München,
13
Januar
2017
|
12:32
Europe/Amsterdam

München: Fulminante Jahresendrallye hebt Transaktionsvolumen auf neues Rekordniveau

  • Investmentvolumen 2016 von rund 6,6 Milliarden Euro elf Prozent über Vorjahreswert
  • Viertes Quartal mit mehr als drei Milliarden Euro
  • Insgesamt 16 Abschlüsse über 100 Millionen Euro, neun davon im vierten Quartal
  • Core-Bürosegment weiterhin Investitionsschwerpunkt, dennoch gestiegene Risikobereitschaft

Der Münchner Investmentmarkt erlebte 2016 einen wahren Höhenflug. Dank der ungebrochen starken Investorennachfrage wurde ein neuer Jahresrekord von rund 6,6 Milliarden Euro erreicht. Damit liegt das Transaktionsvolumen auf ähnlichem Niveau wie im Boomjahr 2007 und übertraf das bereits sehr gute Ergebnis des Vorjahres um elf Prozent sowie den Durchschnittswert der vergangenen fünf Jahre um fast 50 Prozent. Dies ist ein Ergebnis der aktuellen Analyse des Immobilienberatungsunternehmens CBRE.

Dr. Jan Linsin, Head of Research Germany
Nationale wie internationale Investoren schätzen Deutschland als sicheren Hafen – basierend auf der positiven wirtschaftlichen Entwicklung und der politischen Stabilität. Dies verkörpert München mit seinem etablierten Immobilienmarkt wie kaum eine andere Stadt in Deutschland, was durch den sehr dynamischen Investmentmarkt 2016 erneut unter Beweis gestellt wurde.
Dr. Jan Linsin, Head of Research Germany

Neun großvolumige Transaktionen im vierten Quartal
Für das historisch starke Ergebnis war insbesondere das vierte Quartal mitverantwortlich, in dem mit 3,3 Milliarden Euro mehr als die Hälfte des Jahresvolumens sowie neun der insgesamt 16 großvolumigen Transaktionen über 100 Millionen Euro platziert wurden. Darunter befand sich auch der Verkauf des Landmark-Objekts Highlight Towers in der Parkstadt Schwabing an Commerz Real für mehr als 500 Millionen Euro - die teuerste Einzeltransaktion in München seit Beginn der Aufzeichnungen.

Neben großvolumigen und teilweise hochpreisigen Abschlüssen, deren Gesamtvolumen sich im Vorjahresvergleich um beinahe die Hälfte (48 Prozent) erhöhte, wurden auch im mittleren Größensegment zwischen 10 und 50 Millionen Euro knapp drei Prozent mehr investiert als im Vorjahr.

Historisch niedrigste Leerstandsrate bei beliebtester Assetklasse Büroimmobilien
Im Vergleich der gehandelten Assetklassen dominierten im Jahr 2016 traditionell Büroimmobilien mit fast 80 Prozent des Gesamtvolumens. Dies unterstreicht die nach wie vor guten Bedingungen am Münchner Bürovermietungsmarkt, wo 2016 mit 789.400 Quadratmetern das beste Umsatzergebnis der letzten fünf Jahre erzielt und mit 4,1 Prozent die niedrigste Leerstandsrate der letzten 15 Jahre registriert wurde. Darüber hinaus verbuchte das Retailsegment einen Anteil von neun Prozent am Jahresinvestmentvolumen, wesentlich beeinflusst von zwei großvolumigen Kaufhaus-Transaktionen aus dem zweiten und vierten Quartal.

Nach wie vor trifft das Core- und Core-Plus-Bürosegment in etablierten City- und zentrumsnahen Bürolagen der bayerischen Landeshauptstadt auf die höchste Investorennachfrage. Nichtsdestotrotz äußerte sich im Jahresverlauf durch mehrere Abschlüsse an Cityrand-, Non-CBD- und auch Sekundärlagen sowie von Immobilien mit Entwicklungspotenzial die gestiegene Risikobereitschaft der Investoren. Hierzu zählten unter anderem der Verkauf einer Büroimmobilie in der Messestadt Riem an KanAm sowie auch die Veräußerung eines ehemaligen Verwaltungsgebäudes am Arabellapark mit Development-Hintergrund an die Bayerische Versorgungskammer.

Portfolioanteil erhöht sich erheblich
Knapp ein Fünftel des Investmentvolumens 2016 entfiel auf Portfoliotransaktionen. Damit hat sich der Portfolioanteil im Vorjahresvergleich deutlich um mehr als das Eineinhalbfache erhöht. Neben kleineren Paketverkäufen war hierfür vor allem der Übergang der bundesweiten Office First-Immobilien an den US-amerikanischen Investor Blackstone entscheidend, die bis dato größte jemals registrierte Investmenttransaktion mit Gewerbeimmobilien in Deutschland.

Hiervon maßgeblich beeinflusst traten 2016 Asset- und Fondsmanager, die gut ein Viertel des Jahresgesamtvolumens verbuchten, als umsatzstärkste Käufergruppe auf. Ebenfalls knapp ein Viertel des Investmentumsatzes ging auf das Konto von offenen Immobilien- und Spezialfonds, was schwerpunktmäßig auf den Ankauf der Highlight Towers, aber auch auf weitere Transaktionen oberhalb der 50 Millionen-Euro-Marke, zum Beispiel der Allokation eines Bürogebäudes in der Ganghoferstraße durch die Deka, zurückzuführen war.

Produktmangel bremst Aktivitäten ausländischer Investoren
Ausländische Immobilienanleger investierten mit 2,3 Milliarden Euro gut ein Drittel des Gesamtvolumens und damit rund vier Prozent weniger als im Vorjahr. Nichtsdestotrotz steht München nach wie vor stark im Fokus internationaler Käufergruppen.

Stefan Striedl, Head of Investment München
Das niedrige Transaktionsvolumen begründet sich vielmehr ausschließlich im stark limitierten Angebot an großvolumigem Core-Produkt, dem primären Investitionsziel institutioneller Investoren aus dem Ausland, um das gleichzeitig eine sehr starke nationale Investorenkonkurrenz buhlt.
Stefan Striedl, Head of Investment München

Nichtsdestotrotz waren allein im vierten Quartal vier Transaktionen von jeweils über 100 Millionen Euro durch internationale Anleger zu verzeichnen, darunter das Büroobjekt Altezza, erworben durch die Zürich Gruppe, oder die Wappenhalle in der Messestadt Riem mit dem französischen Investor Ardian Real Estate.

Renditerückgang in allen Assetklassen
Durch die ungebrochen hohe Nachfrage bei gleichzeitig knappem Produktangebot stehen die Spitzenrenditen für Gewerbeimmobilien im Marktgebiet München weiter unter Druck, was 2016 zu Renditerückgängen in allen Assetklassen führte. Für erstklassige Büroimmobilien in Toplage sank die Nettoanfangsrendite gegenüber dem Vorquartal nochmals um zehn Basispunkte auf 3,20 Prozent, was einem Renditespread von 45 Basispunkten gegenüber Ende 2015 entspricht. Auch in Cityrandlagen, die aufgrund des Produktmangels in der Innenstadt deutlich stärker in den Investorenfokus gerückt sind, sank die Nettoanfangsrendite weiter auf 4,10 Prozent. Damit liegt der Wert mittlerweile unter dem Niveau des Münchner Premium-Segments vom Jahresbeginn 2015. Für Geschäftshäuser in Top-Retaillage beträgt die Spitzenrendite aktuell 3,10 Prozent (minus 40 Basispunkte gegenüber dem Vorjahr), im Logistiksegment sind es 4,90 Prozent (minus 30 Basispunkte).

Ausblick: Aktives Investmentgeschäft bei knappem Produktangebot für 2017 zu erwarten
Das anhaltend hohe Investoreninteresse sowie die nach wie vor guten Marktbedingungen am dynamischen Münchner Bürovermietungsmarkt lassen - ein Ausbleiben gravierender globalwirtschaftlicher Eintrübungen vorausgesetzt - ein erneut aktives Investmentgeschäft im Jahr 2017 erwarten. "Als einer der stärksten Wirtschaftsstandorte Europas wird die bayerische Landeshauptstadt weiterhin präferiertes Investmentziel einer breiten Investorenbasis bleiben. Der entscheidende limitierende Faktor auf das Transaktionsvolumen dürfte dabei weiterhin die Verfügbarkeit an marktfähigem Produkt sein", so Striedl. Neben der traditionell wichtigsten Anlageklasse Büro ist von einem weiter steigendem Interesse an alternativen Immobilieninvestments wie zum Beispiel im Hotel- und im Logistiksegment auszugehen. Auch der Handel mit managementintensiveren Objekten dürfte weiter zunehmen. "Aufgrund des knappen Produktangebots ist auch davon auszugehen, dass die Risikobereitschaft bei Investments in Projektentwicklungen weiter zunimmt, wenngleich das Volumen an Neufertigstellungen in München auch 2017 überschaubar bleiben wird. Infolge des weiter stark steigenden Zustroms ausländischen Kapitals in den deutschen Immobilienmarkt rechnen wir im Jahresverlauf 2017 mit einer moderaten Fortsetzung des Renditerückgangs, zumal die nationalen Investoren ihr Engagement im heimischen Markt angesichts der politischen Herausforderungen weltweit weiter ausbauen werden", so Striedl weiter.

Ansprechpartner:
Stefan Striedl
CBRE GmbH
Head of Investment München
+49 89 24 20 60 21
stefan.striedl@cbre.com

Dr. Jan Linsin
CBRE GmbH
Head of Research Germany
+49 69 17 00 77 663
jan.linsin@cbre.com

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Weitere Informationen zu CBRE:
CBRE Group, Inc. (NYSE:CBG), das Fortune 500- und S&P 500-Unternehmen mit Hauptsitz in Los Angeles, Kalifornien, ist das - in Bezug auf den Umsatz im Geschäftsjahr 2015 - weltweit größte Dienstleistungsunternehmen auf dem gewerblichen Immobiliensektor. Mit über 70.000 Mitarbeitern in über 400 Büros weltweit (exklusive Beteiligungsgesellschaften und Verbundunternehmen) steht CBRE Investoren und Nutzern von gewerblichen Immobilien bei allen Aspekten rund um die Immobilie zur Seite. CBRE bietet ein breites Spektrum integrierter Dienstleistungen, darunter Gebäude-, Transaktions-, und Projektmanagement, Anlagenmanagement, Bewertung, Gebäudevermietung, strategische Beratung, Verkauf, Hypothekendienstleistungen sowie Entwicklungsdienstleistungen. Seit 1973 ist CBRE Deutschland mit seiner Zentrale in Frankfurt am Main vertreten, weitere Niederlassungen befinden sich in Berlin, Düsseldorf, Essen, Hamburg, Köln, München, Nürnberg und Stuttgart. www.cbre.de

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photo:Sabine Madaus
Sabine Madaus
Head of Marketing & Communications Germany
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