• Flächenumsatz von 425.000 Quadratmetern, zweitbestes Jahresendergebnis nach 2015

• Flächenmangel: Umland und Neubau gewinnen an Bedeutung

• Gewichtete Durchschnittsmieten mit deutlichem Anstieg

Auf dem Berliner Lager- und Logistikimmobilienmarkt wurden im Jahr 2017 425.000 Quadratmeter Lager- und Logistikflächen durch Vermietungen und Eigennutzungen aufgenommen. Im Vergleich zum Vorjahr, aber auch zum fünfjährigen Durchschnitt, ist das ein Plus von 21 Prozent. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

Der Markt reagiert auf Flächenknappheit im Berliner Stadtgebiet

Speziell im Berliner Stadtgebiet wird die Flächenknappheit größer. Zwar stieg der Flächenumsatz innerhalb Berlins 2017 um sieben Prozent, mit einem Wachstum von 36 Prozent gewann das Umland jedoch deutlich an Bedeutung. Der Anteil des Umlandes am gesamten Marktgeschehen stieg 2017 im Vergleich zu 2016 um rund sechs Prozentpunkte auf knapp 55 Prozent. Vor dem Hintergrund der Flächenknappheit ist auch der wachsende Flächenumsatz im Hinblick auf nutzerspezifische und spekulative Projektentwicklungen zu betrachten. 2017 erhöhte sich der für Neubauten registrierte Flächenumsatz im Vergleich zum Vorjahr um 25 Prozent. Damit wuchs er deutlich stärker als der Berliner Logistikimmobilienmarkt insgesamt.

Im Süden von Berlin sind in den vergangenen 24 Monaten knapp 230.000 Quadratmeter moderne Lager- und Logistikflächen sowohl spekulativ als auch für spezifische Nutzer errichtet worden. Davon sind noch 110.000 Quadratmeter vakant – zudem sollen noch weitere 60.000 Quadratmeter an geplanten Flächen realisiert werden. „Sobald die noch vakanten und die geplanten Flächen vermietet sind, stehen Nutzer vor der Wahl, weiter in die Peripherie auszuweichen oder in die inneren Lagen zu gehen, wo sich der harte Wettbewerb um die verfügbaren Flächen jedoch auch auf die Mieten auswirkt“, sagt Bodendorf.

Die anhaltend hohe Nachfrage über alle Nutzergruppen hinweg hat vor dem Hintergrund der Flächenknappheit im vergangenen Jahr bereits zu einem Anziehen der gewichteten Durchschnittsmiete geführt. Im Vergleich zum Vorjahr stieg diese auf 4,50 Euro pro Quadratmeter (plus sechs Prozent). Die Spitzenmiete blieb bisher stabil bei 4,65 Euro pro Quadratmeter.

Handelsunternehmen dominieren das Marktgeschehen

Die aktivste Branche in der Flächenaufnahme war mit rund 191.000 Quadratmetern (45 Prozent des gesamten Flächenumsatzes) der Handel. „Auch zukünftig sehen wir den E-Commerce als einen der wichtigsten Treiber der Flächennachfrage. Dies gilt für Deutschland, speziell aber auch für Berlin“, sagt Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland.

Die Flächenaufnahme von Eigennutzern auf dem Berliner Lager- und Logistikimmobilienmarkt verdoppelte sich gegenüber dem Vorjahreswert auf rund 52.000 Quadratmetern. Allerdings spielt das Segment von eigengenutzen Objekten mit rund zwölf Prozent am Marktgeschehen traditionell eine untergeordnete Rolle.

Ausblick: Der Flächenmangel tritt stärker in Erscheinung

„Auch für 2018 ist aufgrund der ungebrochen positiven Rahmenbedingungen eine weiterhin hohe Nachfrage nach Berliner Logistikflächen zu erwarten. Ob der Flächenumsatz von 2017 erreicht werden kann, ist jedoch unklar, da sich der Flächenmangel vor allem innerhalb des Stadtgebietes zunehmend bemerkbar macht“, sagt Koepke.

„Vor allem für Gesuche ab 10.000 Quadratmetern gibt es innerhalb der Berliner Stadtgrenzen kaum verfügbare Flächen. Speziell in dieser Größenklasse müssen Nutzer bei der Flächensuche das Umland in Betracht ziehen“, sagt Bodendorf. „Zudem wird im weiteren Jahresverlauf die Bedeutung von Projektentwicklungen zunehmen, da es kaum noch freie bestehende Flächen und so gut wie keine Wechselnutzer gibt“, so Bodendorf weiter.

Ansprechpartner:

Rainer Koepke
CBRE GmbH
Head of Industrial & Logistics Germany
+49 69 17 00 77 671
rainer.koepke@cbre.com

Colette Bodendorf
CBRE GmbH
Team Leader Industrial & Logistics Berlin
+49 30 72 61 54 213
colette.bodendorf@cbre.com

Dr. Jan Linsin
CBRE GmbH
Head of Research Germany
+49 69 17 00 77 663
jan.linsin@cbre.com