• Hoteltransaktionsvolumen mit 4,05 Milliarden Euro weiterhin auf hohem Niveau
• Drittbestes Ergebnis trotz leichtem Rückgang
• Kontinuierliches Wachstum bei Projektentwicklungen auf Anteil von 26,3 Prozent
• Deutsche Investoren gewinnen wieder an Marktanteil

2017 umfasste der Hotelinvestmentmarkt ein Volumen von rund 4,05 Milliarden Euro und verzeichnete damit einen Rückgang von knapp 20 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Trotz dieses Rückganges liegt das Ergebnis von 2017 91 Prozent über dem Jahresdurchschnittsvolumen der vergangenen zehn Jahre und erreichte damit das dritthöchste Ergebnis seit 2007. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

Fehlende Portfoliotransaktionen sorgen für vergleichsweise schwaches Jahresende
Das Rekordjahr 2016 war unter anderem auf ein sehr starkes Jahresendquartal zurückzuführen, das 43 Prozent des damaligen jahresauflaufenden Transaktionsvolumens darstellte. Mit 1,1 Milliarden Euro und 28 Prozent am Gesamtvolumen war das vierte Quartal zwar auch 2017 das stärkste Quartal, konnte jedoch nicht die Grundlage für ein erneutes Rekordergebnis legen. Das Transaktionsvolumen in den ersten drei Quartalen des Jahres lag noch leicht über dem Vorjahresvergleich (plus 0,6 Prozent), im vierten Quartal führte ein Rückgang um 48 Prozent im Vergleich zum vierten Quartal 2016 jedoch zu dem Rückgang von 20 Prozent im Gesamtjahresvergleich. Dies ist vor allem auf fehlende Portfoliotransaktionen zurückzuführen. Im vierten Quartal des Jahres 2017 waren 72 Prozent aller Transaktionen Einzeltransaktionen, während es im Vorjahresvergleich nur 60 Prozent waren. Beispielsweise erwarb die First Sponsor Group im Joint Venture mit den Gesellschaftern CDL und Tai Tak das Le Méridien Frankfurt für 85 Millionen Euro (inklusive Transaktionskosten) von Art-Invest Real Estate. Art-Invest löste das 300 Zimmer Asset aus seinem Hotel-Manage to Core-Fonds und wurde bei der Transaktion von CBRE Hotels beraten.

Frankfurt zeigt im vierten Quartal höchstes Investitionsvolumen, München wird auf das Jahr gesehen wichtigster Hotelinvestmentstandort
Nicht zuletzt durch den Verkauf des Le Méridien zeigt Frankfurt im letzten Jahresquartal mit 216 Millionen Euro das höchste Transaktionsvolumen aller deutschen Großstädte und gleichzeitig das stärkste Quartal der Stadt des Jahres 2017. Jahresauflaufend verzeichnete Frankfurt es ein Investitionsvolumen von 237 Millionen Euro. Auf das gesamte Jahr gesehen wird München nach einem vergleichsweise schwachen Jahr 2016 mit einem realisierten Transaktionsvolumen von 868 Millionen Euro zum Spitzenreiter (plus 167 Prozent im Vergleich) und lässt somit das im Vorjahr dominierende Berlin (730 Millionen Euro) und Hamburg (596 Millionen Euro) hinter sich.

Großvolumige Einzeltransaktionen dominieren weiterhin
106 registrierte Einzeltransaktionen (Vorjahr 112) generierten 2017 ein Transaktionsvolumen von 2,7 Milliarden Euro und stellten damit 66 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens dar. Zu den größten Einzeltransaktionen des Jahres gehörten neben den bereits genannten die Veräußerung des Radisson Blu Hotel Hamburg von Azure Hotels an die norwegische Wenaasgruppen, welche somit ihr Portfolio in Deutschland auf über 2.000 Zimmer erweiterte, sowie der Verkauf des Vier-Sterne-Plus Hotels Pullman München. Das 337 Zimmer Hotel wurde im zweiten Quartal von NKS Hospitality für 98,9 Millionen Euro an CDL Hospitality Trust veräußert. Insgesamt konnte bei Einzeltransaktionen eine Durchschnittsgröße von 25 Millionen Euro erreicht werden.

Portfoliotransaktionen machten 2017 34 Prozent des gesamten Hoteltransaktionsvolumens aus, was circa 1,4 Milliarden Euro entspricht. Knapp 38 Prozent dieses Volumens sind zurückzuführen auf den Verkauf eines Portfolios von elf deutschen und zwei niederländischen Hotels verschiedener Marken der InterContinental Hotels Group. Das gesamte Portfolio wurde für rund 530 Millionen Euro an die Invesco Real Estate veräußert, welche von CBRE beraten wurde. Verkäufer des Portfolios war die Apollo Management International LLP. Des Weiteren erwarb die Union Investment eine Projektentwicklung an der Eiffestraße in Hamburg von UBM, bestehend aus einem Holiday Inn und einem Super 8 Hotel mit insgesamt 592 Zimmern. Die für 90 Millionen Euro verkauften Hotels sollen 2019 fertiggestellt werden.

Interesse an Projektentwicklungen steigtprozentual
Nicht nur in Hamburg an der Eiffestraße, sondern in ganz Deutschland ziehen Projektentwicklungen aufgrund des zurückgehenden Angebotes an Bestandsimmobilien ein prozentual gesehen immer höheres Interesse von Investoren auf sich. „In den vergangenen Jahren ist die Bedeutung von Projektentwicklungen kontinuierlich gestiegen“, sagt Armin Bruckmeier, Head of Corporate Hotels Brokerage Germany & CEE. Während Projektentwicklungen 2015 noch 17,6 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens ausmachten, stieg der Anteil 2016 auf 25,2 Prozent und lag 2017 bei 26,3 Prozent. Eine der größten Projektentwicklungen, die 2017 veräußert wurde, befindet sich am Leuchtenbergring in München und umfasst ein bestehendes Angelo-Hotel, welches von 146 auf 279 Zimmer erweitert wird und zukünftig als Holiday Inn betrieben wird, sowie 13.000 Quadratmeter Büro- und 8.350 Quadratmeter Einzelhandelsfläche Verkauft wurde sie für 190 Millionen Euro von der Münchner Grund, einer Tochtergesellschaft von UBM, an Real I.S.

„Projektentwicklungen sind besonders für deutschsprachige Investoren von hohem Interesse. Im Jahr 2017 wurden 94 Prozent aller Projektentwicklungen im deutschsprachigen Raum an nationale Investoren veräußert“, ergänzt Bruckmeier. Eine Ausnahme machten das Hampton by Hilton und Hotel Indigo Berlin City East, die im Rahmen der Quartiersentwicklung „Mercedes Platz“ von der Anschutz Entertainment Group Real Estate an Amundi Real Estate verkauft wurden. Die Projektentwicklung, deren Eröffnung für Herbst 2018 geplant ist, umfasst neben den beiden Hotels eine Veranstaltungshalle, ein Kino, Büroflächen und eine Vielzahl an Cafés, Restaurants und Bars und wurde insgesamt für rund 200 Millionen Euro verkauft.

Deutsche Investoren gewinnen wieder an Marktanteil
Entsprechend des hohen Anteils deutscher Investoren bei Investitionen in Projektentwicklungen nimmt auch insgesamt der Anteil an inländischen Käufern auf dem Hoteltransaktionsmarkt wieder zu. Während diese 2016 nur knapp 40 Prozent ausmachten, liegt der Anteil 2017 bei 50 Prozent mit einem Gesamtvolumen von rund zwei Milliarden Euro. Zu den aktivsten deutschen Käufern zählen vor allem die Deka Immobilien Investment GmbH und die Patrizia Immobilien AG. So erwarb Deka Immobilien sechs von acht Gebäudeteile des „World Trade Centers“ in Dresden aus einem von JP Morgan gemanagtem Immobilienfonds. Neben Büro-, Lager und Einzelhandelsflächen, umfasst es ein Theater und das Vier-Sterne-Hotel „Elbflorenz“ mit rund 214 Zimmern. CBRE war hier auf Verkäuferseite beratend tätig. Nach den nationalen Investoren zeigten sich mit einem Volumen von rund 750 Millionen Euro Investoren des Vereinigten Königreichs am aktivsten. Dies ist vor allem auf den Kauf des Portfolios der Apollo Hotels durch Invesco zurückzuführen.

Renditen sinken weiter
Wie auch im Vorjahr blieb der Druck auf die Renditen 2017 wie in allen Immobilienassetklassen hoch. „Die Spitzenrenditen für erstklassige Hotel-Core-Produkte in den Kernmärkten haben die Vier-Prozent-Grenze erreicht“, sagt Kaussen. „Das Investoreninteresse an deutschen Hotelimmobilien ist dennoch ungebrochen hoch, da Deutschland weiterhin als sicherer Hafen gilt und die Renditen im Vergleich zu anderen Assetklassen wie Büro und Einzelhandel noch immer einen attraktiven Spread aufweisen.“

Ausblick: Weiterhin hohe Nachfrage formt das Angebot
„Auch im kommenden Jahr erwarten wir eine weiterhin hohe Nachfrage nach deutschen Hotelimmobilien. Limitierend wird sich weiterhin die Verfügbarkeit an Bestandsimmobilien in den A-Städten auswirken. Dies führt dazu, dass Investoren auf B-Standorte ausweichen und in Projektentwicklungen investieren werden. Dieses Zusammenspiel aus hoher Nachfrage und limitiertem Angebot wird auch 2018 weiterhin hohen Druck auf die Renditen ausüben“, prognostiziert Kaussen.

„Des Weiteren ist zu erwarten, dass Erstkäufer aus dem In- und Ausland den Druck in Deutschland zusätzlich erhöhen und den Wettbewerb um die verfügbaren Objekte antreiben werden“, sagt Bruckmeier.

Überblick Einzel- und Portfoliotransaktionen 2017

Quelle: CBRE Research, CBRE Hotels, 2017.

Transaktionsvolumen Hotelmarkt Deutschland 2008 bis 2017

Quelle: CBRE Research, CBRE Hotels, Q4 2017.

Aktivste Käufergruppen Hotelmarkt Deutschland 2016 und 2017

Quelle: CBRE Research, CBRE Hotels, Q4 2017.

Aktivste Verkäufergruppen Hotelmarkt Deutschland 2016 und 2017

Quelle: CBRE Research, CBRE Hotels, Q4 2017.

Prozentualer Anteil des Transaktionsvolumens der Top 5 Städte

Quelle: CBRE Research, CBRE Hotels, Q4 2017.

Ansprechpartner:

Olivia Kaussen
CBRE GmbH
Head of Hotels Germany
+49 89 24 20 60 25
olivia.kaussen@cbrehotels.com

Armin Bruckmeier
CBRE GmbH
Head of Corporate Hotel Brokerage Germany & CEE
+49 89 24 20 60 44
armin.bruckmeier@cbre.com