• Investmentvolumen ein Fünftel über Vorjahreswert
• Anteil internationaler Investoren über dem Durchschnitt der Topstandorte
• Spitzenrendite stabil auf niedrigem Niveau
• Moderater Mietpreisanstieg hält an
• Bislang fehlende Großabschlüsse auf dem Bürovermietungsmarkt
• TMT-Sektor, Berater und Immobilien umsatzstärkste Branchen
• Moderater Mietpreisanstieg hält an

Ausgebliebene Großabschlüsse oberhalb der 5.000-Quadratmeter-Marke sorgten hinsichtlich des Umsatzergebnisses für einen verhaltenen Jahresauftakt am Bürovermietungsmarkt Düsseldorf (inkl. Ratingen, Hilden, Erkrath und Neuss). Am gewerblichen Investmentmarkt dagegen setzte sich die positive Entwicklung aus dem vergangenen Jahr fort – das Transaktionsvolumen von 567 Millionen Euro übertraf das Vorjahresergebnis um 22 Prozent. Dies ist ein Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

Solides Umsatzergebnis durch zahlreiche kleinere Abschlüsse

Am Bürovermietungsmarkt wurden mit 79.100 Quadratmetern rund 28 Prozent weniger als im entsprechenden Vorjahreszeitraum umgesetzt. Im Vergleich zum zehnjährigen Durchschnitt der ersten Quartale fiel der Flächenumsatz um knapp 22 Prozent geringer aus. Auf das Stadtgebiet Düsseldorf bezogen wurde ein Flächenumsatz von 73.900 Quadratmetern registriert, was gut 93 Prozent des Gesamtumsatzes im Marktgebiet entspricht.

Da in den ersten drei Monaten des Jahres 2018 kein Abschluss über mehr als 5.000 Quadratmeter stattfand und fast 60 Prozent des Flächenumsatzes auf Abschlüsse unter 1.000 Quadratmeter entfiel, verringerte sich die durchschnittliche Deal-Größe im Vorjahresvergleich um mehr als ein Drittel auf nunmehr knapp 560 Quadratmeter.

Rund 13 Prozent des Flächenumsatzes wurden im ersten Jahresviertel durch den TMT-Sektor generiert, der sich überwiegend aus Unternehmen der Branchen Telekommunikation, Medien und Technik zusammensetzt. Dieser ist damit die im ersten Quartal aktivste Nachfragegruppe. Einen ähnlich hohen Anteil hatten Beratungsunternehmen, gefolgt vom Immobiliensektor mit gut neun Prozent.
 

Mietpreiswachstum setzt sich fort

Die nachhaltig erzielbare Spitzenmiete blieb wie auch zum Jahresende 2017 stabil bei 27,00 Euro pro Quadratmeter pro Monat. Gegenüber dem ersten Quartal des Vorjahres ist dies ein Anstieg um knapp zwei Prozent. Erzielbar ist dieser Wert weiterhin im CBD (Central Business District). Auch in den Teilmärkten City, City-Süd, Kennedydamm und Flughafen stieg die erzielbare Spitzenmiete im Vergleich zum ersten Quartal 2017 an. Aufgrund der Verfügbarkeit von Flächen mit entsprechender Ausstattungsqualität liegt diese nun bei 18,50 Euro pro Quadratmeter pro Monat (plus sechs Prozent).

Die gewichtete Durchschnittsmiete für den Gesamtmarkt blieb in etwa auf dem Vorjahresniveau und liegt bei 14,46 Euro pro Quadratmeter pro Monat. Auf das Stadtgebiet Düsseldorf berechnet liegt der Wert ebenfalls wie im Vorjahresquartal bei 14,93 Euro pro Quadratmeter pro Monat. Einzelne Teilmärkte verzeichneten jedoch binnen Jahresfrist deutliche Anstiege der gewichteten Durchschnittsmiete. Dazu zählen beispielsweise Neuss, City-Süd, Seestern und City-Ost.
 

Leerstand durch Umzüge von Bestands- in Neubauflächen leicht erhöht

Im ersten Quartal 2018 wurden keine spekulativen Fertigstellungen registriert. Die abgeschlossenen Projektentwicklungen waren bereits vor Fertigstellung voll vermietet beziehungsweise durch Eigennutzer belegt. Dagegen gingen zahlreiche, häufig veraltete und leerstehende Flächen mit insgesamt mehr als 50.000 Quadratmetern aus dem Bestand – entweder aufgrund von Kernsanierung oder durch Abriss und Umnutzung. Insgesamt stieg der Anteil leerstehender Büroflächen im Marktgebiet jedoch an, nachdem in den vergangenen Quartalen durchweg ein Rückgang zu verzeichnen war. Dieser Entwicklung liegen die Umzüge mehrerer großer Mieter in neue Räumlichkeiten in Neubauten zugrunde, wie beispielsweise die Umzüge von L’Oréal und der Verlagsgruppe Handelsblatt, deren bislang genutzte Flächen nun wieder am Markt sind. Aktuell liegt die Leerstandsrate (zur Untervermietung angebotene Flächen ausgenommen) im Marktgebiet bei 7,2 Prozent, und damit 20 Basispunkte über dem Jahresendquartal 2017, aber 70 Basispunkte unter dem ersten Quartal des Vorjahres. Auf das Stadtgebiet Düsseldorf bezogen sind derzeit 6,3 Prozent der Büroflächen vakant.

„Trotz des leichten Leerstandsanstieges sind große zusammenhängende und moderne Büroflächen im Innenstadtbereich weiterhin Mangelware, während die Nachfrage hier ungebrochen hoch ist. Daher prüfen Nutzer auch zunehmend andere Lagen“, erläutert Hubert Breuer.

Für den weiteren Jahresverlauf 2018 werden Fertigstellungen (Neubau und Kernsanierungen) von etwa 86.500 Quadratmetern erwartet. Rund 81 Prozent davon sind jedoch bereits vermietet oder durch Eigennutzer belegt, sodass das Angebot-Nachfrage-Verhältnis weiterhin angespannt bleiben wird. Von den für die beiden Folgejahre geplanten Fertigstellungen ist noch mindestens die Hälfte der Flächen am Markt. Aufgrund der ungebrochen hohen Nachfrage – insbesondere nach neuwertigen, hochmodernen Flächen – ist aber auch hier noch mit einer deutlichen Verringerung des spekulativen Anteils bis zur jeweiligen Fertigstellung zu rechnen.
 

Starker Jahresauftakt am Investmentmarkt

Am gewerblichen Investmentmarkt in der Region Düsseldorf (Stadt Düsseldorf, Ratingen, Hilden, Erkrath und Neuss) wurde mit knapp 567 Millionen Euro ein sehr dynamisches erstes Quartal verzeichnet. Dieses Ergebnis liegt beinahe 70 Prozent über dem langjährigen Durchschnittswert und 22 Prozent über dem des Vorjahresquartals.

Büroimmobilien dominieren den Markt

Wie auch in den vergangenen Jahren entfiel der Löwenanteil des Gesamtvolumens auf Büroimmobilien. Im ersten Quartal 2018 flossen knapp 75 Prozent des Transaktionsvolumens in diese Assetklasse, unter anderem durch die drei größten Verkäufe im Quartal oberhalb der 50-Millionen-Euro-Marke. An zweiter Stelle standen aufgrund mehrerer Verkäufe in den Umlandgemeinden Lager- und Logistikobjekte mit 16 Prozent.

Knapp 30 Prozent des Transaktionsvolumens entfielen auf Projekte, überwiegend aus dem Bürosegment. „Dies spiegelt eindeutig das Vertrauen der Investoren in die nachhaltige Entwicklung des Bürostandortes Düsseldorf wider“, kommentiert Georg Hölz.
 

Attraktiver Markt sowohl für nationale als auch internationale Investoren

Die stärksten Nettokäufer waren Asset- und Fondsmanager, die für rund 273 Millionen Euro Düsseldorfer Gewerbeimmobilien erwarben, aber nur knapp 57 Millionen Euro durch Verkäufe erlösten. Wie üblich waren Projektentwickler und Bauträger die stärksten Nettoverkäufer – sie verkauften rund 158 Millionen Euro an Immobilienwerten mehr, als sie erwarben.

„Düsseldorf ist für viele ausländische Investoren ein wichtiger Standort“, sagt Hölz. Internationale Investoren zeichneten für knapp die Hälfte des Transaktionsvolumens verantwortlich. Damit liegt ihr Engagement am Düsseldorfer Markt über dem Durchschnitt der Top 7-Standorte (41 Prozent Anteil). Vor allem Anleger aus Großbritannien traten in Erscheinung – auf sie entfielen fast 30 Prozent des Gesamtvolumens, maßgeblich bedingt durch den Erwerb des Büroneubaus Fürst & Friedrich durch M&G International Investments.
 

Nettoanfangsrendite stabil – Sekundärlagen weiter stark gefragt

Trotz der ungebrochen hohen Nachfrage, gepaart mit knapper Produktverfügbarkeit, blieben die Nettoanfangsrenditen im Marktgebiet Düsseldorf gegenüber dem Vorquartal stabil. Die Spitzenrendite für Büroimmobilien in Toplage blieb auf ihrem Tiefstwert von 3,40 Prozent. Nach dem Rückgang zum Jahresende in den Cityrandteilmärkten und den peripheren Lagen sind mittelfristig weitere Rückgänge der Renditen in diesen Teilmärkten zu erwarten. „Kurz- bis mittelfristig werden die Spitzenrenditen im Marktgebiet Düsseldorf auch auf diesem niedrigen Niveau stabil bleiben“, kommentiert Hölz.
 

Ausblick: Auch 2018 keine Abschwächung der Marktdynamik

Im weiteren Jahresverlauf ist von einem weiteren moderaten Anstieg der erzielbaren Spitzenmiete auszugehen. „Zahlreiche Gesuche im Markt lassen für das Gesamtjahr erneut ein Umsatzvolumen in der Größenordnung von rund 400.000 Quadratmetern erwarten, was deutlich über dem zehnjährigen Durchschnittswert liegen würde. Der nun begonnene leichte Leerstandsanstieg wird sich aufgrund weiterer anstehender Umzüge von Bestands- in Neubauflächen, die kurz vor der Fertigstellung stehen, vorerst weiter fortsetzen. Aufgrund der großen Nachfrage nach qualitativ hochwertigen Büroflächen erkennen wir jedoch eine deutliche Tendenz, dass derartige Bestandsobjekte mit Sanierungen und Modernisierungen aufgewertet und so wieder attraktiver für die Nutzer werden“, prognostiziert Breuer. „Dies wird auch von vielen Investoren als attraktive Möglichkeit erkannt“, ergänzt Hölz.

Auch deswegen ist am gewerblichen Investmentmarkt weiterhin mit einem dynamischen Marktgeschehen zu rechnen. „Die Nachfrage nach hiesigen Gewerbeimmobilien ist ungebrochen. Der Düsseldorfer Investmentmarkt profitiert vor allem von den steigenden Mieten und der Nutzernachfrage nach großen und modernen Büroflächen. Aufgrund neuer Büroobjekte wurde das Angebot für Investoren zudem wieder breiter – ein Trend, der sich in absehbarer Zeit durch entsprechende Projektentwicklungen weiter fortsetzen wird. Auch für das Gesamtjahr ist am Investmentmarkt Düsseldorf eine große Dynamik zu erwarten“, so Hölz.
 

Büromarkt Düsseldorf: Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzungen) und Leerstandsrate

Quelle: CBRE Research, Q1 2018.

Transaktionsvolumen, Nettoanfangsrendite & Rendite 10-j. Bund

Quelle: CBRE Research, Q1 2018.

Ansprechpartner:

Hubert F. Breuer
CBRE GmbH
Head of Office Leasing Düsseldorf
+49 211 8 60 66 188
hubert.breuer@cbre.com

Georg Hölz
CBRE GmbH
Head of Investment Düsseldorf
+49 211 86 06 61 16
georg.hoelz@cbre.com

Jan Schwarze
CBRE GmbH
Associate Director Research
+49 69 17 00 77 150
Jan.schwarze@cbre.com