• Neuer Rekordwert im Transaktionsvolumen mit 4,8 Milliarden Euro

• Büroimmobilien mit 68 Prozent beliebteste Assetklasse

• Spitzenrenditen im CBD und in Cityrandlagen sinken im Vorjahresvergleich um 60 Basispunkte auf 3,40 Prozent und 4,50 Prozent

• Nachfrageüberhang auch für 2017 erwartet

Auf dem Hamburger Investmentmarkt wurde 2016 mit gut 4,8 Milliarden Euro ein neuer Rekord im Transaktionsvolumen seit dem Boomjahr 2007 gebrochen. Dieses Ergebnis liegt mit 19 Prozent noch einmal deutlich über dem Vorjahresumsatz. Das Transaktionsvolumen erhöhte sich damit das vierte Jahr in Folge und lag dabei 61 Prozent über dem Durchschnittswert der letzten fünf Jahre. Dies ist ein Ergebnis der aktuellen Analyse des Immobilienberatungsunternehmens CBRE.

Unter den fünf wichtigsten Investmentzentren belegte Hamburg 2016 den dritten Platz und war für über neun Prozent am bundesweiten Investmentumsatz verantwortlich.

Investitionen in Büroimmobilien legen kräftig zu
Büroimmobilien hatten mit 3,3 Milliarden Euro beziehungsweise 68 Prozent den größten Anteil aller Assetklassen am Transaktionsvolumen, gefolgt von Einzelhandelsimmobilien mit 14 Prozent. Die Steigerung des Investitionsvolumens in Büroobjekte um 20 Prozent gegenüber dem Vorjahr unterstreicht dabei deutlich das Vertrauen der Investoren in den Hamburger Büromarkt.

Eigenkapitalstarke Investoren weiterhin stärkste Käufergruppe
Eigenkapitalstarke Investoren mit Core- und Core-Plus-Businessplänen dominierten das Marktgeschehen in der Hansestadt erneut. Offene Immobilienfonds und Spezialfonds zeigten sich mit einem relativen Anteil von 33 Prozent sehr rege, gefolgt von Asset-/Fondsmanager mit 23 Prozent und Versicherungen und Pensionskassen mit elf Prozent des gesamten Transaktionsvolumens. Aktivste Verkäufer waren erneut die Projektentwickler. So wurden 2016 insgesamt 1,6 Milliarden Euro in Hamburger Büroneubauten beziehungsweise Projekte investiert – dies entspricht einer Verdreifachung des Volumens gegenüber 2015.

Das Engagement internationaler Investoren fiel im Vergleich zum Vorjahr geringer aus. Lag ihr Anteil am Gesamtmarkt in 2015 noch bei gut 52 Prozent, so zeichneten sie 2016 für lediglich 33 Prozent des Transaktionsvolumens verantwortlich. „Das verringerte Investitionsvolumen durch ausländische Investoren ist im Wesentlichen auf die limitierte Verfügbarkeit von großvolumigen Produkten zurückzuführen. Das Interesse ausländischer Investoren am Hamburger Markt ist nach wie vor ungebrochen hoch – trotz weiterhin fallender Renditen sind sie preislich absolut wettbewerbsfähig“, erklärt Mikulicz.

Renditekompression nahm zum Jahresende kräftig zu
Die Renditekompression – sowohl im Central Business District (CBD) als auch in den City-Randlagen – nahm zum Jahresende noch einmal Fahrt auf. So sank die Nettoanfangsrendite für Premiumprodukte im CBD im Vergleich zum Vorjahr um 60 Basispunkte auf nun 3,40 Prozent. In den City-Randlagen fiel die Spitzenrendite in der ersten Jahreshälfte 2016 erstmals unter die Fünf-Prozent-Marke und im gesamten Jahresverlauf um 60 Basispunkte auf 4,50 Prozent. „Der Rendite-Spread von 110 Basispunkten im Vergleich zum CBD verstärkt die Nachfrage nach Objekten in den City-Randlagen zusätzlich. Dieser Trend hat sich 2016 bereits in diversen Transaktionen gezeigt und wird sich 2017 auch weiter fortsetzen. Es ist daher davon auszugehen, dass sich der Renditeabstand zum CBD noch weiter schließen wird“, so Mikulicz.

Ausblick: Nachfrageüberhang setzt sich 2017 fort
Im gegenwärtigen Niedrigzinsumfeld bleiben die Spreads zur Rendite einer zehnjährigen Bundesanleihe hoch. Vor dem Hintergrund robuster Fundamentaldaten im Bürovermietungsmarkt ist für 2017 daher mit einem weiterhin hohen Interesse am Hamburger Investmentmarkt zu rechnen. Das Mietpreiswachstum wird sich moderat fortsetzen, da bei der Bürobeschäftigung 2017 eine Zunahme um weitere 1,2 Prozent anzunehmen ist. „Wir sehen vorerst keine nachfrageseitige Trendwende. Der Mangel an Objekten, insbesondere an Core- und Core-Plus-Produkten, könnte dabei jedoch der limitierende Faktor für das tatsächlich realisierte Transaktionsvolumen sein“, kommentiert Mikulicz.

Transaktionsvolumen, Nettoanfangsrendite & Rendite 10-j. Bund

Quelle: CBRE Research, Q4 2016.

Ansprechpartner:
Michael Mikulicz
CBRE GmbH
Head of Investment Hamburg
+49 40 80 80 20 10
michael.mikulicz@cbre.com

Dr. Jan Linsin
CBRE GmbH
Head of Research Germany
+49 69 17 00 77 663
jan.linsin@cbre.com