Frankfurt,
05
April
2018
|
10:15
Europe/Amsterdam

Gewerbeimmobilienmarkt mit starkem Jahresauftakt - Transaktionsvolumen deutlich über zehnjährigem Durchschnitt

  • Transaktionsvolumen mit rund 12,1 Milliarden Euro nahezu auf Vorjahresniveau
  • Büroimmobilien weiterhin stärkste Assetklasse – Lager- und Logistikimmobilien gewinnen weiter an Attraktivität
  • Nordamerikanische und asiatische Investoren weiterhin sehr aktiv – vor allem außerhalb der Topstandorte
  • Großvolumige Deals lassen Transaktionsvolumen in den Topstandorten steigen

Am deutschen Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien konnte im ersten Quartal 2018 mit einem Transaktionsumsatz von rund 12,1 Milliarden Euro erneut ein starker Jahresauftakt registriert werden. Damit lag das Investmentvolumen zwar marginal unter dem Rekordergebnis des Vorjahres (minus ein Prozent), jedoch wurde der zehnjährige Durchschnitt der ersten Quartale um knapp 70 Prozent deutlich übertroffen. Dies ist ein Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

Fabian Klein, Head of Investment Germany
Auch 2018 gilt: Investoren lieben deutsche Gewerbeimmobilien. Aber: Objekte und Portfolios werden eingehend auf die Nachhaltigkeit von Lage, technischem Stand und Konzept geprüft, bevor Investmententscheidungen getroffen werden.
Fabian Klein, Head of Investment Germany

Nach wie vor ist Deutschland ein begehrter und sicherer Anlagemarkt, dessen Attraktivität durch die starken Fundamentaldaten wie das solide Wirtschaftswachstum, die geringe Arbeitslosigkeit sowie das weiterhin günstige Zinsumfeld insbesondere für internationale Investoren ungebrochen ist. Im Vergleich zum Vorjahr lag der Fokus der Investoren wieder verstärkt auf großvolumigen Einzelobjekten, insbesondere in Form von Büroimmobilien in den Topstandorten.
 

Investmenttransaktionsvolumen in Deutschland (Gewerbeimmobilien, Quartalswerte)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Quelle: CBRE Research, Q1 2018.

 

Deutschland weiterhin bei internationalen Investoren stark nachgefragt

Internationale Anleger investierten mit gut 5,4 Milliarden Euro oder 45 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens ungefähr gleich viel wie im ersten Quartal 2017. In den Regional- und B-Standorten steigerten sie ihren Anteil auf knapp 53 Prozent (Q1 2017: 48 Prozent).

Mit rund einem Viertel des Transaktionsvolumens engagierten sich Investoren aus dem europäischen Ausland, vor allem Anleger aus dem Vereinigten Königreich, besonders stark am hiesigen Gewerbeinvestmentmarkt. Nordamerikanische Investoren kauften deutsche Gewerbeimmobilien für insgesamt fast 1,3 Milliarden Euro und verbuchten damit zehn Prozent des Transaktionsvolumens auf sich, gefolgt von asiatischen Investoren mit gut 900 Millionen Euro oder knapp acht Prozent. „Zunehmend erkennen internationale Investoren auch die attraktiven Möglichkeiten außerhalb der Top 7-Standorte. So investierten, im Gegensatz zu europäischen Anlegern, Nordamerikaner und Asiaten einen größeren Teil ihres Volumens außerhalb der Topstandorte – auch verstärkt im Rahmen bundesweiter Portfolios“, sagt Klein.


Transaktionsumsatz in den meisten Topstandorten über Vorjahresniveau

Während das bundesweite Transaktionsvolumen in etwa auf Vorjahresniveau lag, erhöhte sich das in den Top 7-Standorten allokierte Investmentvolumen gegenüber dem Vorjahresquartal um 44 Prozent auf knapp 7,9 Milliarden Euro. Durch großvolumige Transaktionen insbesondere im Bürosegment lag der Anteil dieser Assetklasse mit 75 Prozent am Gesamtvolumen der Top 7-Standorte auch deutlich über dem gesamtdeutschen Wert. Alleine acht der zehn größten Transaktionen waren Einzeltransaktionen von Bürohäusern in Frankfurt, Hamburg und München, wodurch in diesen Standorten auch insgesamt sehr starke Anstiege der Transaktionsvolumina registriert werden konnten.

Darüber hinaus verzeichneten auch Düsseldorf und Stuttgart deutlich höhere Transaktionsvolumina als im entsprechenden Vorjahreszeitraum, während in Berlin und Köln Rückgänge registriert wurden. In der Bundeshauptstadt limitierte vor allem der ausgeprägte Produktmangel das Transaktionsvolumen; jedoch stehen noch einige Transaktionen vor dem unmittelbaren Abschluss. In Köln steht dem aktuellen Ergebnis ein enorm starkes Vorjahresquartal mit Großdeals wie dem Friesen- und Gerling-Quartier sowie dem HBC Europe Service Center entgegen.


Top 7-Investmentmärkte (Gewerbeimmobilien)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 


Quelle: CBRE Research, Q1 2018.


Büroimmobilien weiterhin stärkste Assetklasse – Einzelhandelssegment rückläufig

Über die Hälfte des gesamtdeutschen Transaktionsvolumens entfiel auf Büroimmobilien, die somit weiterhin an erster Stelle in der Investorengunst stehen. Mit 6,8 Milliarden Euro wurden knapp 1,3 Milliarden Euro mehr als im Vorjahreszeitraum in diese Assetklasse investiert, vorrangig in Form von Single-Asset-Transaktionen. Aufgrund der fortgesetzt positiven Entwicklung der Top-Büromärkte Deutschlands wird die Attraktivität dieser Assetklasse auch weiterhin bestehen bleiben. An zweiter Stelle standen Lager- und Logistikimmobilien mit 15 Prozent des Investmentvolumens (gut 1,8 Milliarden Euro). Hier entfiel der Löwenanteil auf Käufe im Rahmen großer bundesweiter Portfolioübernahmen. Gegenüber dem Vorjahresquartal wurden rund 31 Prozent mehr in diese Assetklasse investiert, die auch im Rahmen des CBRE EMEA Investor Intentions Survey 2018 erstmals vor Büroimmobilien als die attraktivste Anlageklasse bewertet wurde. Einzelhandelsimmobilien belegten den dritten Platz. Mit knapp 1,6 Milliarden Euro entfiel auf diese Assetklasse ein Anteil von nur 13 Prozent am Gesamtvolumen. Bedingt ist dies unter anderem durch Produktmangel in den Topstandorten. Außerhalb der Investmentzentren war – vorrangig bedingt durch Investments in das Segment der Fachmärkte und Fachmarktzentren – Einzelhandel nach Lager- und Logistikimmobilien die zweitstärkste Assetklasse.


Renditekompression setzt sich selektiv fort

Trotz der ungebrochen hohen Nachfrage und der stark limitierten Verfügbarkeit blieben die Nettoanfangsrenditen gegenüber dem vierten Quartal 2017 in den meisten Märkten und Assetklassen stabil. Für erstklassige Büroimmobilien in den Bestlagen der Top 7-Investmentmärkte lag die Nettoanfangsrendite mit nunmehr 3,26 Prozent leicht unter dem Vorquartalswert (3,28 Prozent), da die Spitzenrenditen in allen Märkten mit Ausnahme von Hamburg, wo ein leichter Rückgang um zehn Basispunkte registriert wurde, gegenüber dem Jahresende 2017 stabil blieben. Weiterhin richten Anleger ihr Augenmerk auch zunehmend auf die Cityrand- und peripheren Lagen der Topstandorte, weswegen auch hier die Renditen unter Druck stehen. Ein Rückgang wurde in den peripheren Lagen Hamburgs (minus 10 Basispunkte) und Münchens (minus 25 Basispunkte) registriert.

Auch für erstklassige Geschäftshäuser in zentralen Einkaufslagen der Topstandorte lag die Rendite mit durchschnittlichen 3,16 Prozent auf dem Niveau des Jahresendquartals 2017. Im großflächigen Einzelhandelssegment wurden dagegen aufgrund der weithin starken Nachfrage weitere Renditerückgänge verzeichnet, wie bei erstklassigen Shopping-Centern in Toplagen und Fachmarktzentren.

In den ehemals alternativen Assetklassen Hotel und Logistik verblieben die Nettoanfangsrenditen für Topobjekte stabil bei 4,00 Prozent beziehungsweise 4,40 Prozent.


Ausblick 2018: Ungebrochen hohe Investitionsdynamik – Produktknappheit limitierender Faktor

„Deutschland gilt weiterhin als einer der attraktivsten und sichersten Anlagemärkte Europas – sowohl für in- als auch ausländische Investoren“, sagt Klein. Für das jüngst begonnene Jahr zeigen sich die gesamt- und immobilienwirtschaftlichen Fundamentaldaten positiv, so dass die Nachfrage nach deutschen Gewerbeimmobilien ungebrochen hoch sein dürfte. Das größte Hemmnis ist neben dem Preisniveau die anhaltende Produktknappheit. Dieser Wettbewerb um attraktive Objekte wird den Druck auf die Spitzenrenditen aufrechterhalten. „Um ihre Immobilienportfolios trotz der Produktknappheit weiter ausbauen zu können, ziehen einige Investoren verstärkt die Übernahme von Immobilienunternehmen und -plattformen in Betracht. Andere Investoren wenden sich B-Standorten oder alternativen Immobilienassetklassen zu“, erklärt Klein. Diese erlauben zudem eine größere Risikodiversifizierung und ermöglichen, von den strukturellen Entwicklungen in diesen Assetklassen zu profitieren. Insgesamt kann ein Jahrestransaktionsvolumen von rund 50 Milliarden Euro als realistisch gesehen werden.


Renditespread Büroimmobilie vs. 10-jährige Bundesanleihe

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Quelle: Bundesbank, CBRE Research, Q1 2018.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Quelle: CBRE Research, Q1 2018.

 

Ansprechpartner:

Fabian Klein
CBRE GmbH
Head of Investment Germany
+49 69 17 00 77 55
fabian.klein@cbre.com

Jan Schwarze
CBRE GmbH
Senior Analyst
+49 69 17 00 77 150
Jan.schwarze@cbre.com

 

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Weitere Informationen zu CBRE:

CBRE ist – in Bezug auf den Umsatz im Geschäftsjahr 2017 – der größte globale Immobiliendienstleister. Mit mehr als 80.000 Mitarbeitern in über 450 Büros steht CBRE Investoren und Immobiliennutzern als Partner für alle Immobilienbelange weltweit zur Seite.

CBRE bietet ein breites Spektrum an integrierten Dienstleistungen über den gesamten Lebenszyklus einer Immobilie: von der strategischen und technisch-wirtschaftlichen Beratung wie u. a. beim An- und Verkauf oder der An- und Vermietung, über die Verwaltung und Bewertung von Immobilien bis hin zum Portfolio-, Transaktions-, Projekt- und Facility-Management. CBRE bietet über alle Assetklassen hinweg maßgeschneiderte Beratung aus einer Hand.

Die CBRE Group, Inc. (NYSE:CBRE), ist ein Fortune 500- und S&P 500-Unternehmen mit Hauptsitz in Los Angeles, Kalifornien. Seit 1973 ist CBRE Deutschland mit seiner Zentrale in Frankfurt am Main vertreten, weitere Niederlassungen befinden sich in Berlin, Düsseldorf, Essen, Hamburg, Köln, München, Nürnberg und Stuttgart. www.cbre.de