war die Industrie- und Baubranche ein weiterer Umsatztreiber. Hierfür zeichnete maßgeblich der Münchner Markt verantwortlich, in dem BMW im Jahresverlauf über 170.000 Quadratmeter umsetzte – der Großteil als eigengenutzte Projektentwicklung im Forschungs- und Innovationszentrums (FIZ Future). Die Öffentliche Hand kommt mit 343.600 Quadratmeter auf einen Umsatzanteil von über neun Prozent, darunter die großflächigen Anmietungen des Bundeskriminalamts in Berlin Mediaspree und der Deutschen Bundesbank im FBC in Frankfurts Bankenlage.

Hohe Nachfrage und geringe Fertigstellungen lassen Leerstände sinken

„Der Leerstandsabbau schreitet in allen Topstandorten weiter voran und verschärft sich vor allem in Berlin und München. Hier ist in zentralen Lagen von einer Vollvermietung zu sprechen“, sagt Linsin. Im Jahresverlauf sank die Leerstandsrate in Berlin um 1,8 Prozentpunkte auf einen neuen Tiefststand von 3,1 Prozent bezogen auf das gesamte Marktgebiet. Auch in München ging die Leerstandsrate um 1,1 Prozentpunkte ebenfalls auf 3,1 Prozent und damit auf ein 15-Jahres-Tief für den Gesamtmarkt zurück. In Hamburg lag die Leerstandsrate zum Jahresende bei 4,8 Prozent (minus 0,5 Prozentpunkte) und ist ebenfalls nicht weit von einer Vollvermietung entfernt. „Zwar verzeichnete Frankfurt mit 9,5 Prozent den höchsten Leerstand der Topstandorte, dieser konnte jedoch um 1,6 Prozentpunkte gegenüber dem Vorjahr abgebaut werden. Damit lag die Leerstandsrate in Frankfurt erstmals wieder seit 2003 unter der Zehn-Prozent-Marke“, erklärt Ape.

Im gesamten Jahr 2017 sind 794.100 Quadratmeter neue beziehungsweise kernsanierte und damit modernisierte Flächen fertiggestellt worden. Dies ist ein Rückgang um fast 24 Prozent, der weit unter dem Wert des Vorjahres liegt und bei Weitem nicht ausreicht, um die sehr hohe Nachfrage zu befriedigen. Den größten Flächenzuwachs verzeichnete München mit 238.200 Quadratmetern (plus 53 Prozent) und auch in Düsseldorf wurden mit 109.300 Quadratmetern 79 Prozent mehr fertiggestellt, als noch vor einem Jahr. In allen anderen Standorten gingen die Fertigstellungsvolumina im Vorjahresvergleich um 46 Prozent (Berlin und Hamburg) sowie 43 Prozent (Frankfurt) zurück.

„In Anbetracht der niedrigen Fertigstellungszahlen sowie des Interesses von Nutzern an modernen Büroflächen stoßen Projektflächen auf eine sehr große Nachfrage“, sagt Ape. Für 2018 ist in den Topstandorten nach derzeitigem Kenntnisstand mit 1,12 Millionen Quadratmetern neuer Bürofläche zu rechnen, wovon allerdings nur noch ein Drittel frei verfügbar ist. Am angespanntesten ist die Lage in Berlin. Hier ist von den für 2018 erwarteten 403.800 Quadratmetern nur noch knapp ein Viertel verfügbar. Bezogen auf die Topmärkte wird sich dieses Bild 2019 nur leicht ändern. Von 1,57 Millionen Quadratmetern sind zum jetzigen Zeitpunkt bereits fast 56 Prozent vorvermietet. Lediglich von den 1,21 Millionen Quadratmetern, die bis zum Jahresende 2020 fertiggestellt werden sollen, sind noch fast 68 Prozent verfügbar. „Wir gehen jedoch davon aus, dass auch diese recht schnell vom Markt absorbiert werden, zumal die Fundamentaldaten der deutschen Wirtschaft weiterhin auf ein starkes Wachstum – und damit auf eine anhaltend hohe Flächennachfrage seitens der Nutzer – hindeuten“, erklärt Linsin.

Berliner Spitzenmieten steigen um neun Prozent

Das knappe Angebot sorgt bei entsprechend hoher Nachfrage für steigende Mieten. Dementsprechend stehen die Mietpreise in allen Topstandorten weiterhin unter Druck, vor allem in den Märkten mit geringem Leerstand äußert sich das in einem starken Mietpreisanstieg. Den im Vorjahresvergleich stärksten Anstieg der nachhaltig realisierbaren Spitzenmiete verzeichnete Berlin. Hier wurden für Premiumflächen in Toplagen 30 Euro pro Quadratmeter und Monat aufgerufen, ein Plus von neun Prozent. Doch auch die angespannte Angebotssituation des Münchner Büromarktes ließ die Spitzenmiete um über vier Prozent auf 36,50 Euro pro Quadratmeter steigen. Die höchste Spitzenmiete verzeichnete die Bankenmetropole Frankfurt mit nunmehr 40,00 Euro pro Quadratmeter (plus 1,3 Prozent). Aber auch in Düsseldorf und Hamburg stiegen die Spitzenmieten um jeweils fast zwei Prozent auf 27,00 beziehungsweise 26,50 Euro pro Quadratmeter.

Auch das allgemeine Mietniveau erfuhr eine teilweise deutliche Aufwärtsbewegung. „In Berlin ist die gewichtete Durchschnittsmiete im Jahresverlauf um fast 22 Prozent auf 19,31 Euro pro Quadratmeter pro Monat gestiegen und erreichte fast das Frankfurter Niveau von 20,70 Euro pro Quadratmeter, das seinerseits um über zwölf Prozent gestiegen ist“, führt Linsin auf. Die Münchner Durchschnittsmiete stieg ebenfalls dynamisch um fast neun Prozent auf 17,32 Euro pro Quadratmeter.

Ausblick: Sehr gutes Vermietungsjahr 2018 zeichnet sich ab – Mieten steigen aufgrund der Flächenverknappung weiter

„Im kommenden Jahr wird sich die Performance der Vermietungsmärkte voraussichtlich auf einem hohen Niveau normalisieren. Eine Umsatzleistung von erneut über 3,2 Millionen Quadratmeter in den Top-5-Märkten erscheint insgesamt realistisch. Ein neues Rekordergebnis ist indes unwahrscheinlich, da dem Flächenbedarf nach Büroraum gerade bei größeren Gesuchen aufgrund des niedrigen Leerstandes derzeit nicht immer entsprochen werden kann. Dies gilt vor allem für Berlin und München, aber auch für andere Städte“, sagt Ape.

„Aufgrund des Flächenmangels werden Unternehmen bei der Büroflächenwahl zunehmend deutlich ausgebremst. Dieser Trend wird auch 2018 dazu führen, dass Prolongationen von Bestandsflächen einer Neuanmietung zum Teil vorgezogen werden könnten. Gerade im nachgefragten Premiumsegment und in den Innenstadtlagen wird dies einen dämpfenden Effekt auf den Gesamtumsatz haben“, erklärt Linsin.

Steigende Erwerbstätigenzahlen und eine damit einhergehende wachsende Zahl an Bürobeschäftigten untermauern auch mittelfristig die Nachfragedynamik an den Büromärkten der deutschen Metropolen Wir erwarten bis 2022 im Mittel der Top-5-Märkte einen jährlichen Zuwachs bei den Bürobeschäftigtenzahlen von durchschnittlich 1,5 Prozent“, sagt Linsin. „Personalaufbau, proaktive Workplace-Strategien, der Wettbewerb um die besten Köpfe und Flächenoptimierung haben den Handlungsbedarf in den meisten Branchen noch einmal erhöht und sorgen so für einen beständig hohen Nachfragedruck vor allem nach modernen Flächen, die jedoch zunehmend zu einem Engpass werden“, ergänzt Ape.

Top-5-Bürovermietungsmärkte

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Quelle: CBRE Research, Q4 2017.


 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Quelle: CBRE Research, Q4 2017.

 

Ansprechpartner:

Carsten Ape
CBRE GmbH
Head of Office Leasing Germany
+49 69 17 00 77 0
carsten.ape@cbrecom

Dr. Jan Linsin
CBRE GmbH
Head of Research Germany
+49 69 17 00 77 663
jan.linsin@cbre.com

 

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Die CBRE Group, Inc. (NYSE:CBG), ist ein Fortune 500- und S&P 500-Unternehmen mit Hauptsitz in Los Angeles, Kalifornien. Seit 1973 ist CBRE Deutschland mit seiner Zentrale in Frankfurt am Main vertreten, weitere Niederlassungen befinden sich in Berlin, Düsseldorf, Essen, Hamburg, Köln, München, Nürnberg und Stuttgart. www.cbre.de