Frankfurt am Main,
22
Januar
2018
|
13:47
Europe/Amsterdam

Lagerflächenmarkt: Flächenumsatz knapp unter Vorjahres-Rekordergebnis

  • Flächenumsatz von 6,5 Millionen Quadratmetern 19 Prozent über Fünfjahresdurchschnitt
  • Frankfurt und Hamburg umsatzstärkste Top-5-Märkte; Berlin und Düsseldorf mit deutlichen Steigerungen
  • Gewichtete Durchschnittsmieten in den Top-5-Standorten steigen leicht

Der deutsche Lager- und Logistikimmobilienmarkt erreichte im Jahr 2017 einen Flächenumsatz durch Vermietungen und Eigennutzungen von rund 6,5 Millionen Quadratmetern und verfehlte damit nur knapp das Rekordergebnis des Vorjahres von 6,7 Millionen Quadratmetern (minus drei Prozent). Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

Rainer Koepke, Head of Industrial & Logistics Germany
Der bundesweite Lager- und Logistikmarkt erlebt derzeit eine anhaltend hohe Dynamik. Diese hat insbesondere im vierten Quartal mit einem starken Ergebnis von zwei Millionen Quadratmetern noch einmal Fahrt aufgenommen und das Jahresergebnis nahe an den Flächenrekord des Vorjahres gehoben.
Rainer Koepke, Head of Industrial & Logistics Germany

Knappes Angebot bremst Umsatz

„Das vierte Quartal zeigt, dass sich Nutzer aufgrund des Flächenmangels vermehrt außerhalb der Top-5-Standorte nach Flächen umsehen. Bedingt durch den Flächenmangel steigt auch die Bedeutung von Neubauten“, sagt Koepke. Drei Viertel des Flächenumsatzes des vierten Quartals entfallen auf Gebiete außerhalb der Top-5 (im Vergleich zu 68 Prozent im Gesamtjahr). Zudem hatten Neubauten in ganz Deutschland im vierten Quartal einen Anteil von 70 Prozent, gegenüber 65 Prozent im Gesamtjahr.

In Deutschland ging das Logistik-Neubauvolumen 2017 im Vergleich zu 2016 um zwölf Prozent auf rund 4,2 Millionen Quadratmeter zurück (4,8 Millionen Quadratmeter im Vorjahr). In den Top-5-Standorten wurde mit knapp einer Million Quadratmetern eine Neubauaktivität nahezu auf Vorjahresniveau erreicht (minus zwei Prozent). „Die derzeitige Auslastung der Baukapazitäten ebenso wie der vorherrschende Mangel an baureifen Grundstücken in den nachgefragten Regionen wirken sich restriktiv auf die Neubauaktivitäten aus. Ohne diese Faktoren hätte das Volumen der Neubauentwicklungen noch höher liegen können“, erklärt Koepke.

Auch außerhalb der Top-5-Standorte ging der Neubauanteil zurück (minus 15 Prozent auf 3,3 Millionen Quadratmeter), konnte im vierten Quartal jedoch Fahrt aufnehmen: Mit rund 1,2 Millionen Quadratmetern entfielen 80 Prozent des überregionalen Flächenumsatzes allein auf Neuentwicklungen.

Dr. Jan Linsin, Head of Research Germany
Der hohe Neubauanteil zeigt deutlich, dass der Bestand bei weitem nicht ausreicht, um der Flächennachfrage der Nutzer zu entsprechen. Dies ist der guten Konjunktur und – da nur wenige Bestandsobjekte frei werden und wenig spekulativ gebaut wird – auch dem nach wie vor geringem Angebot in fast allen Regionen geschuldet.
Dr. Jan Linsin, Head of Research Germany

Der in Deutschland traditionell hohe Eigennutzeranteil auf dem bundesweiten Lager- und Logistikimmobilienmarkt ist im Gesamtjahr leicht auf 37 Prozent gesunken (2016: 39 Prozent). „Dies ist jedoch noch kein Anzeichen, um von einer nachhaltigen Trendwende hin zum Outsourcing der Immobilie zu sprechen“, kommentiert Koepke die Entwicklung.

Düsseldorf mit Wachstum von 59 Prozent

In den Top-5-Standorten ist der Umsatz mit rund 2,1 Millionen Quadratmetern gegenüber dem Vorjahr fast stabil (minus ein Prozent). Hier konnten Düsseldorf (plus 59 Prozent) und Berlin (plus 21 Prozent) die größten Zuwächse verzeichnen. Düsseldorf legte besonders im vierten Quartal mit 150.000 Quadratmetern kräftig zu, sodass zum Jahresende insgesamt 323.000 Quadratmeter umgesetzt wurden. Frankfurt/Rhein-Main war 2017 der aktivste Markt und konnte um knapp zehn Prozent auf 650.000 Quadratmeter zulegen. In Hamburg, dem 2016 umsatzbezogen größten Markt, und München waren hingegen deutliche Rückgänge um 30 beziehungsweise 21 Prozent bedingt durch das mangelnde Angebot an Flächen zu beobachten.

Flächenumsatz in den Top-5-Standorten und den übrigen Märkten (in Quadratmeter)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

*Abschlüsse über 5.000 m²
Quelle: CBRE Research, Q4 2017.

Der Flächenumsatz in den Standorten außerhalb der Top-5 legte im vierten Quartal kräftig zu (35 Prozent des Gesamtjahresumsatzes außerhalb der Top-5). Insgesamt entfielen im vierten Quartal drei Viertel (1,5 Millionen Quadratmeter) des Flächenumsatzes auf Standorte außerhalb der Top-5. In den überregionalen Standorten konnten im Gesamtjahr insbesondere die Märkte Mannheim/Rhein-Neckar und die Regionen Mönchengladbach, Kassel/Bad Hersfeld, Stuttgart und Karlsruhe zulegen, während das Cluster Ruhrgebiet im Vergleich zum starken Vorjahr mit mehreren Großdeals sein Ergebnis halbiert hat. Insgesamt verzeichnete Nordrhein-Westfalen einen leichten Rückgang auf 1,9 Millionen Quadratmetern, was jedoch noch immer knapp ein Drittel der gesamten Flächenaufnahme in Deutschland ausmacht. „Nordrhein-Westfalen ist und bleibt die wichtigste Region für den deutschen Logistikimmobilienmarkt“, sagt Koepke.

Logistiker werden größte Nachfragegruppe

Die Nutzergruppe Transport und Logistik hat sich mit 2,6 Millionen Quadratmetern (40 Prozent aller Umsätze, plus 26 Prozent gegenüber dem Vorjahr) den ersten Platz der größten Nachfragegruppe zurückerobert. Zweit- und drittgrößte Nutzergruppen stellten Handelsunternehmen mit zwei Millionen Quadratmetern (31 Prozent, minus neun Prozent gegenüber dem Vorjahr) und Industrie-/Produktionsbetriebe mit 1,5 Millionen Quadratmetern (23 Prozent, plus 14 Prozent gegenüber dem Vorjahr) dar.

Weniger Aufnahme großer Flächen

Die mittlere Größenklasse von 20.000 bis 49.999 Quadratmetern Objektgröße mit 2,3 Millionen Quadratmetern Flächenumsatz konnte im Jahresvergleich deutlich zulegen (plus 15 Prozent). Dass das Umsatzniveau des Vorjahres trotzdem nicht ganz erreicht werden konnte geht dabei vor allem auf die beiden Größenklassen von 50.000 bis 99.999 Quadratmetern (minus 25 Prozent) und über 99.999 Quadratmeter (minus 56 Prozent) zurück. „Im Jahresendspurt waren dann doch noch einige Big Boxes, wie zum Beispiel für L’Oreal, Amazon oder Breuninger, zu verzeichnen, was zu dem guten Jahresergebnis geführt hat. Das Marktgeschehen war insgesamt jedoch vor allem in den kleineren Größenklassen und über alle Branchen hinweg überaus lebhaft“, sagt Koepke.

Mieten in den Top-5-Standorten steigen

Obwohl die Grundstückspreise und Baukosten ansteigen, sind derzeit allgemein keine ansteigenden Mieten zu verzeichnen, da die Renditen weiter sinken. In den Top-5-Standorten ist hingegen aufgrund des Flächenmangels ein Trend zu anziehenden Mieten zu beobachten. Während die Spitzenmieten auch in den Top-5-Standorten noch stabil sind, steigen dort bereits die gewichteten Durchschnittsmieten“, sagt Koepke. Die Spitzenmiete in den Top-Standorten liegt stabil und notiert beispielsweise in München weiterhin bei 6.80 Euro pro Quadratmeter und Monat, „Allerdings sehen wir in den gefragten Märkten durch eine sich verschärfende Flächenknappheit bei stadtnahen Standorten einen Anstieg der gewichteten Durchschnittsmiete, sodass wir in den nächsten Monaten leichte Mietpreisanpassungen erwarten“, sagt Linsin.

Ausblick: Dynamischer Markt bei Nachfrageüberhang

„Großflächige Suchanfragen und angekündigte Neuentwicklungen lassen die Pipeline für 2018 erneut lebhaft erscheinen. Neben dem Mangel an verfügbaren Grundstücken wird jedoch auch die große Auslastung der Baufirmen zunehmend den Neubau bremsen, weswegen das aufgenommene Flächenvolumen trotz großer Nachfrage leicht unter dem Niveau von 2017 liegen könnte. Für 2018 gehen wir erneut von einem Flächenumsatz von über sechs Millionen Quadratmetern aus“, prognostiziert Koepke.

„Die Aussichten am deutschen Logistikimmobilienmarkt sind positiv, bedingt durch die zentrale Lage in Europa, der großen Bedeutung des produzierenden Gewerbes und der guten wirtschaftlichen Entwicklung, die mittlerweile in den Portemonnaies vieler Verbraucher ankommt und dadurch auch ein zulegendes Paketvolumen im Online-Handel zur Folge haben wird. Neben der steigenden Nachfrage durch den E-Commerce ist die Vielfalt der drei großen Nutzergruppen Transport/Logistik, Handel und Produktion die definierende Stärke des deutschen Logistikmarktes“, sagt Linsin.

Logistikmarkt Deutschland: Flächenumsatz (Vermietung und Eigennutzung)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

* nur Jahreswert verfügbar
Quelle: CBRE Research, Q4 2017.

Ausgewählte Flächenumsätze 2017

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Quelle: CBRE Research, Q4 2017.


Ansprechpartner:

Rainer Koepke
CBRE GmbH
Head of Industrial & Logistics Germany
+49 69 17 00 77 671
rainer.koepke@cbre.com

Dr. Jan Linsin
CBRE GmbH
Head of Research Germany
+49 69 17 00 77 663
jan.linsin@cbre.com

Armin Herrenschneider
CBRE GmbH
Co-Head of Industrial & Logistics Germany
+49 69 17 00 77 43
armin.herrenschneider@cbre.com

 

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