Frankfurt,
07
Juli
2016
|
18:05
Europe/Amsterdam

Investitionsdynamik am deutschen Markt für Einzelhandelsimmobilien nimmt erneut Fahrt auf

  • Transaktionsvolumen von 4,5 Milliarden Euro

  • Deutsche Akteure investieren mehr als zwei Drittel des Gesamtvolumens

  • Einzeltransaktionen bestimmen das Marktgeschehen mit einem Anteil von 75 Prozent

  • Fachmärkte / Fachmarktzentren sowie Supermärkte / Discounter mit Abstand gefragteste Assetklassen

  • Nettoanfangsrenditen überwiegend stabil – deutliche Rückgänge bei innerstädtischen Geschäftshäusern

 

Im ersten Halbjahr des Jahres 2016 wurden nach Analysen des Immobilienberatungsunternehmens CBRE auf dem deutschen Investmentmarkt für Einzelhandelsimmobilien 4,5 Milliarden Euro umgesetzt. Zwar liegt das Ergebnis rund 52 Prozent unter dem herausragenden Ergebnis des Vorjahrszeitraums, dieses wurde hauptsächlich durch den milliardenschweren Einstieg von Hudson’s Bay Company in den deutschen Einzelhandelsmarkt im Zuge der Kaufhof-Übernahme sowie die Übernahme der Corio-Shopping-Center durch den französischen Centerbetreiber Klépierre verursacht. Gleichzeitig wurde jedoch das zweithöchste Transaktionsvolumen eines zweiten Quartals seit Aufzeichnungsbeginn im Jahr 2009 erreicht.

Dr. Jan Linsin, Head of Research
Während sich der Jahresauftakt noch verhalten zeigte, belegen die aktuellen Zahlen, dass sich die hohe Investitionsdynamik des vergangenen Jahres auch bei den Handelsimmobilien weiter fortsetzt.
Dr. Jan Linsin, Head of Research

Mit einem Investitionsvolumen von 2,8 Milliarden Euro alleine im zweiten Quartal wurde der langjährige Quartalsmittelwert von 2,4 Milliarden Euro klar übertroffen. Allerdings sehen wir auch, dass die mangelnde Verfügbarkeit an geeigneten Assets weiterhin den limitierenden Faktor darstellt und ein noch höheres Transaktionsvolumen verhindert, zumal die Nachfrage nach deutschen Handelsimmobilien dank der sehr guten Verfassung der deutschen Wirtschaft und Rekordzahlen bei den Erwerbstätigen sowie steigender Haushaltseinkommen weiter zunimmt“, erläutert Linsin.

Wie schon im Vorjahresquartal ist mit über 3,5 Milliarden Euro und einem Anteil von 79 Prozent der überwiegende Teil der Investments in Objekte außerhalb der Topstandorte geflossen.

Jan Dirk Poppinga, Head of Retail Investment
Durch das begrenzte Angebot – insbesondere im Core-Segment – ist das Investmentvolumen in den Topstandorten deutlich begrenzt, obwohl das Investoreninteresse an entsprechenden Produkten ungebrochen hoch ist.
Jan Dirk Poppinga, Head of Retail Investment

„Wir registrieren daher schon seit geraumer Zeit ein Ausweichen der Investoren, die sich räumlich verstärkt auf attraktive Regionalzentren und B-Standorte fokussieren und hier auch verstärkt Bestandsprodukte mit Wertsteigerungspotenzial nachfragen.“

Transaktionsvolumen von Einzelhandelsimmobilien (in Milliarden Euro)

 

Quelle: CBRE Research, Q2 2016.

 

Fachmärkte / Fachmarktzentren sowie Supermärkte / Discounter dominieren das Marktgeschehen
Investments in Fachmärkte und Fachmarktzentren sowie Supermärkte und Discounter dominierten das erste Halbjahr des Jahres 2016 deutlich. Die hohe Nachfrage in diesem Segment ergibt sich auch aus einer Ausweichstrategie der Investoren, die aufgrund des geringen Angebots an Shopping-Centern und innerstädtischen Geschäftshäusern in den Topstandorten bei entsprechend hohen Kaufpreisen auf andere Retail-Assets mit stabilem Cashflow ausweichen. Dabei dürften gerade Fachmärkte, Fachmarktzentren und Lebensmittelmärkte von den derzeitigen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen mit gestiegenen Reallöhnen und niedrigen Zinsen profitieren, die sich in höheren Konsumausgaben der Verbraucher – sowohl im kurzfristigen Bedarfsbereich aber auch bei langlebigen Konsumgütern – bemerkbar machen dürften. Hinzu kommen Nettoanfangsrenditen in dieser Assetklasse, die deutlich über den Spitzenrenditen von Einkaufszentren oder erstklassigen High-Street-Objekten liegen.

In den ersten sechs Monaten des Jahres 2016 wurden mit knapp zwei Milliarden Euro rund 44 Prozent aller Einzelhandelsinvestments in den Segmenten der Fach- und Lebensmittelmärkte sowie Fachmarktzentren getätigt. Neben verschiedenen Paketverkäufen, wie der Übernahme von 63 Fachmärkten und Fachmarktzentren durch GPEP zusammen mit Universal-Investment oder einem Portfolio von 20 Edeka-Supermärkten, das durch MAS Real Estate erworben wurde, haben auch einige großvolumige Einzeltransaktionen zu diesem hohen Gesamtvolumen beigetragen. Erwähnenswert im zweiten Quartal des Jahres 2016 sind der Kauf der Huma Einkaufswelt in Schwabach durch TH Real Estate oder der Anteilserwerb am Gäubodenpark in Straubing durch die WCM Beteiligungs- und Grundbesitz-Aktiengesellschaft.

An zweiter Stelle folgten Shopping-Center mit einem Volumen von knapp 1,1 Milliarden Euro beziehungsweise einem Anteil von 24 Prozent. Neben zwei Objekten in Hamburg und München wurde hier überwiegend in Objekte außerhalb der Topstandorte investiert, darunter Center in Fürth, Weinheim und Wiesbaden.

Investments in Geschäftshäuser in den Innenstadtlagen folgten auf dem dritten Platz mit einem Transaktionsvolumen von 917 Millionen Euro, was einem Anteil von 20 Prozent am gesamten Investitionsvolumen in Einzelhandelsimmobilien entspricht. Trotz des knappen Produktangebots im Core-Segment dominieren insbesondere in den Investmentzentren die innerstädtischen Geschäftshäuser das Marktgeschehen: In Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln und München wurden Immobilien im Wert von 452 Millionen Euro veräußert, die damit zu 48 Prozent des Transaktionsvolumens in den Topstandorten beitrugen. Im Fokus stehen dabei auch gut positionierte Objekte mit Wertsteigerungspotenzial. Investorenseitig besteht hier die Chance, auf veränderte Konsumgewohnheiten zu reagieren und über eine Anpassung bei Warenangebot und Mietermix oder bei der baulichen Konzeption mit Refurbishment oder Redevelopment mögliche Potenziale der High-Street-Immobilien zu heben.

Deutsche Akteure bestimmen das Marktgeschehen auf Käuferseite
Deutsche Akteure sind weiterhin stark auf dem heimischen Investmentmarkt für Einzelhandelsobjekte engagiert. Bundesweit wurden Handelsimmobilien im Wert von 3,1 Milliarden Euro erworben, was einem Anteil von 69 Prozent entspricht. Entsprechend entfiel auf ausländische Investoren mit 1,4 Milliarden Euro ein Anteil von 31 Prozent. Diese zeigten sich in der ersten Jahreshälfte in den Topmärkten besonders aktiv, wo sie zu 61 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens beitrugen. Außerhalb der Investmentzentren entfiel auf internationale Investoren nur ein Anteil von 23 Prozent. Demgegenüber ist das Verhältnis zwischen nationalen und internationalen Investoren auf der Verkäuferseite wesentlich ausgeglichener. So veräußerten deutsche Investoren Objekte für mehr als 2,3 Milliarden Euro oder 52 Prozent, ausländische Verkäufer trennten sich von Immobilien im Wert von knapp 2,2 Milliarden Euro oder 48 Prozent.

Besonders aktiv zeigte sich auf Seiten der Käufer von Einzelhandelsimmobilien in Deutschland die Gruppe der offenen Immobilien- und Spezialfonds, die mit 1,7 Milliarden Euro zu 38 Prozent des gesamten Investitionsvolumens beitrugen. Es folgten Asset- und Fondsmanager mit rund 1,1 Milliarden Euro oder 24 Prozent des Gesamtvolumens. Deutlich abgeschlagen folgten demgegenüber die weiteren Investorengruppen mit jeweils einstelligen Anteilen am Gesamtvolumen. Die Gruppe der Asset- und Fondsmanager dominierte auch das Geschehen auf Verkäuferseite. Sie trennten sich von Objekten im Gesamtwert von 1,5 Milliarden Euro, was einem Anteil von 34 Prozent entspricht. Projektentwickler und Bauträger veräußerten Einzelhandelsimmobilien für 979 Millionen Euro und belegen damit mit einem von Anteil 22 Prozent den zweiten Platz.

Das gute Quartalsergebnis ist durch einen hohen Anteil von Einzeltransaktionen geprägt. Mit rund 3,4 Milliarden Euro wurden rund 75 Prozent des Gesamtvolumens in Form von einzelnen Objekten investiert. Der Anteil von Paketverkäufen liegt bei 25 Prozent und damit deutlich unter dem Vorjahresergebnis von 67 Prozent, zu dem insbesondere verschiedene großvolumige Immobilienübernahmen im Rahmen von Unternehmenstransaktionen (Kaufhof, Corio) maßgeblich zum hohen Portfolioanteil beigetragen haben.

Druck auf Nettoanfangsrenditen hält an – weiterer Rückgang im Jahresverlauf 2016 erwartet
Aufgrund der hohen Nachfrage bei einem sich weiter verknappendem Angebot sind die Renditen für innerstädtische Geschäftshäuser in den Toplagen von Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln und München gegenüber dem Vorquartal im Durchschnitt um 20 Basispunkte auf 3,63 Prozent gesunken. Dabei betrifft der Renditerückgang für erstklassige High-Street-Objekte alle Investmentzentren, insbesondere jedoch Düsseldorf, wo sich die Spitzenrendite gegenüber dem ersten Quartal des Jahres um 40 Basispunkte auf 3,50 Prozent verringert hat. Damit rangiert die nordrhein-westfälische Landeshauptstadt zwischen München (3,25 Prozent) und den übrigen Topstandorten (3,75 Prozent). Daneben blieben zum Ende des zweiten Quartals die Spitzenrenditen für die anderen Handelsimmobilien noch stabil auf dem Niveau des Vorquartals. So notieren Shopping-Center unverändert 4,10 Prozent (A-Standort) beziehungsweise 4,80 Prozent (B-Standort). Für Fachmarktzentren werden weiterhin 5,25 Prozent erzielt und Fachmärkte liegen unverändert bei 6,25 Prozent. Einzig im Segment der Lebensmittel-Supermärkte ist die Nettoanfangsrendite um 20 Basispunkte auf nun 5,80 Prozent gesunken und verdeutlich die immense Nachfrage nach diesem Investmentprodukt – vor allem seitens internationaler Investoren, aber auch zunehmend von deutschen institutionellen Investoren.

Ausblick: Höhere Investitionsdynamik in der zweiten Jahreshälfte – Renditekompression hält an
Der Investmentmarkt für deutsche Einzelhandelsimmobilien hat im zweiten Quartal des Jahres 2016 deutlich an Dynamik zugelegt und lässt eine positive Entwicklung für das weitere Jahr erwarten. „Mangels alternativer Investmentmöglichkeiten und einer hohen Liquidität im Markt bleibt der Nachfragedruck der Investoren unverändert hoch. Als einer der größten Einzelhandelsmärkte Europas mit einer polyzentralen Struktur bietet Deutschland hier vielfältige Anlageoptionen“, erläutert Linsin. „Wir erwarten, dass insbesondere der Anteil internationaler Investoren im weiteren Jahresverlauf deutlich zunehmen und Deutschland als nachhaltiger und sicherer Anlagehafen weiter profitieren wird“, ergänzt Poppinga. „Die starke Präsenz der nationalen Investmenthäuser im eigenen Heimatmarkt verschärft dabei den Wettbewerb um die ohnehin knappen Core-Produkte und wird weiter Druck auf die Spitzenrenditen für Handelsimmobilien ausüben. Dennoch rechnen wir für das Gesamtjahr mit einem Transaktionsvolumen im deutlich zweistelligen Milliardenbereich, zumal sich einige größere Einzeltransaktionen, aber auch diverse Portfolios in der Vermarktung für das zweiten Halbjahr befinden“, so Poppinga weiter.

Entwicklung der Spitzenrenditen* von Handelsimmobilien

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

*: Nettoanfangsrendite

**: Durchschnittliche Nettoanfangsrendite von Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln und München

 

Quelle: CBRE Research, Q2 2016.

 

 

Ansprechpartner:
Jan Dirk Poppinga
CBRE GmbH
Head of Retail Investment
+49 30 72 61 54 155
jan.poppinga@cbre.com 

Dr. Jan Linsin
CBRE GmbH
+49 69 17 00 77 663
jan.linsin@cbre.com

 

 

Textbaustein

Weitere Informationen zu CBRE:
CBRE Group, Inc. (NYSE:CBG), das Fortune 500- und S&P 500-Unternehmen mit Hauptsitz in Los Angeles, Kalifornien, ist das – in Bezug auf den Umsatz im Geschäftsjahr 2015 – weltweit größte Dienstleistungsunternehmen auf dem gewerblichen Immobiliensektor. Mit über 70.000 Mitarbeitern in über 400 Büros weltweit (exklusive Beteiligungsgesellschaften und Verbundunternehmen) ist CBRE Immobiliendienstleister für Eigentümer, Investoren und Nutzer von gewerblichen Immobilien. Die Dienstleistungsschwerpunkte umfassen die Bereiche Capital Markets, Vermietung, Valuation, Corporate Services, Research, Retail, Investment Management, Property- und Project-Management sowie Building Consultancy. Seit 1973 ist CBRE Deutschland mit seiner Zentrale in Frankfurt am Main vertreten, weitere Niederlassungen befinden sich in Berlin, Düsseldorf, Essen, Hamburg, Köln, München, Nürnberg und Stuttgart. www.cbre.de

Kontakt
photo:Sabine Madaus
Sabine Madaus
Head of Marketing & Communications Germany
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