• Vermietungsumsatz im zweiten Quartal 2016 auf Vorjahresniveau

• Spitzenmiete legt um vier Prozent zu

• 21 Prozent der Vermietungsumsätze in der City-Süd

Nach dem vergleichsweise schwachen Auftakt in das Jahr 2016 zeigte sich der Hamburger Bürovermietungsmarkt im zweiten Quartal sehr rege. Mit insgesamt rund 129.200 Quadratmetern wurde im Zeitraum April bis Juni ein überdurchschnittliches Quartalsergebnis erzielt. Im Vorjahresvergleich blieb das Umsatzvolumen damit nahezu gleich. Im gesamten ersten Halbjahr wurden 238.000 Quadratmeter umgesetzt, was einem Rückgang von sechs Prozent gegenüber dem Vorjahr entspricht. Unter den Top 5-Standorten in Deutschland liegt Hamburg damit etwa gleichauf mit Frankfurt (235.200 Quadratmeter). Dies ist ein Ergebnis der aktuellen Analyse des Immobilienberatungsunternehmens CBRE.

City-Süd gewinnt an Dynamik
Abschlüsse mit mehr als 10.000 Quadratmetern blieben auch im zweiten Quartal aus, sodass der Hamburger Markt im ersten Halbjahr keinen Umsatz in dieser Größenklasse verzeichnete. Das Umsatzgeschehen generierte sich maßgeblich im kleineren und mittleren Segment bis 1.500 Quadratmeter, was mit 141.600 Quadratmetern rund 60 Prozent des Gesamtumsatzes ausmachte. Daneben gab es auch im zweiten Quartal zwei Abschlüsse über 5.000 Quadratmeter, darunter die Anmietung von rund 6.600 Quadratmetern von TUI Cruises im Doppel XX und des AXA Konzerns mit rund 9.800 Quadratmetern im Neubauprojekt Fleet-Office in der City-Süd.

Nicht nur diese beiden Abschlüsse trugen dazu bei, dass im bisherigen Jahresverlauf vor allem die Cityrand-Teilmärkte deutlich an Umsatzdynamik gewannen. Das Umsatzvolumen in der City-Süd betrug im ersten Halbjahr rund 49.800 Quadratmeter, was gut 21 Prozent des Gesamtumsatzes in Hamburg darstellt. Lediglich in der City wurden mit rund 66.300 Quadratmetern oder 28 Prozent mehr Büroflächen arrondiert. Es folgten auf den Plätzen drei und vier Hamburg-West mit 19.400 Quadratmetern (acht Prozent) und Wandsbek mit 16.500 Quadratmetern (sieben Prozent). „Die City-Süd gewinnt weiterhin zunehmend an Attraktivität als Back-Office-Standort“, sagt Zadeh und fährt fort: „Die hervorragende Anbindung an die öffentlichen Verkehrsmittel so wie die voranschreitende Entwicklung zu einem urbanen Stadtteil als Bindeglied zwischen der City und den Wohngebieten östlich der Außenalster steigert weiterhin die Attraktivität der City-Süd.“

Ausgewogener Branchenmix
Die Nachfragestruktur lässt sich auch im bisherigen Jahresverlauf als äußerst heterogen beschreiben. Industrieunternehmen – hier sind insbesondere die Abschlüsse von AERIUS Marine, Sharp und VESTAS aus dem ersten Quartal zu nennen – trugen rund 25.900 Quadratmeter oder elf Prozent zum Gesamtumsatz bei. Die relativen Umsatzanteile von Unternehmen aus Versicherungsgewerbe (acht Prozent), Handel sowie Beratung (jeweils acht Prozent), Verlagen und Medien (sechs Prozent) sowie Neue Medien und Internet (sechs Prozent) verdeutlichen jedoch die traditionell ausgewogene Nachfragestruktur in der Hansestadt. „Eines der zentralen Merkmale des Hamburger Büromarktes ist dessen ausgewogener Branchenmix“, erklärt Zadeh. „Während im letzten Jahr besonders der öffentliche Dienst und Beratungsunternehmen einen überdurchschnittlichen Flächenbedarf realisierten, wird die Nachfrage in diesem Jahr durch Industrieunternehmen und Umzüge von Versicherungen und Finanzdienstleistern geprägt. Der Hamburger Markt ist vor diesem Hintergrund wenig anfällig für Krisen einzelner Branchen.“

Wachstumsimpulse setzte indes erneut der TMT-Sektor (Telekommunikation, Medien, Technologie), der sich mit einem Anteil von zuletzt 17 Prozent zu einem wesentlichen Akteur auf der Nachfrageseite entwickelte. „Wir haben gerade in Hamburg eine sehr muntere Start-up-Szene im digitalen und kreativen Bereich, die völlig andere Ansprüche an Büroflächen hat, als dies der Markt bisher angeboten hat“, sagt Zadeh.

„Die Standortwahl und Konzipierung der Büroflächen ist dabei zu einem integralen Bestandteil des unternehmerischen Selbstverständnisses und der Talentrekrutierung geworden. Die Digitalisierung stellt daher auch etablierte Branchen, egal ob Medien und Verlage, Banken, Finanzdienstleister oder Touristikunternehmen, vor grundlegende strategische Herausforderungen, die sich unmittelbar auf die nachgefragten Büroflächen auswirken", so Linsin.

Leerstand sinkt um 1,2 Prozentpunkte
Der Leerstandsabbau setzte sich im ersten Halbjahr deutlich fort. Standen zum Vorjahreszeitpunkt noch sieben Prozent des Büroflächenbestandes leer, waren dies zum Ende des zweiten Quartals 2016 lediglich 5,8 Prozent. Der Leerstandsabbau ist das Resultat hoher Vermietungsumsätze, geringer Fertigstellungsvolumina und der Umwidmung von Büroflächen zu anderen Nutzungsarten wie Apartments oder Hotels und äußert sich in einer beständig positiven Nettoabsorption. „Die gefallene Leerstandsrate verdeutlicht den ausgeprägten Produktmangel im Markt“, sagt Zadeh. „Gerade im hochwertigen Segment in der City fehlen derzeit zusammenhängende Einheiten, um größere Flächenbedarfe zu befriedigen.“

Die Neubautätigkeit steigt – charakteristisch für die spätere Phase des Zyklus – indes deutlich an. In den ersten sechs Monaten wurden dem Markt insgesamt 101.500 Quadratmeter neue Flächen hinzugefügt, was mehr als 40 Prozent über dem Durchschnitt der letzten fünf Jahre liegt. Dabei lag die Vorvermietungsquote bei rund 48 Prozent, was dem Vorjahreswert entspricht. Für das Gesamtjahr 2016 ist nach derzeitigem Kenntnisstand ein Fertigstellungsvolumen von weiteren 198.600 Quadratmetern zu erwarten. Von diesen Flächen kommen jedoch lediglich 16 Prozent spekulativ auf den Markt, darunter Teilflächen im Fleet-Office in der City-Süd, der Neubau des Alstercampus Luv & Lee an der Außenalster sowie die restlichen Flächen im „Ü 8“ in der City-Nord.

Mieten steigen weiter
Der Produktmangel sorgte für einen deutlichen Anstieg der Mietpreise. Die erzielbare Spitzenmiete beträgt derzeit 25,50 Euro pro Quadratmeter pro Monat, was einen Anstieg von vier Prozent gegenüber dem Vorjahr darstellt. Die gewichtete Durchschnittsmiete in Hamburg liegt mit knapp 15,00 Euro pro Quadratmeter pro Monat drei Prozent über dem Vorjahresniveau. Bedingt durch die Vollvermietung des Neubauprojektes An der Alster 1-3 ist die Außenalster mit einer Durchschnittsmiete 18,92 Euro pro Quadratmeter pro Monat der teuerste Teilmarkt, gefolgt von der City (18,60 Euro) und dem Hafen (18,51 Euro).

„Mittelfristig sehen wir weiteres Potential für ein Mietpreiswachstum, sowohl in der City als auch in den Cityrand-Teilmärkten“, sagt Zadeh. „In den Projektentwicklungen in der Stadt können wir bereits Abschlüsse deutlich über der 25,50-Euro-Marke registrieren. Die gewichtete Durchschnittsmiete steigt im gesamten Markt und könnte im Jahresverlauf erstmals über die 15-Euro-Marke rutschen. Langfristig wird das Wachstum jedoch wieder abflachen.“

Ausblick: Positiver Jahresverlauf
„Die Fundamentaldaten der Hansestadt deuten auf einen positiven Jahresverlauf“, sagt Linsin. „Die Arbeitsmarktdaten sind hervorragend, das Wirtschaftswachstum zeigt sich – makroökonomischen Unwägbarkeiten zum Trotz – sehr solide“, erklärt Linsin. „Vor dem Hintergrund der robusten Konjunktur in Hamburg erwarten wir für 2016 einen Flächenumsatz von mehr als 500.000 Quadratmetern“, ergänzt Zadeh.

Ansprechpartner:
Julian Zadeh
CBRE GmbH
Director Agency Hamburg
+49 40 80 80 20 46
julian.zadeh@cbre.com

Dr. Jan Linsin
CBRE GmbH
Head of Research Germany
+49 69 17 00 77 663
jan.linsin@cbre.com