• Büroflächenumsatz leicht unter Vorjahresergebnis
• TMT-Sektor, Banken und Handel anmietungsfreudigste Branchen
• Mietpreise weiter im Aufwind
• Investmentvolumen überschreitet die Drei-Milliarden-Euro-Marke
• Starkes Engagement internationaler Investoren

Am Bürovermietungsmarkt Düsseldorf (inkl. Ratingen, Hilden, Erkrath und Neuss) wurden im Gesamtjahr 2017 rund 377.700 Quadratmeter Bürofläche umgesetzt. Das Umsatzergebnis lag damit knapp acht Prozent unter dem Vorjahreswert. Am Investmentmarkt dagegen wurde ein deutlicher Anstieg um 24 Prozent registriert. Dies ist ein Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

Leichter Umsatzrückgang im Stadtgebiet – Umland legte zu

Auf das Stadtgebiet Düsseldorf bezogen lag der Büroflächenumsatz mit 332.700 Quadratmetern knapp neun Prozent unter dem Vorjahresergebnis; die Umlandgemeinden dagegen verzeichneten einen leichten Anstieg um fast zwei Prozent auf 45.000 Quadratmeter. Insgesamt wurden zwölf Abschlüsse über jeweils mehr als 5.000 Quadratmeter registriert, die sich auf über 110.000 Quadratmeter summieren; im Vorjahr waren es lediglich sechs Abschlüsse dieser Größenordnung.

Den größten Anteil am Umsatz verbuchte die Branche der Banken und Finanzdienstleister, gefolgt vom Handel. Der sich überwiegend aus Unternehmen der Branchen Telekommunikation, Medien und Technik zusammensetzende TMT-Sektor erreichte 21 Prozent.

Spitzen- und Durchschnittsmiete steigen weiter

Die nachhaltig erzielbare Spitzenmiete stieg zum Jahresende um knapp zwei Prozent auf nunmehr 27,00 Euro pro Quadratmeter pro Monat an. Unter den Teilmärkten wurde der stärkste Anstieg in der City-Süd registriert, wo sich die Spitzenmiete durch entsprechend hochqualitative Flächenverfügbarkeit auf 20,00 Euro erhöhte; dies stellt ein Plus von elf Prozent gegenüber dem Jahresende 2016 dar. Auch der Teilmarkt Kennedydamm sah einen Anstieg um sieben Prozent auf nunmehr 22,50 Euro. Bedingt ist dies durch die Realisierung hochwertiger Flächen. Auch die gewichtete Durchschnittsmiete für den Gesamtmarkt setzte ihren Aufwärtstrend weiter fort und stieg im Vorjahresvergleich um gut ein Prozent auf nun 14,75 Euro pro Quadratmeter pro Monat an. Auf das Stadtgebiet Düsseldorf berechnet liegt der Wert bei 15,26 Euro. Ein besonders starker Anstieg wurde auch hier in der City-Süd (plus 23,5 Prozent) sowie im Teilmarkt Linksrheinisch (plus 29,2 Prozent) registriert.

Fertigstellungspipeline weiterhin moderat

Die Summe der neu errichteten oder kernsanierten Büroflächen im Marktgebiet lag mit 109.300 Quadratmetern unter dem Volumen der in Bau gegangenen Sanierungsflächen, Abrissen und Umnutzungen (128.500 Quadratmeter). Dadurch sowie durch zahlreiche Expansionen und Neuansiedlungen reduzierte sich der Leerstand weiter. Im Markgebiet stehen lediglich noch 7,0 Prozent des Büroflächenbestandes leer (ohne Untervermietungsflächen), 1,3 Prozentpunkte weniger als im vierten Quartal 2016. Absolut verringerte sich der Leerstand um 17 Prozent oder knapp 132.000 Quadratmeter. Nur auf das Stadtgebiet Düsseldorf bezogen liegt die Leerstandsrate bei 6,1 Prozent. Insbesondere im Central Business District (CBD) und den Cityteilmärkten wie auch den stark nachgefragten Lagen Kennedydamm und Hafen liegt der Anteil leerstehender Büroflächen unterhalb der für einen liquiden Markt benötigten Fünf-Prozent-Marke. Auch die künftigen Fertigstellungen werden die Angebotsknappheit nicht deutlich entlasten. Dennoch ist mit einem moderaten Anstieg des Leerstandes durch Umzüge großer Unternehmen in ihre neuen Quartiere zu rechnen. Im stark nachgefragten Neubausegment jedoch bleibt Produkt rar.

Für 2018 werden Fertigstellungen (Neubau und Kernsanierungen) von knapp 95.000 Quadratmetern erwartet. Davon stehen dem Markt jedoch aktuell lediglich noch 28 Prozent zur Verfügung. In den beiden Folgejahren liegt die spekulative Quote derzeit zwischen jeweils 40 und 50 Prozent. Aufgrund der ungebrochen hohen Nachfrage nach neuwertigen, hochmodernen Flächen ist aber auch hier noch mit einer deutlichen Reduktion zu rechnen.

Erneut neuer Rekordwert am Investmentmarkt

Am gewerblichen Investmentmarkt in der Region Düsseldorf (Stadt Düsseldorf, Ratingen, Hilden, Erkrath und Neuss) wurde mit rund 3,2 Milliarden Euro das beste Jahresergebnis seit Aufzeichnungsbeginn registriert. Im Vergleich zum ebenfalls bereits sehr starken Vorjahr entspricht dies einem Anstieg des gewerblichen Investmentvolumens von über 600 Millionen Euro oder 24 Prozent.

Büroimmobilien mit großem Abstand nachgefragteste Assetklasse

Wie üblich dominierte der Handel von Büroimmobilien das Marktgeschehen: 79 Prozent des Gesamtvolumens entfiel auf diese Assetklasse. Deutlich weniger gehandelt wurden Einzelhandels- und Logistikimmobilien (jeweils rund sechs Prozent Anteil) sowie Hotels (vier Prozent). Logistikimmobilien verzeichneten dabei mit einem Plus von 59 Prozent einen deutlichen Anstieg im Vergleich zu 2016. Von den vier Transaktionen oberhalb der 100-Millionen-Euro-Marke im Jahresverlauf stammte lediglich eine nicht aus der Assetklasse Büro.

Der Portfolioanteil, der ausschließlich aus überregionalen Paketverkäufen resultierte, lag in der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt mit 23 Prozent unter dem bundesweiten Wert von 35 Prozent, aber über dem Durchschnitt der Topstandorte (20 Prozent). Portfolios wurden überwiegend in den Assetklassen Büro und Logistik gehandelt.

Internationale Anleger nehmen Düsseldorf verstärkt ins Visier

Die stärksten Nettokäufer waren Spezialfonds, auch wenn sie insgesamt weniger investierten als im Vorjahr. Asset- und Fondsmanager folgten an zweiter Stelle – nur dem investierten Volumen nach waren sie die aktivste Käufergruppe.

Internationale Investoren waren in Düsseldorf überproportional aktiv; lediglich Berlin wies einen höheren Anteil internationaler Anleger auf. Rund 2,1 Milliarden Euro oder 65 Prozent des hiesigen Transaktionsvolumens stammten von ausländischen Investoren, allen voran aus asiatischen Ländern (617 Millionen Euro oder 19 Prozent). Hier schlugen insbesondere die beiden Großtransaktionen des Vodafone Campus an Mirae Asset Daewoo Securities sowie das von Quantum für südkoreanische Anleger erworbene MIK zu Buche. Auch Investoren aus Israel (zwölf Prozent) und Nordamerika (13 Prozent) waren – neben europäischen Investoren (21 Prozent) – stark vertreten.

Nettoanfangsrendite zum Jahresende stabil – Sekundärlagen stark gefragt

Die Spitzenrendite blieb wie auch im Vorquartal auf ihrem Tiefstwert von 3,40 Prozent. Jedoch macht sich das gestiegene Interesse von Investoren an guten Objekten in Randlagen bemerkbar: im Cityrandgebiet und in der Peripherie des Marktgebietes sanken die Nettoanfangsrenditen weiter ab und lagen zum Jahresende 2017 bei 3,85 Prozent beziehungsweise 4,75 Prozent. „In der Peripherie weist Düsseldorf damit das niedrigste Renditeniveau unter den Top-5-Standorten auf. Berücksichtigt werden sollte dabei aber, dass die vergleichsweise kompakte Stadtstruktur Lageunterschiede relativiert“, kommentiert Hölz.

Ausblick: Dynamisches Marktgeschehen in 2018

Für das Jahr 2018 ist von einem weiteren, moderaten Anstieg der erzielbaren Spitzenmiete auszugehen. „Die Nachfrage nach modernen Büroflächen im Düsseldorfer Marktgebiet ist ungebrochen hoch. Das registrierte Anfragevolumen lässt annehmen, dass auch das gerade begonnene Jahr einen Flächenumsatz von rund 400.000 Quadratmetern verzeichnen könnte. Der Leerstandsabbau wird jedoch zunächst durch zahlreiche freigezogene Flächen von Großmietern zum Stillstand kommen beziehungsweise der Leerstand im Bestand wieder ansteigen“, prognostiziert Breuer.

Auch am gewerblichen Investmentmarkt für das Jahr 2018 ist mit einem dynamischen Marktgeschehen zu rechnen. „Ob der jetzt erzielte Rekordwert erneut erreicht oder sogar übertroffen wird, ist angesichts der weiterhin hohen Preise und limitierten Produktverfügbarkeit fraglich. Die Nachfrage, insbesondere seitens internationaler Institutioneller, dürfte jedoch ungebrochen hoch bleiben“, so Hölz.

Büromarkt Düsseldorf: Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzungen) und Leerstandsrate

Quelle: CBRE Research, Q4 2017.

Transaktionsvolumen, Nettoanfangsrendite & Rendite 10-j. Bund

Quelle: CBRE Research, Q4 2017.

Ansprechpartner:

Hubert F. Breuer
CBRE GmbH
Head of Office Leasing Düsseldorf
+49 211 8 60 66 188
hubert.breuer@cbre.com

Georg Hölz
CBRE GmbH
Head of Investment Düsseldorf
+49 211 86 06 61 16
georg.hoelz@cbre.com

Dr. Jan Linsin
CBRE GmbH
Head of Research Germany
+49 69 17 00 77 663
jan.linsin@cbre.com