• Investitionsvolumen in Höhe von 1,48 Milliarden Euro im ersten Halbjahr 2015

• Ausländische Investoren mit Anteil von 80 Prozent

• Rekordergebnis zum Jahresende hin erwartet

Das Investitionsvolumen auf dem deutschen Hotelinvestmentmarkt belief sich im ersten Halbjahr 2015 auf insgesamt 1,48 Milliarden Euro und übertrifft somit sogar knapp den Wert aus dem ersten Halbjahr des Vorjahres (1,46 Milliarden Euro). Zu diesem Ergebnis, das rund der Hälfte des Gesamtjahresinvestitionsvolumens im Jahr 2014 entspricht, kommt der aktuelle Report zum Hotelmarkt des Immobilienberatungsunternehmens CBRE.

Nach einem guten ersten Quartal (Volumen von 580 Millionen Euro) wurden im zweiten Quartal insgesamt hohe 904 Millionen Euro umgesetzt. Der Anteil des Hotelinvestmentmarktes am gesamten Gewerbeimmobilienmarkt sinkt von 8,7 Prozent im ersten Halbjahr 2014 auf 6,3 Prozent im abgelaufenen Halbjahr. Grund hierfür ist das um 42 Prozent gestiegene Volumen im Gewerbeimmobilienmarkt bei gleichbleibend hohem Volumen im Hotelimmobilienmarkt.

Köln und Stuttgart profitieren von starken Messen
Mit Ausnahme von Düsseldorf weisen die Top-Standorte Deutschlands ein gutes Wachstum auf. Die Landeshauptstadt Nordrhein-Westfalens verzeichnet beim Logisumsatz pro verfügbarem Zimmer ein zweistelliges Minus im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Grund hierfür sind fehlende umsatzstarke Messen wie die Euroshop, die Interpack und die Wire & Tube. Ausreißer nach oben ist neben Stuttgart auch Köln mit einem doppelstelligen Wachstum, da hier insbesondere die hochpreisige Internationale Dental-Schau (IDS) und die Anuga Foodtech stattgefunden haben. Positiv ausgewirkt haben sich auch die ISM Süßwarenmesse, die FIBO (Messe für Fitness, Wellness und Gesundheit) sowie ein starker Karneval und große Veranstaltungen in der Lanxess Arena. Das Plus in Stuttgart ist ebenfalls den starken Messen (CMT Urlaubsmesse, Medizin/TheraPro, LogiMAT, R+T) innerhalb der ersten Monate des Jahres zuzuordnen. Auch die deutsche Mittelklasse- und gehobene Mittelklassehotellerie konnten profitieren. Hier konnten im Schnitt über alle Städte hinweg Steigerungsraten im Logisumsatz pro verfügbarem Zimmer von sieben Prozent erzielt werden.

Anteil deutscher Investoren bei lediglich 20 Prozent
Wie im ersten Halbjahr 2014 sind internationale Investoren, hauptsächlich aus Frankreich, Groß-britannien und den USA, für über 80 Prozent des Volumens oder 1,2 Milliarden Euro verantwortlich. Ausländische Investoren interessieren sich nach wie vor aufgrund der starken Wirtschaft sowie der politischen Stabilität für den deutschen Markt. Zudem schätzen sie die Aussichten für die nächsten Jahre auf dem Hotelmarkt positiv ein. Deutsche Investoren investierten dagegen auf Vorjahresniveau und machten so nur knapp 20 Prozent des Volumens aus. Schwerpunkt waren im ersten Halbjahr 2015, anders als im Vorjahreszeitraum, Einzeltransaktionen mit einem Anteil von 69 Prozent des investierten Kapitals. Portfoliotransaktionen beliefen sich auf 31 Prozent. Die wichtigsten Käufergruppen waren neben Hotelbetreibern insbesondere Fondsgesellschaften und Immobilien-Aktiengesellschaften/REITS. Auf Verkäuferseite waren die Akteure hauptsächlich Projektentwickler, Hotelgesellschaften sowie Fonds.

Investitionsstrategie verschiebt sich in Richtung B- und C-Städte
Die Anzahl der verkauften Hotels sank von 118 im ersten Halbjahr 2014 auf 95 im abgelaufenen Halbjahr. Bei 50 Hotels umfasste das Volumen weniger als zehn Millionen Euro. Über eine Milliarde Euro oder 70 Prozent des Gesamtvolumens entfielen auf Core-Investments. Im letztjährigen ersten Halbjahr lag der Schwerpunkt noch im Bereich Value-Add mit einem Volumen von knapp einer Milliarde Euro. Rund 53 Prozent des investierten Kapitals flossen in die Top 5-Städte. Darunter waren insbesondere Hamburg und München die gefragtesten Standorte, wo großvolumige Transaktionen im Vier- bis Fünf-Sternebereich zu einem hohen Volumen führten. Bezogen auf den gesamten Hotelmarkt entfielen knapp 60 Prozent des Investmentvolumens auf Hotels im Vier- bis Fünf-Sternebereich. Dies sind deutlich weniger als noch im Vorjahr. „In diesem Jahr zeigt sich wieder deutlich, dass neben A-Standorten auch eine starke Nachfrage nach B- sowie C-Standorten besteht“, sagt Philipp Kraneis, Head of Hotel Transactions Germany & CEE bei CBRE. „Renditen im Core-Segment bleiben stabil und liegen bei rund fünf Prozent und in Einzelfällen deutlich darunter.“

Größte Transaktion durch die Event Gruppe
Die größte Transaktion war der Verkauf eines Portfolios im Rahmen eines Sale-and-Franchise-Back Deals von 29 Hotels (davon 18 in Deutschland) mit mehr als 5.500 Zimmern zu einem Preis von 209 Millionen Euro an die Event Gruppe, die auch Betreiber der Immobilien sein wird. 27 dieser 29 Hotels stammen aus dem ehemaligen Moor-Park-Portfolio, das Accor erst im letzten Jahr erworben hatte. Event ist einer der größten Franchisenehmer von Accor in Deutschland. Bei dem zweitgrößten Deal handelt es sich um den Verkauf eines 22 Hotels umfassenden B&B Hotel Portfolios für rund 128 Millionen Euro von der US-amerikanischen Carlyle Gruppe an Foncière des Murs aus Frankreich. Anders als im ersten Halbjahr 2014 gab es im diesem Jahr bisher keine Einzeltransaktion mit einem Volumen von über 100 Millionen Euro. Zu den größten Einzeltransaktionen gehörten der Verkauf des Sofitel Hotels Alter Wall im Zentrum von Hamburg und der Verkauf des Le Méridien Hotels am Hauptbahnhof in Frankfurt am Main, die beide von unterschiedlichen Verkäufern an die Art Invest aus Köln verkauft wurden.

München: Meininger Hotel München Olympic Park von Foncière des Murs erworben
Foncière des Murs von der Alstria Office REIT hat das Objekt in der Landshuter Allee 174 in München erworben, das für 29,5 Millionen Euro in ein Haus von der Hotelgruppe Meininger umgebaut werden soll. Meininger hat einen langfristigen Mietvertrag unterschrieben. Das „Meininger Hotel München Olympic Park" wird über 173 Zimmer und 820 Betten auf sieben Etagen verfügen. Ende 2017 soll das Hotel eröffnen. Die insgesamt größte Transaktion in München war der Verkauf des 290 Zimmer umfassenden Vier-Sterne Lifestyle Hotelprojekts an der Landsberger Straße an W. P. Carey Inc., einen US-amerikanischen REIT, für 76 Millionen Euro. Die Entwicklung leitet Liran Wizman, der das Hotel mit seinem Unternehmen „Europe Hotels Private Collection“ führen wird. Zu dieser Gruppe gehören auch andere Lifestyle Hotels der Marken Sir (Amsterdam) und Max Brown (Berlin). Die Eröffnung des Hotels ist für Anfang 2016 vorgesehen.

Hamburg: 50 Millionen Euro in die Hotel-Projektentwicklung „Height 3“
Im Zentrum von Hamburg hat die Commerz Real für ihren offenen Immobilienfonds HausInvest die Hotel-Projektentwicklung „Height 3“ auf der Spiegel-Insel erworben. Verkäufer ist die Hochtief Projektentwicklung GmbH. Adina Apartment Hotels hat einen langfristigen Pachtvertrag abgeschlossen. Das Gesamtinvestitionsvolumen beläuft sich auf rund 50 Millionen Euro. Geplant ist ein Gebäude mit einer Bruttogrundfläche von etwa 11.300 Quadratmetern. Das im Vier-Sternebereich liegende Projekt wird über 202 Einheiten verfügen. Die Fertigstellung ist für das dritte Quartal 2017 geplant. Das neue Hotel ist Teil der Hochtief-Entwicklung „Hamburg Heights“. Bestehen soll diese aus den zwei Bürohochhäusern von IBM und Spiegel, die revitalisiert werden sollen, sowie aus den drei Neubauprojekten Height 3 bis 5.

Neubau in Kölner Innenstadt und „Zeppelin-Carré“ in Stuttgart
Die Hochtief Projektentwicklung wird darüber hinaus auch in der Kölner Innenstadt ein Motel One Hotel sowie eine Contipark-Tiefgarage realisieren. Das Hotelprojekt wurde an den Hotelbetreiber Motel One veräußert. Mit dem Neubau soll im Frühjahr 2016 begonnen werden. Ab August 2015 wird das bestehende Parkhaus abgerissen. Die 363 PKW-Stellplätze werden ab Frühjahr 2016 in den Untergrund verlagert. Die Tiefgarage wird im Herbst 2017 fertiggestellt und wieder von Contipark betrieben. Motel One wird das neue Haus Ende 2018 mit insgesamt 424 Zimmern eröffnen. In Stuttgart hat die Deka Immobilien das Fünf-Sterne Steigenberger Hotel Graf Zeppelin von Goldman Sachs erworben. Der Kauf ist Teil des Erwerbs des gesamten „Zeppelin-Carrés", in dem sich ein Hotel mit 155 Zimmern befindet. Das Carré verfügt insgesamt über 50.000 Quadratmeter Mietfläche.