München,
12
April
2018
|
14:33
Europe/Amsterdam

Münchner Bürovermietungs- und Investmentmarkt starten schwungvoll ins neue Jahr

Der Münchner Bürovermietungsmarkt ist überraschend stark in das neue Jahr gestartet. Im ersten Quartal 2018 wurde im Marktgebiet München ein Flächenumsatz von rund 241.100 Quadratmetern registriert (sechs Prozent Eigennutzeranteil). Das ist das zweithöchste je gemessene Ergebnis in einem Jahresauftaktquartal nach dem ersten Quartal 2017 (262.400 Quadratmeter). Auch der gewerbliche Münchner Immobilieninvestmentmarkt präsentierte sich zum Jahresauftakt in blendender Verfassung. Mit insgesamt knapp 2,25 Milliarden Euro wurde das höchste Transaktionsvolumen in einem ersten Quartal seit über zehn Jahren erzielt. Das Ergebnis aus dem Vorjahresquartal wurde damit um deutliche 71 Prozent übertroffen. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

Rainer Knapek, Head of Office Leasing München
Der Vermietungsmarkt in München ist zurzeit sehr aktiv – und durch einen sehr geringen Leerstand an einem höheren Umsatzniveau gehindert.
Rainer Knapek, Head of Office Leasing München
Peter Tomas, Head of Investment München
Die Nachfrage nach Premium-Immobilien in Münchens Bestlagen ist ungebrochen hoch, auch wenn das stark limitierte Produktangebot derzeit kaum Transaktionen innerhalb dieses Segments möglich macht.
Peter Tomas, Head of Investment München

Limitiertes Angebot – Großabschlüsse zum Teil in Projektentwicklungen abgeschlossen

Vier Großabschlüsse von jeweils über 10.000 Quadratmetern waren für 29 Prozent des Quartalsumsatzes verantwortlich. Vor dem Hintergrund der nach wie vor stark angespannten Angebotssituation in München wurden diese zum Teil in Projektentwicklungen abgeschlossen, wie zum Beispiel im QUBES durch it@M, dem zentralen IT-Dienstleister der Stadt München, oder im Kap West durch ein deutsches Fernbusunternehmen. Insgesamt entfielen im ersten Vierteljahr, dem Trend der letzten Quartale folgend, mehr als 30 Prozent des Flächenumsatzes auf Projektentwicklungen. „Die hohe Abschlussquote in Neubauprojekten und Kernsanierungen zeigt, dass Unternehmen die Marktbedingungen verstanden haben und auf den geringen Leerstand in Bestandsobjekten reagieren“, so Knapek. Im Branchenvergleich verbuchten Industrie und Bau sowie die Öffentliche Hand die höchsten Umsatzanteile von jeweils 18 Prozent, gefolgt von der Finanzbranche mit elf Prozent, was im Wesentlichen auf eine Neuanmietung der Postbank im Münchner Südosten zurückzuführen war.
 

Leerstandsabbau setzt sich kontinuierlich fort

Im ersten Quartal wurden 31.600 Quadratmeter Bürofläche fertiggestellt, jedoch kamen durch hohe Vorvermietungsquoten kaum freie Büroflächen neu auf den Markt. In Verbindung mit der hohen Vermietungsaktivität reduzierte sich der Leerstand im Marktgebiet München weiter. Gegenüber dem Vorjahreszeitpunkt sind aktuell 15 Prozent weniger Büroflächen unvermietet. Die Leerstandsrate gab am Gesamtmarkt um 0,6 Prozentpunkte auf 3,1 Prozent nach. In der Stadt München liegt sie derzeit bei 2,1 Prozent, im Umland bei 7,4 Prozent. „Einzelne Stadtlagen, zum Beispiel die City, sind aktuell praktisch vollvermietet. Unternehmen, die in diesen Lagen nach Flächen suchen, sollten einen längeren Zeitraum für die Suche einplanen“, sagt Knapek.
 

Angebotsknappheit lässt Mietniveau steigen

Das Zusammentreffen von ungebrochen hoher Flächennachfrage und stark begrenzten Angebotsreserven ließ das Mietniveau am Büromarkt München weiter deutlich steigen. Die Durchschnittsmiete am Gesamtmarkt erhöhte sich im Vorjahresvergleich um knapp zehn Prozent auf monatlich 17,54 Euro pro Quadratmeter. Dies ist der höchste Stand, der in München je gemessen wurde. Die erzielbare Spitzenmiete blieb im ersten Quartal noch stabil auf dem Niveau des Vorquartals von 36,50 Euro pro Quadratmeter pro Monat, liegt damit aber gut vier Prozent über dem Vorjahresniveau.
 

Wenig Entlastung durch neue Flächen

Die Fertigstellungsprognose für den weiteren Jahresverlauf 2018 beträgt gemäß aktuellem Informationsstand rund 236.600 Quadratmeter. Hiervon sind bereits knapp 30 Prozent vorvermietet, weitere 27 Prozent entfallen auf Eigennutzungen. „Investoren und Projektentwickler suchen händeringend nach Grundstücken oder Revitalisierungsprojekten. Es gibt viele neue Ansätze für Projektentwicklungen, kurz- bis mittelfristig sehen wir jedoch keine Entspannung auf der Angebotsseite“, bestätigt Knapek. Das Fertigstellungsvolumen für 2019 beträgt nach aktuellem Stand 430.100 Quadratmeter bei einer Vorvermietungsquote von circa 30 Prozent, die sich bis 2019 noch deutlich erhöhen wird. „Eine spürbare Entlastung des Marktes innerhalb der kommenden zwei bis drei Jahre sehen wir nicht“, sagt Knapek.
 

Gewerblicher Investmentmarkt: Höchstes Transaktionsvolumen seit über zehn Jahren

Knapp 2,25 Milliarden Euro wurden im ersten Quartal am Investmentmarkt München umgesetzt – dies ist das höchste Transaktionsvolumen eines ersten Quartals seit über zehn Jahren. Im direkten Vorjahresvergleich war dies eine Steigerung um deutliche 71 Prozent.

Trotz stark ausgeprägtem Produktmangel im Core-Bürosegment wurden im vergangenen Quartal sieben großvolumige Transaktionen von jeweils über 100 Millionen Euro abgeschlossen, die zusammen für mehr als die Hälfte des Investmentumsatzes im ersten Vierteljahr verantwortlich waren. Hierbei handelte es sich, vor dem Hintergrund des nach wie vor hohen Mietsteigerungspotenzials am Münchner Bürovermietungsmarkt, mehrheitlich um Value-add Ankäufe aus dem Bürosegment, wie zum Beispiel das Correo Quartier am Hauptbahnhof, das von der Postbank an Credit Suisse veräußert wurde, oder das Revitalisierungsobjekt East Side Offices in der St.-Martin-Straße, das sich InfraRed im Rahmen eines Share Deals von OfficeFirst sicherte.

Auch Projektentwicklungen sind investorenseitig in München weiterhin stark nachgefragt. So wurde im ersten Quartal beispielsweise die in Bau befindliche Immobilie ATLAS im Werksviertel als Forward Deal von Art-Invest an die Allianz verkauft. Im Vergleich der am Markt gehandelten Assetklassen wurden überwiegend Büroimmobilien veräußert, die mit 88 Prozent des Gesamtvolumens die Investmentaktivitäten in München dominierten. Zweitstärkste Assetklasse, basierend auf wenigen im Umland getätigten Transaktionen, war das Lager- und Logistiksegment mit insgesamt sechs Prozent des Gesamtvolumens.
 

München weiterhin besonders für institutionelle Investoren attraktiv

„Die dynamische Wirtschaftsmetropole München ist nach wie vor global eines der attraktivsten Anlageziele für institutionelle Immobilieninvestoren“, sagt Tomas. Dies unterstreicht der hohe Anteil internationaler Käufergruppen, der sich im Vergleich zum Vorjahresquartal deutlich von 16 auf 36 Prozent erhöht hat. In Q1 2018 waren ausländische Investoren für beinahe doppelt so viele Transaktionen verantwortlich wie noch vor einem Jahr. Hervorzuheben ist dabei der Ankauf der Büroimmobilie Aviva im Stadtteil Neuperlach für deutlich über 200 Millionen Euro, getätigt durch einen institutionellen Investor aus Asien.

Stärkste Käufergruppe im ersten Quartal waren offene Immobilien- und Spezialfonds, die für 37 Prozent des Investmentvolumens verantwortlich waren. Es folgten Versicherungen und Pensionskassen sowie Asset- und Fondsmanager mit Umsatzanteilen von jeweils 23 Prozent.
 

Spitzenrendite weiterhin stabil

Die Spitzenrendite für Büroimmobilien ist mit 3,00 Prozent mittlerweile das vierte Quartal in Folge stabil geblieben. Hingegen ist vor allem bei hochwertigen Immobilien in weniger zentralen Lagen sowie gut angebundenen Umlandstandorten weitere Renditekompression zu registrieren. „Speziell aufgrund der nahezu flächendeckenden Under-Rent-Situation bei innerstädtischen Bürogebäuden erhöht sich der Druck auf die Nettoanfangsrenditen“, sagt Tomas. Das aktuelle Premium der Bürospitzenrendite in München von 254 Basispunkten gegenüber der Benchmarkrendite für 10-jährige Bundesanleihen verdeutlicht die ungebrochen hohe Attraktivität von Immobilien als Kapitalanlage.
 

Ausblick: Flächenmangel für Nutzer und Investoren

„Vorausschauend auf das Marktgeschehen bis Ende 2018 ist zu erwarten, dass sich der Nachfrageüberhang weiter verschärft und die Mieter mehr denn je um die wenigen verfügbaren Restflächen konkurrieren müssen. Gerade in guten Lagen, wo kurzfristig bezugsfähige Büroflächen rar gesät sind, wird der Fokus bei Mietern und Eigentümern künftig noch stärker auf Flächeneffizienz und Arbeitsplatzflexibilität gerichtet sein. In diesem Zusammenhang wird sich auch die Erfolgsstory von Coworking-Konzepten weiter fortschreiben, die auch am Münchner Immobilienmarkt immer deutlicher Präsenz zeigen“, sagt Knapek.

„Für den weiteren Jahresverlauf ist mit einer Fortsetzung der hohen Dynamik am Münchner Investmentmarkt zu rechnen“, so Tomas. Die solide Wirtschaftsentwicklung und die positive Entwicklung am lokalen Bürovermietungsmarkt lassen den Rückschluss auf ein weiterhin hohes Interesse der Anleger nach Immobilieninvestments in München zu. „Der Produktmangel wird den Investmentmarkt weiter prägen. Der Transaktionsschwerpunkt wird sich zunehmend von Core-Immobilien hin zu Produkten mit Wertsteigerungspotenzial sowie auch zu Projektentwicklungen verlagern. Diese werden in München dringend benötig, um das zunehmend knappe Flächenangebot auszuweiten. Auch nehmen institutionelle Investoren nicht nur B-Lagen in der Stadt, sondern zunehmend auch qualitativ hochwertige Objekte mit guter Anbindung in sogenannten Peripheriestandorten mit vergleichsweise attraktiven Miet- und Renditeniveaus verstärkt ins Visier“, erläutert Tomas.
 

Büromarkt München: Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzungen) und Leerstandsrate

 

 

 

 

 

 

 

 

 


 

Quelle: CBRE Research, Q1 2018.


Transaktionsvolumen, Nettoanfangsrendite & Rendite 10-j. Bund

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Quelle: CBRE Research, Q1 2018.


Ansprechpartner:

Rainer Knapek
CBRE GmbH
Head of Office Leasing München
+49 89 24 20 60 20
rainer.knapek@cbre.com

Peter Tomas 
CBRE GmbH
Head of Investment München
+49 89 24 20 60 33
peter.tomas@cbre.com

Jan Schwarze 
CBRE GmbH
Associate Director Research
+49 69 17 00 77 150
jan.schwarze@cbre.com

 

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Weitere Informationen zu CBRE:

CBRE ist – in Bezug auf den Umsatz im Geschäftsjahr 2017 – der größte globale Immobiliendienstleister. Mit mehr als 80.000 Mitarbeitern in über 450 Büros steht CBRE Investoren und Immobiliennutzern als Partner für alle Immobilienbelange weltweit zur Seite.

CBRE bietet ein breites Spektrum an integrierten Dienstleistungen über den gesamten Lebenszyklus einer Immobilie: von der strategischen und technisch-wirtschaftlichen Beratung wie u. a. beim An- und Verkauf oder der An- und Vermietung, über die Verwaltung und Bewertung von Immobilien bis hin zum Portfolio-, Transaktions-, Projekt- und Facility-Management. CBRE bietet über alle Assetklassen hinweg maßgeschneiderte Beratung aus einer Hand.

Die CBRE Group, Inc. (NYSE:CBRE), ist ein Fortune 500- und S&P 500-Unternehmen mit Hauptsitz in Los Angeles, Kalifornien. Seit 1973 ist CBRE Deutschland mit seiner Zentrale in Frankfurt am Main vertreten, weitere Niederlassungen befinden sich in Berlin, Düsseldorf, Essen, Hamburg, Köln, München, Nürnberg und Stuttgart. www.cbre.de