Frankfurt,
05
April
2017
|
10:06
Europe/Amsterdam

Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien mit höchstem Transaktionsvolumen im Auftaktquartal seit Aufzeichnungsbeginn

  • Neuer Rekordwert zum Jahresbeginn 2017: 12,6 Milliarden Euro in deutsche Gewerbeimmobilien investiert

  • Vielzahl an großvolumigen Portfoliotransaktionen vor allem außerhalb etablierter Investmentzentren – Anteil der Top 5-Standorte bei 37 Prozent

  • Spitzenrenditen insbesondere im stark nachgefragten Bürosegment weiter unter Druck

Nach einer fulminanten Jahresendrallye im vergangenen Jahr setzt der deutsche Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien seine rasante Wachstumsstory eindrücklich fort. Mit 12,6 Milliarden Euro wurde noch nie ein solch hohes Transaktionsvolumen in einem ersten Quartal seit Beginn der Aufzeichnungen im Jahr 2003 registriert; ein Rekordwert, der den Investmentumsatz des entsprechenden Vorjahresergebnisses um knapp 50 Prozent überbot. Dies ist ein Ergebnis einer aktuellen Analyse des Immobilienberatungsunternehmens CBRE.

Fabian Klein, Head of Investment Germany
Was sich bereits bei unserer Befragung unter den global agierenden Immobilieninvestoren hinsichtlich ihrer geografischen Investmentallokation Anfang des Jahres abzeichnete, spiegelt sich eindrücklich in den sehr guten Fundamentaldaten des hiesigen Investmentmarktes wider. Während 22 Prozent der befragten Investoren Deutschland erneut als attraktivsten Investmentstandort in Europa einstuften, belegen unsere Researchdaten den höchsten jemals registrierten Transaktionsumsatz für ein erstes Quartal seit Anfang 2003. Deutschland ist der ‚place to be‘, vor allem für ausländische Investoren, die neben ihren Finanzierungsgewinnen auch Gewinne aus Währungseffekten erwarten können. Zwar ist der Nachfrageüberhang in den Investmentzentren gerade im Core-Segment aufgrund der geopolitischen Verwerfungen und Unwägbarkeiten in den vergangenen Monaten noch einmal weiter angestiegen, jedoch zeigt sich, dass manche institutionelle Investoren vor allem in Deutschland dazu bereit sind, höhere Risiken und damit größere Chancen bezüglich Standort und Asset in Kauf zu nehmen, um ihre Allokationsvorgaben hierzulande zu erfüllen.
Fabian Klein, Head of Investment Germany
Dr. Jan Linsin, Head of Research Germany
Während im Superwahljahr hierzulande bereits jetzt schon mögliche Farbenkonstellationen der potenziellen Koalitionspartner durchgespielt werden, steht die Investorenampel auf Grün, mit einem klaren Bekenntnis zum Investitions- und Produktionsstandort Deutschland. Vor allem an den Vermietungsmärkten kommt die sehr robuste Konjunkturentwicklung zum Tragen: Nachhaltig hohe Vermietungsumsätze, Leerstandsraten teilweise unter dem natürlichen Schwellenwert, moderates Mietpreiswachstum und eine von realitätsfernen Übertreibungen freie Projektentwicklungspipeline sorgen für ein stabiles Fundament und damit für langfristig sichere Cashflows.
Dr. Jan Linsin, Head of Research Germany

Investmenttransaktionsvolumen in Deutschland (Gewerbeimmobilien, Quartalswerte)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Quelle: CBRE Research, Q1 2017.

 

Transaktionsvolumen in den Topstandorten moderater angestiegen – Berlin und München stärkste Topmärkte

Mit rund 4,7 Milliarden Euro entfielen knapp 37 Prozent des Transaktionsvolumens auf die Top 5-Standorte, was einem Anstieg von 19 Prozent im Vorjahresvergleich entspricht. Durch den Produktmangel in den Investmentzentren wird verstärkt in Regionalzentren und B-Standorte investiert, sodass hier ein deutlich stärkeres Umsatzwachstum registriert werden konnte. Unter den Topstandorten führte Berlin mit knapp 1,7 Milliarden Euro (plus 75 Prozent gegenüber Q1 2016) deutlich. München folgte mit 1,3 Milliarden Euro (plus 25 Prozent). Auch Düsseldorf (457 Millionen Euro; plus 30 Prozent) und Frankfurt (821 Millionen Euro; plus 20 Prozent) wiesen ein höheres Transaktionsvolumen auf als im Vorjahreszeitraum. Lediglich in Hamburg wurde mit 448 Millionen Euro (minus 52 Prozent) ein geringeres Investmentvolumen registriert als im vergleichbaren Vorjahreszeitraum. Damit zeigt sich, dass der ausgeprägte Produktmangel in Hamburg den dortigen Investmentmarkt vor allem in den zentralen Lagen vorerst ausgebremst hat. Für den weiteren Jahresverlauf kündigen sich jedoch bereits heute mehrere großvolumige und hochpreisige Transaktionen an.

 

Top 5-Investmentmärkte (Gewerbeimmobilien)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Quelle: CBRE Research, Q1 2017.

Büroimmobilien weiterhin stärkste Assetklasse – sehr starker Anstieg bei Einzelhandelsobjekten

Mit knapp 45 Prozent entfiel wie auch zuvor der Großteil des Transaktionsvolumens auf Büroimmobilien, die – gestützt durch Großtransaktionen – überwiegend als Einzeltransaktionen strukturiert waren. In der Bundeshauptstadt wurden gleich vier Transaktionen mit jeweils mehr als 100 Millionen Euro registriert – unter anderem das Cube Berlin von der CA Immo an TH Real Estate. In München wurden drei Transaktionen über der 100-Millionen-Euro-Marke registriert. Auch in Köln gab es mit dem Friesenquartier und dem zweiten Bauabschnitt des Gerling-Quartiers, das Quantum zusammen mit Proximus von der österreichischen Immofinanz erwarb, sowie der ehemaligen Kaufhof Zentrale – jetzt HBC Europe Service Center – gleich mehrere große Verkäufe. Durch die anhaltend positiven Entwicklungen der Bürovermietungsmärkte sowie den prognostizierten weiteren Anstieg der Bürobeschäftigtenzahl wird diese Assetklasse auch weiterhin für Anleger sehr attraktiv sein.

Das zweithöchste Transaktionsvolumen entfiel auf Einzelhandelsassets (30 Prozent), die insbesondere durch mehrere große Portfoliotransaktionen den stärksten Anstieg im Vorjahresvergleich unter den Assetklassen erreichten (plus 144 Prozent). Auch in die alternativen Anlageklassen Logistik/Lager (anteilig elf Prozent; plus 31 Prozent gegenüber Vorjahreszeitraum) und Hotels (anteilig neun Prozent; plus 55 Prozent) wurde jeweils mehr investiert als in den ersten drei Monaten des Jahres 2016.

Internationale Investoren wieder stärker am deutschen Gewerbeimmobilienmarkt vertreten

Im Vergleich zum Vorjahr erhöhten internationale Investoren, vor allem aus den Vereinigten Staaten (anteilig 15,5 Prozent), dem Vereinigten Königreich (knapp zehn Prozent) und der Schweiz (knapp sechs Prozent) ihr Engagement am deutschen Markt wieder. Insgesamt investierten ausländische Investoren knapp 5,5 Milliarden Euro (43 Prozent des Gesamtvolumens; 2,7 Milliarden Euro mehr als ein Jahr zuvor), darunter auch eine Portfoliotransaktion an die von CBRE beratene US-amerikanische Investmentgesellschaft Blackstone; die mit Abstand größte Transaktion im ersten Quartal. Insgesamt investierten internationale Anleger stärker außerhalb der Topstandorte, häufig im Rahmen bundesweiter Portfolios. Infolgedessen erhöhte sich die Portfolioquote im Jahresvergleich um vier Prozentpunkte auf 27 Prozent.

Insgesamt wurden 25 Transaktionen über der 100-Millionen-Euro-Marke abgeschlossen, darunter elf Portfolios. „Über die Hälfte der gesamten Großtransaktionen wurde durch internationale Investoren getätigt, die Deutschland vor allem aufgrund der politisch stabilen Lage, seiner guten wirtschaftlichen Fundamentaldaten, der hohen Liquidität und der Markttransparenz als sicheren Anlagehafen schätzen. Dabei stehen vermehrt die Assetklassen Logistik und Einzelhandel im Fokus ausländischer Investoren. Zum einen, weil die Wertschöpfungsketten in der Logistik moderne Immobilienkonzepte benötigen. Zum anderen, weil der Onlinehandel noch lange nicht an seine Wachstumsgrenzen stoßen wird und auch hier die Lieferketten, dabei vor allem die letzte Meile, eine große Nachfrage nach Logistikflächen generieren. Daneben sind es im Handelssegment Food- und Non-Food-Fachmärkte, Nahversorger und Supermärkte, die Begehrlichkeit der Investoren wecken – trotz des auch in diesem Bereich weiter steigenden Onlineanteils“, sagt Linsin.

Nettoanfangsrenditen weiterhin unter Druck

Die ungebrochen hohe Nachfrage, insbesondere nach Büroimmobilien in den Topstandorten, setzt die Nettoanfangsrenditen weiter unter Druck. In allen Top 5-Märkten sanken die Spitzenrenditen für erstklassige Büroobjekte auch im ersten Jahresviertel weiter. München markiert mit 3,20 Prozent weiterhin den untersten Wert – Berlin ist aber mit 3,25 Prozent deutlich näher gerückt (-15 Basispunkte gegenüber dem Vorquartal). Durchschnittlich wird in den fünf Topstandorten aktuell eine Spitzenrendite von 3,49 Prozent aufgerufen. Für erstklassige Einzelhandelsimmobilien in zentralen Einkaufslagen gab die Spitzenrendite in Berlin (auf 3,25 Prozent) und Hamburg (auf 3,40 Prozent) weiter nach und liegt nun im Mittel der Top 5 bei 3,35 Prozent. Im Shopping-Center-Segment und bei Fachmarktzentren blieben die Nettoanfangsrenditen mit 4,00 Prozent beziehungsweise 5,00 Prozent auf den zum Jahresende 2016 erreichten Tiefständen. Bei erstklassigen Logistikimmobilien blieb die Spitzenrendite mit 4,90 Prozent vorläufig noch stabil unter der Fünf-Prozent-Marke. Im Hotelsektor bleib die Spitzenrendite mit 4,50 Prozent ebenfalls noch auf dem Vorquartalsniveau.

Ausblick 2017: Investitionsvolumen von 50 Milliarden Euro möglich

„Der extrem schwungvolle Start ins Investmentjahr 2017 ist ein eindrücklicher Beleg dafür, wie sehr internationale Immobilieninvestoren gerade in Zeiten steigender Unsicherheiten den sicheren Hafen Deutschland ansteuern beziehungsweise nationale Investoren auf ihren Heimatmarkt setzen. Wir erwarten, dass die rege Investitionsdynamik in den ausstehenden Quartalen weiter zulegen wird und ein Investitionsvolumen von 50 Milliarden Euro erzielt werden kann, zumal sich weitere großvolumige Transaktionen auf Portfolioebene als auch bei sogenannten Trophy Buildings schon heute abzeichnen und bereits zu Beginn des zweiten Quartals vollzogen werden“, so Klein. „Ob die 50-Milliarden-Euro-Marke erneut überschritten werden kann hängt ausschließlich an der Produktverfügbarkeit, die Nachfrage nach deutschen Gewerbeimmobilien ist mehr als reichlich vorhanden.“

„Zu beobachten ist gegenwärtig eine gestiegene Risikoneigung der Investoren, die angesichts der Produktknappheit im Core-Segment weiter zunehmen wird. Neben Investments in Projektentwicklungen auf Basis eines Forward Funding oder Forward Purchase kann der immense Anlagebedarf nur gedeckt werden, wenn zusätzlich auch managementintensivere Objekte akquiriert werden, die mit entsprechendem Markt-Know-how aufgewertet werden. Ferner ist auch zu beobachten, dass bei manchen Investoren die Haltedauer etwas kürzer und der Weiterverkauf angesichts der gestiegenen Kapitalwerte der Immobilien schneller als ursprünglich geplant umgesetzt wird“, ergänzt Linsin.

Renditespread Büroimmobilie vs. 10-jährige Bundesanleihe 

Quelle: Bundesbank, CBRE Research, Q1 2017.

 

Quelle: CBRE Research, Q1 2017.

 

Ansprechpartner:
Fabian Klein
CBRE GmbH
Head of Investment Germany
 
+49 69 17 00 77 55
fabian.klein@cbre.com

Dr. Jan Linsin
CBRE GmbH
Head of Research Germany
+49 69 17 00 77 663
jan.linsin@cbre.com

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Weitere Informationen zu CBRE:
CBRE Group, Inc. (NYSE:CBG), das Fortune 500- und S&P 500-Unternehmen mit Hauptsitz in Los Angeles, Kalifornien, ist das - in Bezug auf den Umsatz im Geschäftsjahr 2016 - weltweit größte Dienstleistungsunternehmen auf dem gewerblichen Immobiliensektor. Mit über 75.000 Mitarbeitern in über 450 Büros weltweit (exklusive Beteiligungsgesellschaften und Verbundunternehmen) steht CBRE Investoren und Nutzern von gewerblichen Immobilien bei allen Aspekten rund um die Immobilie zur Seite. CBRE bietet ein breites Spektrum integrierter Dienstleistungen, darunter Gebäude-, Transaktions-, und Projektmanagement, Anlagenmanagement, Bewertung, Gebäudevermietung, strategische Beratung, Verkauf, Hypothekendienstleistungen sowie Entwicklungsdienstleistungen. Seit 1973 ist CBRE Deutschland mit seiner Zentrale in Frankfurt am Main vertreten, weitere Niederlassungen befinden sich in Berlin, Düsseldorf, Essen, Hamburg, Köln, München, Nürnberg und Stuttgart. www.cbre.de

Kontakt
photo:Sabine Madaus
Sabine Madaus
Head of Marketing & Communications Germany
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