• Renditen auf dem Reha-Markt durchschnittlich auf signifikant höherem Niveau als in anderen Assetklassen

• Fortschreitende Betreiberkonsolidierung des Reha-Markts

• Renditespread zu Pflegeheimen sinkt im aktuellen Markt durch zusätzliche auf Sozialimmobilien spezialisierte Investoren aus dem Ausland

• Investmentfähiger Bestand auf sechs Milliarden Euro geschätzt

Angesichts der weiter voranschreitenden Stabilisierung des Marktes für Reha-Kliniken sowie vergleichsweise attraktiver Renditen kann es sich für Investoren zunehmend lohnen, die Immobilienanlageklasse der Reha-Kliniken wieder verstärkt in den Fokus zu rücken. Zu diesem Ergebnis kommt der aktuelle Immobilien- und Investmentmarktbericht zu Reha-Kliniken in Deutschland des Immobilienberatungsunternehmens CBRE und der Wirtschaftsprüfungs- und Beratungsgesellschaft BDO. Das Transaktionsvolumen hat sich in den Jahren 2013 (312 Millionen Euro) und 2014 (857 Millionen Euro) gegenüber 2012 nahezu vervier- beziehungsweise verzehnfacht und erreichte damit sogar das Niveau von Pflegeheimen.

Investitionsdynamik im Markt für Reha-Kliniken 2009-2014 (Transaktionsvolumen in Mio. Euro)

Quelle: CBRE und BDO (Stand: 12/2014)

Zuletzt hatte Medical Property Trust im Zuge der Übernahme der Median-Kliniken, zu denen auch 38 Reha-Kliniken zählten, die Aufmerksamkeit wieder auf lange Zeit als nicht investmentfähige Assetklasse gelenkt.

Renditen auf dem Reha-Markt bisher durchschnittlich auf signifikant höherem Niveau
Während die Renditekompression bei traditionellen Immobilienanlageklassen, wie zum Beispiel dem Büro- oder Einzelhandelssegment, deutlich weiter fortgeschritten ist und auch die Renditen bei Anlagen in mittlerweile etablierten Alternativen wie dem Logistik- oder Hotelimmobilienmarkt zuletzt weiter sanken, liegen die Renditen für Reha-Kliniken auf einem durchschnittlich signifikant höheren Niveau. Für eine modern ausgestattete und gut ausgelastete Reha-Klinik in einer etablierten Lage, die langfristig an einen Betreiber mit nachhaltiger Bonität vermietet ist, konnte bis dato eine Spitzenrendite (Nettoanfangsrendite) von etwa 7,5 Prozent erzielt werden. Doch die Preise steigen und insbesondere für absolute Top-Produkte in Prestigelagen und einem hohen Anteil an Selbstzahlern können die Ankaufsfaktoren teilweise noch höher ausfallen. Bisher lagen die Renditen gegenüber Top-Produkten des Büro- oder Einzelhandelsmarktes gegenwärtig noch 320 beziehungsweise 360 Basispunkte höher. Inzwischen dürfte die Rendite bei etwa sechs Prozent liegen. „Aus Renditegesichtsgründen sind Investitionen in Reha-Kliniken damit sowohl gegenüber anderen Anlageklassen des Immobilienmarkts, als auch gegenüber festverzinslichen Wertpapieren sehr attraktiv, wenngleich die Marktstrukturen in vielen Fällen noch weiterhin undurchsichtig sind und der Markt sich in Bewegung befindet“, sagt Peter Henrichfreise, Senior Manager im Fachbereich Gesundheitswirtschaft/Advisory Services bei BDO.

Überangebot an Reha-Kapazitäten in Deutschland
Der deutsche Investmentmarkt für Gesundheits- und Sozialimmobilien, zu denen neben Pflegeimmobilien, Seniorenresidenzen und Betreutem Wohnen auch Reha-Kliniken zählen, gilt angesichts der demographischen Entwicklung sowie eines zunehmenden Gesundheitsbewusstseins der Bevölkerung in Deutschland allgemein als Wachstumsmarkt. „Reha-Kliniken spielen derzeit im Vergleich zu anderen Segmenten des Gesundheitssektors wie Pflegeheimen zwar noch eine eher untergeordnete Rolle für Investoren, da in Deutschland ein Überangebot an Reha-Kapazitäten besteht und die Marktkonsolidierung noch nicht abgeschlossen ist“, erklärt Jan Linsin, Head of Research bei CBRE. „Gleichzeitig beobachten wir jedoch ein in der letzten Zeit gestiegenes Interesse seitens der Investoren, attraktive Investmentallokationen auf dem Reha-Markt auszuloten.“

Fortschreitende Betreiberkonsolidierung des Reha-Markts
Nach Jahren der Konsolidierung, die vor dem Hintergrund der Kostendämpfungsgesetze der 1990er Jahre durch eine weitreichende Schließungswelle von Reha-Kliniken geprägt war, haben sich Situation und Zukunftsperspektiven des Reha-Markts bereits seit Mitte des vergangenen Jahrzehnts sukzessive verbessert. Durch das Ausscheiden von 220 Reha-Kliniken seit dem Höchststand im Jahr 1996 hat sich die Belegquote bei den verbliebenen Betrieben zuletzt wieder signifikant erhöht. So lag diese im Jahr 2013 mit durchschnittlich über 81 Prozent nicht nur deutlich über dem Tiefstand des Jahres 1997 (62,3 Prozent), sondern ebenso rund drei Prozentpunkte über dem Durchschnitt der letzten zehn Jahre. Gleichzeitig ist zu erwarten, dass sich die Auslastung der verbleibenden, gut am Markt positionierten Reha-Kliniken durch die tendenziell steigende Nachfrage und das Ausscheiden weiterer Wettbewerber mittelfristig weiter erhöhen und zu einer sich fortsetzenden Entspannung der finanziellen Situation vieler Betreiber führen wird.

Weiterhin vorhandene Hürden beim Marktzugang
Im Vergleich zu anderen, bei Investoren mehr etablierten Assetklassen ist der Reha-Markt derzeit noch überwiegend von einer intransparenten Marktsituation mit nur wenigen validen Kennziffern und komplexen rechtlichen Rahmenbedingungen geprägt. Auch die eher verhaltene Kreditvergabe von Banken verhindert gegenwärtig noch einen einfachen Zugang zu dieser Nutzungsart. Im Hinblick auf die Bankenwelt existiert zudem nur eine überschaubare Anzahl an Kreditinstituten, die sich angesichts des vergleichsweise hohen Analyseaufwands überhaupt mit der Finanzierung von Gesundheitsimmobilien/Reha-Kliniken beschäftigen und fachspezifisches Know-how vorhalten. „Dies wird sich aber in den nächsten Jahren zunehmend ändern“, sagt Henrichfreise. „Denn insgesamt stellt sich die Situation wieder deutlich positiver dar als noch vor ein paar Jahren und angesichts eines Generationswechsels, durch den weitere Kliniken aus dem Markt ausscheiden werden, wird sich die Lage eher weiter entspannen als verschärfen.“ Darüber hinaus wird auch das weiter steigende Interesse der Investoren an alternativen Immobilienanlagen dafür sorgen, dass sich der Markt für Gesundheitsimmobilien/Reha-Kliniken weiter professionalisieren wird und valide Marktdaten zukünftig vermehrt verfügbar sein werden.

Die wichtigsten Finanzierungskriterien von Banken

Quelle: CBRE und BDO

Bestandsimmobilien mit tendenziell geringeren Kosten
Insbesondere die Auslastungsquoten am Markt gut positionierter Reha-Kliniken sollten sich zukünftig erhöhen, zumal für die Zukunft unter anderem demographisch bedingte Nachfragesteigerungen zu erwarten sein dürften. So sind es vor allem professionell geführte und wirtschaftlich gut aufgestellte Reha-Kliniken an etablierten Standorten, die aus Investorensicht attraktiv sein können. „Hinzu kommt, dass für Bestandsimmobilien mitunter nur die Hälfte der Kosten eines Neubauprojekts fällig werden“, erklärt Richolt. „Zu berücksichtigen ist dabei jedoch, dass viele Betreiber in der Vergangenheit aufgrund knapp bemessener Vergütungssätze geringe oder keine Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt haben, weshalb eine eingehende Prüfung des vorhandenen Investitionsbedarfs stets unerlässlich ist.“ Projektentwicklungen dagegen sind derzeit nur dann sinnvoll, wenn sie aufgrund ihres Standorts, ihrer Ausstattung oder ihres medizinisch-therapeutischen Konzepts einen Wettbewerbsvorteil erzielen, um über höhere Belegungsquoten beziehungsweise Vergütungssätze (zum Beispiel auch durch eine gezieltere Ansprache von Selbstzahlern) die Investitionskosten refinanzieren zu können.

Ausblick: Investmentfähiger Bestand liegt bei sechs Milliarden Euro
Nach aktuellen Schätzungen von CBRE und BDO summiert sich der potentiell investmentfähige Bestand an Reha-Kliniken auf ein Gesamtvolumen von rund sechs Milliarden Euro. „Trotz des hohen Komplexitätsgrades dieser Anlageklasse erwarten wir daher für die nächsten Jahre eine anhaltend zunehmende Investitionsdynamik“, prognostiziert Richolt. Insbesondere bei global agierenden Investoren ist aufgrund ihres großen Anlagedrucks zu erwarten, dass sie sich höherrentierlichen Assetklassen im Immobilienbereich zuwenden werden. Dabei werden wohl vor allem Investoren aus den Ländern eine Vorreiterrolle einnehmen, in denen Gesundheitsimmobilien insgesamt bereits als etablierte Anlageklasse anerkannt sind und sich auch eher als langfristiger Kapitalgeber und Wachstumspartner des Betreibers sehen. Ein signifikanter Renditeaufschlag zu Pflegeimmobilien wird hier immer weniger eingefordert. Das Verständnis des Mieters und seines Geschäftsmodells wiegt hier künftig schwerer als der Immobilientypus. Der Kreis der Investoren wird sich in erster Linie aus börsennotierten sowie institutionellen Kapitalgebern zusammensetzen, die meist über Immobilien-Spezialfonds oder geschlossene Vehikel in Reha-Kliniken investieren. „Aufgrund der attraktiven Renditemöglichkeiten werden sich jedoch auch mehr und mehr Private-Equity-Gesellschaften mit dieser Assetklasse beschäftigen“, fügt Henrichfreise hinzu. „Ein signifikanter Anstieg des Investitionsvolumens ist daher keinesfalls unrealistisch.“

Die dazugehörige Studie finden Sie hier:

BDO_CBRE_Reha-Kliniken_in_Deutschland_Immobilien-und_Investmentmarktbericht.pdf

Ansprechpartner:
Dirk Richolt
Head of Real Estate Finance Germany
CBRE GmbH
+49 69 17 00 77 628
dirk.richolt@cbre.com

Dr. Jan Linsin
CBRE GmbH
Head of Research Germany
+49 69 17 00 77 663
jan.linsin@cbre.com