Frankfurt,
05
Januar
2017

Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien 2016 mit dritthöchstem Transaktionsvolumen seit 2006

- Jahresendrallye sorgt für Transaktionsvolumen von 52,5 Milliarden Euro

- Alternative Assetklassen legen deutlich zu

- Vielzahl an großvolumigen Portfoliotransaktionen und Landmark-Deals

- Spitzenrenditen in allen Assetklassen weiter unter Druck

Ein fulminantes viertes Quartal 2016, in dem allein 19,8 Milliarden Euro in deutsche Gewerbeimmobilien allokiert wurden, sorgte für einen Transaktionsumsatz von insgesamt 52,5 Milliarden Euro im vergangenen Jahr. Damit lag der Investmentumsatz seit 2006 zum vierten Mal über der 50-Milliarden-Euro-Marke. Nur im Vorjahr und im Boomjahr 2007 wurde ein noch höheres Ergebnis registriert. Dies ist ein Ergebnis einer aktuellen Analyse des Immobilienberatungsunternehmens CBRE.

Fabian Klein, Head of Investment Germany
„Deutschland zählt bei Immobilieninvestoren zu einem der gefragtesten Anlagemärkte weltweit, der aufgrund der gestiegenen globalen politischen Unsicherheiten als sicherer Hafen noch stärker in den Fokus institutioneller Investoren rückt. Nach wie vor herrscht ein Nachfrageüberhang, insbesondere nach hochwertigen Objekten in sehr guten Lagen, und das Angebot an verfügbarem Investmentprodukt kann die zunehmende Nachfrage vor allem seitens internationaler Immobilieninvestoren bei Weitem nicht bedienen. Dementsprechend lag das Transaktionsvolumen 2016 fünf Prozent unter dem durch milliardenschwere Immobilientransaktionen infolge von Unternehmensübernahmen geprägten Vorjahr.“
Fabian Klein, Head of Investment Germany

„Der gewerbliche Immobilienmarkt hierzulande wird durch die überaus robuste Verfassung der deutschen Wirtschaft, sehr gute Arbeitsmarktdaten, einem soliden Beschäftigungsaufbau in den Unternehmen und steigenden Haushaltseinkommen beflügelt. Entsprechend registrieren wir steigende Flächenumsätze und steigende Mieten bei einem sich gleichzeitig verknappenden Flächenangebot. Daneben verharren die Kapitalmarktzinsen am kurzen wie am langen Ende relativ betrachtet auf einem niedrigen Niveau. Dies sind Fundamentaldaten, die für die gestiegene Attraktivität der Immobilie als Wertanlage sprechen und die Investoren zunehmend in ihrer strategischen Anlageentscheidung berücksichtigen“, sagt Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland.

Investmenttransaktionsvolumen in Deutschland (Gewerbeimmobilien, Quartalswerte)

 

Quelle: CBRE Research, Q4 2016.

 

Top 5-Standorte mit leichtem Rückgang des Transaktionsvolumens – München und Frankfurt mit jeweils mehr als sechs Milliarden Euro auf den ersten beiden Plätzen
Mit rund 25 Milliarden Euro entfielen knapp 48 Prozent des Transaktionsvolumens auf die Top 5-Standorte, ein moderaterer Rückgang von lediglich fünf Prozent gegenüber dem Vorjahr. Dieses starke Ergebnis wurde auch von mehreren Großtransaktionen von Landmark-Objekten insbesondere in München (plus elf Prozent auf 6,56 Milliarden Euro) – unter anderem Highlight Towers, BayWa Tower und das NOVE – und in Frankfurt (plus 13 Prozent auf 6,33 Milliarden Euro) – unter anderem Taunusturm, Commerzbank Tower und The Squaire, die alle von ausländischen Investoren gekauft wurden – gestützt. Neben diesen beiden Märkten wies auch Hamburg ein höheres Investitionsvolumen als 2015 auf (plus 19 Prozent auf 4,82 Milliarden Euro), während in Berlin und Düsseldorf weniger in Gewerbeimmobilien investiert wurde als im Vorjahr. Insgesamt verhinderte jedoch der Produktmangel weiterhin ein höheres Transaktionsvolumen in den Topstandorten, auch wenn sich die Haltedauer weiter verringert und Produkte schneller wieder auf den Markt kommen.

Top 5-Investmentmärkte (Gewerbeimmobilien)

 

Quelle: CBRE Research, Q4 2016.

Büroimmobilien bleiben stärkste Assetklasse – sehr starker Anstieg bei Pflegeimmobilien
Mit gut 47 Prozent entfiel der Großteil des Transaktionsvolumens auf Büroimmobilien, gestützt unter anderem durch mehrere Großtransaktionen (Einzeltransaktionen und Portfolios) mit 100 Millionen Euro und mehr, insbesondere die Übernahme des Office First-Portfolios durch den US-amerikanischen Investor Blackstone. Das zweithöchste Transaktionsvolumen entfiel auf Einzelhandelsassets (24 Prozent) sowie Hotels (9,7 Prozent). Auf Lager- und Logistikimmobilien entfielen 8,5 Prozent. Besonders stark zeigten sich Pflegeimmobilien, die im Wert von rund drei Milliarden Euro gehandelt wurden. Hier zeigt sich der anhaltende Trend seitens der Investoren, vermehrt auch in alternative Assetklassen – wie eben Pflege und Hotels – zu investieren, um ihre Renditeanforderungen zu erfüllen. „Insbesondere im Segment der Pflegeimmobilien sahen wir im Jahr 2016 mehrere großvolumige Paketdeals, darunter auch der Erwerb eines fast eine Milliarde Euro schweren Pflegeheim-Portfolios durch Primonial REIM aus Frankreich und des Pegasus-Pflegeheim-Portfolios durch die Deutsche Wohnen AG“, sagt Klein.

Internationale Investoren im Jahresendquartal wieder stärker am deutschen Gewerbemarkt engagiert
Insbesondere im letzten Jahresviertel investierten internationale Anleger wieder stärker und waren für 57 Prozent des Investitionsvolumens verantwortlich. Über den gesamten Jahresverlauf hinweg entfielen 45 Prozent des Transaktionsvolumens auf ausländische Investoren. Im Vorjahr waren es noch 50 Prozent. Generell suchen hierzulande gerade ausländische Investoren nach großvolumigen Anlagemöglichkeiten: Von den 93 registrierten Großtransaktionen über jeweils mehr als 100 Millionen Euro entfiel knapp die Hälfte auf Investoren aus dem Ausland. Gemessen am Volumen in diesem Größensegment waren es sogar knapp 60 Prozent.

„Sieben der zehn größten Transaktionen 2016 wurden von internationalen Investoren getätigt. Darunter auch der Übergang der Office First-Immobilien an Blackstone, die bis dato größte registrierte Transaktion mit Gewerbeimmobilien hierzulande. Unter den Top 10 finden sich Investoren aus Frankreich, Israel, Südkorea und den Vereinigten Arabischen Emiraten“, so Klein.

Starke Nachfrage sorgt für anhaltenden Druck auf die Immobilienrenditen
Die große Nachfrage nach deutschen Gewerbeimmobilien sorgte auch im Schlussviertel 2016 in allen Assetklassen für weiteren Druck auf die Spitzenrenditen. Die Nettoanfangsrenditen für Büroimmobilien gaben infolge der ungebrochen starken Nachfrage in allen Topstandorten nochmals nach: Durchschnittlich wird in den Top 5-Büromärkten aktuell eine Spitzenrendite von 3,60 Prozent aufgerufen. Auch für erstklassige Geschäftshäuser gab die Spitzenrendite weiter nach und liegt nun im Mittel der Top 5 bei 3,40 Prozent. Zudem wurden im Shopping-Center-Segment und bei Fachmarktzentren zum Jahresende 2016 mit 4,00 Prozent beziehungsweise 5,00 Prozent neue Tiefststände registriert. Bei erstklassigen Logistikimmobilien lag die Spitzenrendite mit 4,90 Prozent erstmals unter der Fünf-Prozent-Marke. Im Hotelsektor betrug die Spitzenrendite 4,75 Prozent.

Ausblick 2017: Investitionsdynamik bleibt weiterhin hoch, Transaktionsvolumen von 45 bis 50 Milliarden Euro möglich
„Für 2017 erwarten wir eine sehr dynamische Investitionstätigkeit, die nur durch die Verfügbarkeit an marktfähigem Produkt limitiert wird. Neben den traditionellen Anlageklassen Büro und Einzelhandel rechnen wir mit einem weiter steigenden Interesse an alternativen Immobilieninvestments wie Logistik und Hotel sowie Gesundheits- und Sozialimmobilien. Auch dürfte der Handel mit managementintensiveren Objekten weiter zunehmen. Aufgrund des knappen Produktangebots erwarten wir auch bei manchen Investoren eine höhere Risikobereitschaft bei Investments in Projektentwicklungen“, so Linsin. „Infolge des weiter stark steigenden Zustroms ausländischen Kapitals in den deutschen Immobilienmarkt rechnen wir im Jahresverlauf 2017 mit einer moderaten Fortsetzung des Renditerückgangs, zumal die nationalen Investoren ihr Engagement im heimischen Markt angesichts der politischen Herausforderungen weltweit weiter ausbauen werden“, ergänzt Klein.

Renditespread Büroimmobilie vs. 10-jährige Bundesanleihe

 

Quelle: Bundesbank, CBRE Research, Q4 2016.

 

 

Quelle: CBRE Research, Q4 2016.

 

Ansprechpartner:

Fabian Klein
CBRE GmbH
Head of Investment Germany
+49 69 17 00 77 55

fabian.klein@cbre.com

Dr. Jan Linsin
CBRE GmbH
Head of Research Germany
+49 69 17 00 77 663

jan.linsin@cbre.com

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Weitere Informationen zu CBRE:
CBRE Group, Inc. (NYSE:CBG), das Fortune 500- und S&P 500-Unternehmen mit Hauptsitz in Los Angeles, Kalifornien, ist das – in Bezug auf den Umsatz im Geschäftsjahr 2015 – weltweit größte Dienstleistungsunternehmen auf dem gewerblichen Immobiliensektor. Mit über 70.000 Mitarbeitern in über 400 Büros weltweit (exklusive Beteiligungsgesellschaften und Verbundunternehmen) steht CBRE Investoren und Nutzern von gewerblichen Immobilien bei allen Aspekten rund um die Immobilie zur Seite. CBRE bietet ein breites Spektrum integrierter Dienstleistungen, darunter Gebäude-, Transaktions-, und Projektmanagement, Anlagenmanagement, Bewertung, Gebäudevermietung, strategische Beratung, Verkauf, Hypothekendienstleistungen sowie Entwicklungsdienstleistungen. Seit 1973 ist CBRE Deutschland mit seiner Zentrale in Frankfurt am Main vertreten, weitere Niederlassungen befinden sich in Berlin, Düsseldorf, Essen, Hamburg, Köln, München, Nürnberg und Stuttgart. www.cbre.de

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Sabine Madaus
Head of Marketing Germany
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Claudia Ceh
Communications Manager
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