• Einzelhandelsinvestitionsvolumen 2016 in Deutschland bei rund 12,8 Milliarden Euro – 10-Jahresdurchschnitt deutlich übertroffen

• Großvolumige Einzeltransaktionen bestimmen den Markt

• Nettoanfangsrenditen geben auf breiter Front nach

Die enorme Nachfrage aus dem In- und Ausland nach deutschen Handelsimmobilien setzte sich auch im Jahr 2016 mit ungebremster Dynamik weiter fort. Nach Analysen des Immobilienberatungsunternehmens CBRE wurden 2016 deutschlandweit insgesamt 12,8 Milliarden Euro in diese Nutzungsart investiert und damit eines der besten Ergebnisse seit Aufzeichnungsbeginn erzielt. Dabei zeigte sich das letzte Jahresviertel mit über 4,6 Milliarden Euro am stärksten.

Anteil der Topstandorte sinkt weiter
Mit 19 Prozent entfiel rund ein Fünftel der Investments in dieser Assetklasse auf die Top 7-Standorte. Damit verringerte sich der Anteil der Investmentzentren 2016 gegenüber dem Vorjahr (23 Prozent) noch einmal leicht. Aufgrund der deutlich limitierten Produktverfügbarkeit in den Topstädten sowie des attraktiveren Renditeniveaus weichen die Investoren verstärkt auf andere Standorte aus. Allerdings verlief das Investmentjahr in den sieben Metropolen sehr unterschiedlich. Während für Hamburg (plus 264 Prozent) und München (plus 106 Prozent) jeweils ein deutlicher Anstieg des in Einzelhandelsobjekte investierten Volumens registriert werden konnte, ging der Umsatz in den übrigen Topstädten teils merklich zurück.

Fachmärkte und Fachmarktzentren legen weiter zu
Insgesamt wurden 2016 rund 5,2 Milliarden Euro in Fachmarktzentren, Fach- und Lebensmittelmärkte investiert, was einem Anteil von 41 Prozent entspricht. Damit konnte diese Anlageklasse ihren Anteil gegenüber dem Vorjahr (34 Prozent) noch einmal merklich ausbauen. Das Segment der Shopping-Center belegt mit einem Transaktionsvolumen von insgesamt 3,9 Milliarden Euro oder 31 Prozent den zweiten Platz, wobei insbesondere Objekte außerhalb der Top 7-Standorte mit einem Gesamtvolumen von 3,6 Milliarden Euro erworben wurden. In innerstädtische Geschäftshäuser wurden insgesamt 2,3 Milliarden Euro investiert, was einem Anteil von 18 Prozent entspricht. Hier entfiel ein wesentlicher Anteil auf die deutschen Investmentzentren, in denen 1A-Einzelhandelsimmobilien für knapp 1,1 Milliarden Euro erworben wurden.

Inländische Investoren dominieren den Markt – internationale Investoren holen auf
Im Jahr 2016 waren es vor allem inländische Investoren, die sich auf dem hiesigen Markt für Handelsimmobilien engagierten und zu 61 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens beitrugen. Während deutsche Investoren in den ersten drei Quartalen des Jahres 2016 das Marktgeschehen dominierten, zog das Engagement internationaler Anleger im vierten Quartal merklich an. Mit Investitionen in Höhe von 2,7 Milliarden Euro und einem Anteil von 57 Prozent im Schlussquartal 2016 befeuerten ausländische Anleger die dynamische Jahresendrallye auf dem deutschen Einzelhandelsinvestmentmarkt. Unter den internationalen Investoren zeigten sich Anleger aus dem Vereinigten Königreich besonders aktiv, die im Jahresverlauf Handelsimmobilien für 1,3 Milliarden Euro erwarben, was einem Anteil von zehn Prozent entspricht. Auch israelische Anleger waren mit Investments von fast 870 Millionen Euro sehr aktiv und verbuchten einen Anteil von rund sieben Prozent für sich.

Demgegenüber fällt das Verhältnis zwischen nationalen und internationalen Investoren auf Seiten der Verkäufer ausgewogen aus. Neben deutschen Bestandshaltern, die sich von Handelsobjekten in einer Größenordnung von 6,5 Milliarden Euro trennten (51 Prozent), zeigten sich auch hier Anleger von den britischen Inseln sowie aus den Vereinigten Staaten mit Verkäufen in Höhe von jeweils rund 2,2 Milliarden Euro (17 Prozent) besonders aktiv.

Transaktionsvolumen von Einzeltransaktionen dominiert – reger Portfoliohandel im vierten Quartal
Nachdem die ersten drei Quartale des Jahres 2016 wesentlich durch Einzeltransaktionen mit einem Anteil zwischen 71 und 79 Prozent geprägt wurden, konnte die Portfolioquote im vierten Quartal deutlich auf 57 Prozent zulegen. Mit dem Kauf eines Pakets von Cash&Carry Märkten durch Aroundtown sowie dem von CBRE begleiteten Kauf des IRIS-Portfolios (ehemals Christie) durch Mubadala und Madison Real Estate im vierten Quartal trugen alleine zwei großvolumige Paketverkäufe deutlich über eine Milliarde Euro zum Gesamtvolumen bei. Bezogen auf das Gesamtjahr wurden deutsche Handelsimmobilien im Wert von acht Milliarden Euro in Form von Einzelkäufen erworben, was einem Anteil von 62 Prozent entspricht.

Die stärkste Käufergruppe waren offene Immobilien- und Spezialfonds, die knapp fünf Milliarden Euro oder 39 Prozent des Gesamtvolumens investierten und damit gegenüber dem Vorjahr noch einmal leicht (vier Prozent) zulegen konnten. An zweiter Stelle standen Asset- und Fondsmanager mit 2,8 Milliarden Euro oder 22 Prozent, gefolgt von privaten Investoren mit 1,5 Milliarden Euro und einem Anteil von zwölf Prozent. Auf Seiten der Verkäufer waren es wie im Vorjahr Asset- und Fondsmanager, die sich von Einzelhandelsimmobilien im Wert von 4,3 Milliarden Euro trennten (33 Prozent), sowie Projektentwickler und Bauträger mit 2,9 Milliarden Euro oder 23 Prozent.

Spitzenrenditen über alle Assetklassen deutlich rückläufig
Die Spitzenrenditen im Handelssegment stehen weiterhin merklich unter Druck und gaben auf breiter Front deutlich nach. Der Nachfragedruck sorgte bei erstklassigen Shopping-Centern in den Top-Investmentzentren für sinkende Nettoanfangsrenditen. Aktuell werden in diesem Segment 4,00 Prozent Rendite erzielt, ein Rückgang um zehn Basispunkte gegenüber dem Vorquartal. Vergleichbare Produkte in prosperierenden Regionalzentren notieren bei 4,60 Prozent und befinden sich damit 20 Basispunkte unter dem Wert des Vorquartals. Deutliche Renditerückgänge aufgrund der hohen Nachfrage bei sich verknappendem Angebot zeigten sich auch in den Segmenten der Fachmärkte und Fachmarktzentren. Bei erstklassigen Core-Investments in Fachmarktzentren und freistehende Fachmärkte werden aktuell Spitzenrenditen von 5,00 Prozent (minus 25 Basispunkte) beziehungsweise 5,75 Prozent erzielt (minus 50 Basispunkte). Für 1A-Einzelhandelsimmobilien liegen die Nettoanfangsrenditen zwischen 3,10 Prozent (München) und 3,60 Prozent (Köln).

Ausblick: Stabiles Transaktionsniveau für 2017 erwartet

Transaktionsvolumen von Einzelhandelsimmobilien (in Milliarden Euro)

Quelle: CBRE Research, Q4 2016.

Entwicklung der Spitzenrenditen* von Handelsimmobilien

*: Nettoanfangsrendite

**: Durchschnittliche Nettoanfangsrendite von Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln und München

Quelle: CBRE Research, Q4 2016.

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jan.poppinga@cbre.com

Dr. Jan Linsin
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Head of Research Germany
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