Hamburg,
13
Juli
2018
|
10:23
Europe/Amsterdam

Hamburger Bürovermietungsmarkt mit Umsatzrückgang - Investmentmarkt legt deutlich zu

  • Umsatz am Bürovermietungsmarkt geht um 21 Prozent zurück – jedoch mit besten Aussichten für das zweite Halbjahr

  • Leerstandsrate sinkt weiter und liegt bei 4,4 Prozent

  • Spitzenmiete auf 27,00 Euro pro Quadratmeter gestiegen

  • Transaktionsvolumen am Investmentmarkt um fast eine Milliarde gestiegen

  • Großabschlüsse von maßgeblicher Bedeutung

Der Hamburger Bürovermietungsmarkt hat im Vergleich zum ersten Halbjahr des vergangenen Jahres einen Umsatzrückgang hinnehmen müssen. Der Gesamtumsatz beläuft sich auf 250.000 Quadratmeter, was einem Rückgang von 21 Prozent entspricht. Das Transaktionsvolumen am Büroinvestmentmarkt steigerte sich dagegen um deutliche 65 Prozent und lag in der ersten Jahreshälfte bei rund 2,21 Milliarden Euro. Dies ist ein Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

Julian Zadeh, Head of Office Leasing Hamburg
Die Nachfrageentwicklung am Hamburger Büromarkt wird durch die positiven ökonomischen Rahmenbedingungen weiterhin begünstigt. Der ausgeprägte Angebotsmangel bremste das tatsächlich realisierte Umsatzvolumen jedoch deutlich aus. Auch in der ersten Jahreshälfte wurde wiederholt eine nach Branchen und Größenklassen sehr diversifizierte Nachfrage verzeichnet. Überdurchschnittlich aktiv waren Reedereien, die im Zuge der anhaltenden Konsolidierung der Branche für größere Abschlüsse am Hamburger Markt sorgten. Dank mehrerer größerer am Markt befindlicher Gesuche erwarten wir eine starke zweite Jahreshälfte mit einem Umsatz von rund 530.000 Quadratmetern für das Gesamtjahr.
Julian Zadeh, Head of Office Leasing Hamburg
Michael Mikulicz, Head of Investment Hamburg
Besonders die großvolumigen Abschlüsse mit Transaktionen deutlich über 100 Millionen Euro sorgten für eine dynamische erste Jahreshälfte am Hamburger Investmentmarkt. Auf die Top-3 Abschlüsse entfielen nahezu 40 Prozent des Volumens. 
Michael Mikulicz, Head of Investment Hamburg

Neben dem „Springer Quartier“ in der City waren dies die Verkäufe des Projektes „Olympus Campus“ in der City-Süd sowie des „Sumatrakontor“ in der HafenCity, welche beide exklusiv durch CBRE betreut wurden. „Es befinden sich noch einige – Teils auch großvolumige Deals – im Markt oder werden in der zweiten Jahreshälfte in den Markt kommen. Bis zum Jahresende erwarten wir daher ein Transaktionsvolumen von bis zu vier Milliarden Euro“, so Mikulicz.

City und City-Süd stärkste Teilmärkte – Angebotsverknappung sorgt für Mietpreiswachstum

Zu den wichtigsten Transaktionen zählen besonders die Vermietungen von 8.600 Quadratmetern an DesignOffices im „Olympus Campus“ sowie von 5.300 Quadratmetern an Zeaborn im „Tower am Michel“. Die stärksten Teilmärkte am Hamburger Bürovermietungsmarkt waren dabei erneut die City und City-Süd. Insbesondere durch in Fertigstellung befindliche Projekte in der City und der HafenCity bedingt, zog die Spitzenmieten (27,00 Euro pro Quadratmeter pro Monat, plus 4,0 Prozent) deutlich an. Die gewichtete Durchschnittsmiete stieg im Gesamtmarkt um 5,0 Prozent im Vorjahresvergleich auf 15,51 Euro. In Teilmärkten am Cityrand, darunter die City-Süd, St.Pauli/Altona und die City-Nord fiel das Mietpreiswachstum dabei noch deutlicher aus. Dieser allgemeine Wachstumstrend geht zugleich mit deutlich abnehmenden Incentivierungen für Mieter einher.

Die Leerstandsrate am Hamburger Markt verzeichnete in den vergangenen zwölf Monaten einen Rückgang um 0,9 Prozentpunkte und notierte zum Ende des zweiten Quartals bei einem neuen historischen Tiefststand von 4,4 Prozent, was rund 609.600 Quadratmeter leerstehenden Büroflächen entspricht.

„Tendenziell abnehmende Incentivierungspakete, zum Beispiel in Form von Ausbaukosten oder der Gewährung von mietfreien Monaten, sowie zuletzt deutlich steigende Mieten sind in der inzwischen deutlich ausgeprägten Angebotsverknappung begründet. Eine Vielzahl von Mietern reagiert auf diese Marktentwicklung mit der Verlängerung ihrer bestehenden Mietverhältnisse. Aufgrund der weiterhin hohen Nachfrage wird der bereits historisch niedrige Leerstand dennoch in den zentralen Teilmärkten noch weiter sinken“, sagt Zadeh.

Core-Plus Objekte rücken in den Fokus

Das zunehmend eingeschränkte Büroflächenangebot, eine sehr moderate spekulative Fertigstellungspipeline sowie eine stabile Büroflächennachfrage lassen auf weiteres Mietwachstumspotenzial im Gesamtmarkt schließen. „Vor diesem Hintergrund setzen selbst tendenziell eher konservative Investoren vermehrt auf Core-Plus Objekte mit gewissen Leerständen und kürzeren Mietvertragslaufzeiten“, sagt Mikulicz. Trotz teilweise niedrigen Einstandsrenditen profitieren sie dabei von zum Teil deutlichen Mietsteigerungen bei Neu- und Anschlussvermietungen und optimieren somit die langfristige Performance ihrer Objekte.“ Dies gilt auch für Objekte an Cityrand und in Stadtteillagen.

Hamburger Investment- und Bürovermietungsmarkt H1 2018

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Investitionsvolumen, Nettoanfangsrendite & Rendite 10-j. Bund

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Quelle: CBRE Research, Q2 2018.

Büromarkt Hamburg: Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzungen) und Leerstandsrate

 

 

 

 

 

 

 

 

Quelle: CBRE Research, Q2 2018.

Ansprechpartner:

Michael Mikulicz
CBRE GmbH
Head of Investment Hamburg
+49 40 80 80 20 10
michael.mikulicz@cbre.com

Julian Zadeh
CBRE GmbH
Head of Office Leasing Hamburg
+49 40 80 80 20 46
julian.zadeh@cbre.com

Jan Schwarze
CBRE GmbH
Associate Director Research
+49 69 17 00 77 150
Jan.schwarze@cbre.com

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Weitere Informationen zu CBRE:

CBRE ist – in Bezug auf den Umsatz im Geschäftsjahr 2017 – der größte globale Immobiliendienstleister. Mit mehr als 80.000 Mitarbeitern in über 450 Büros steht CBRE Investoren und Immobiliennutzern als Partner für alle Immobilienbelange weltweit zur Seite.

CBRE bietet ein breites Spektrum an integrierten Dienstleistungen über den gesamten Lebenszyklus einer Immobilie: von der strategischen und technisch-wirtschaftlichen Beratung wie u. a. beim An- und Verkauf oder der An- und Vermietung, über die Verwaltung und Bewertung von Immobilien bis hin zum Portfolio-, Transaktions-, Projekt- und Facility-Management. CBRE bietet über alle Assetklassen hinweg maßgeschneiderte Beratung aus einer Hand.

Die CBRE Group, Inc. (NYSE:CBRE), ist ein Fortune 500- und S&P 500-Unternehmen mit Hauptsitz in Los Angeles, Kalifornien. Seit 1973 ist CBRE Deutschland mit seiner Zentrale in Frankfurt am Main vertreten, weitere Niederlassungen befinden sich in Berlin, Düsseldorf, Essen, Hamburg, Köln, München, Nürnberg und Stuttgart. www.cbre.de