• Bester Jahresstart auf dem Investmentmarkt für Handelsimmobilien seit Aufzeichnungsbeginn

• Ausländische Akteure investierten nahezu die Hälfte des Gesamtvolumens

• Ausgeprägter Produktmangel sorgt für weiteren Druck auf die Spitzenrenditen

Am deutschen Einzelhandelsinvestmentmarkt wurden in den ersten drei Monaten des Jahres 2017 rund 3,8 Milliarden Euro investiert. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum ist dies eine erhebliche Steigerung des investierten Volumens um 2,3 Milliarden Euro oder rund 144 Prozent. Damit setzt sich der Investmentboom auf dem Markt für Handelsimmobilien in Deutschland auch im Jahr 2017 weiter fort und lässt für das Gesamtjahr erneut ein Spitzenergebnis erwarten. Dies ist ein Ergebnis einer aktuellen Analyse des Immobilienberatungsunternehmens CBRE.

Mit einem Volumen von knapp 1,8 Milliarden Euro trugen internationale Investoren zu 48 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens bei. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum stieg der Anteil ausländischen Kapitals um 1,2 Milliarden Euro oder 190 Prozent. Insbesondere US-amerikanische Investoren erwarben deutsche Handelsobjekte (17 Prozent des Gesamtvolumens), gefolgt von Akteuren aus dem Vereinigten Königreich (15 Prozent) und der Schweiz (zwölf Prozent). Gleichzeitig zeigten sich US-amerikanische und britische Anleger auch auf Verkäuferseite sehr aktiv. Mit Verkäufen in Höhe von 773 Millionen Euro beziehungsweise 532 Millionen Euro trugen sie zu 20 Prozent und knapp 14 Prozent des gesamten Handelsvolumens bei.

Anteil der Topstandorte weiter rückläufig – Core-Produkte Mangelware
Aufgrund der stark limitierten Verfügbarkeit von modernen Handelsflächen und damit von Investmentprodukten, vor allem in den Investmentzentren, sank der Anteil der Top 7-Standorte auf neun Prozent (334 Millionen Euro). Im Vorjahreszeitraum lag der Anteil der Topstandorte noch bei 19 Prozent. Die Objekte wurden insbesondere im Rahmen von Portfoliotransaktionen erworben; die Portfolioquote der Topstandorte lag bei 58 Prozent und damit deutlich über dem Wert des Vorjahres von fünf Prozent. In den ersten drei Monaten des Jahres 2017 wurden insbesondere Fachmärkte und Fachmarktzentren gekauft, in die rund 253 Millionen Euro investiert wurden.

Nicht nur in den Investmentzentren dominierten Fachmärkte und Fachmarktzentren das Marktgeschehen, auch bundesweit wurde ein Großteil der Einzelhandelsinvestitionen in diese Objekttypen allokiert. Mit einem Volumen von insgesamt knapp 1,9 Milliarden Euro trägt diese Assetklasse zu 48 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens auf dem deutschen Handelsimmobilienmarkt bei. Die Objekte wurden verstärkt im Rahmen von Portfoliotransaktionen erworben – hierzu zählen unter anderem die zehn deutschen Objekte des paneuropäischen Portfolios von IKEA sowie das durch Castlelake gekaufte Gravity-Portfolio mit 68 Handelsimmobilien.

An zweiter Stelle standen Shopping-Center, auf die in den ersten drei Monaten mit 799 Millionen Euro gut 21 Prozent des Gesamtvolumens entfielen. Unter den überwiegend in Einzeltransaktionen erworbenen Centern befanden sich Objekte in Dresden, Dortmund und Wiesbaden, die damit exemplarisch für das verstärkte Engagement der Investoren in prosperierenden Regionalzentren und B-Standorten stehen, die eine attraktive Alternative zu den Topstandorten darstellen.

In sonstige Einzelhandelsimmobilien außerhalb der High-Street-Lagen wurden im ersten Quartal des Jahres 2017 insgesamt 767 Millionen Euro investiert, was einem Anteil von rund 20 Prozent am gesamten Transaktionsvolumen entspricht.

Deutlich stärker als im Vorjahreszeitraum wurden zu Beginn des Jahres 2017 Paketverkäufe getätigt. Der Portfolioanteil lag in den ersten drei Monaten bei 40 Prozent, das heißt rund 1,5 Milliarden Euro wurden in Form von Pakettransaktionen investiert. Im gleichen Zeitraum des Vorjahres lag der Anteil der Paketverkäufe noch deutlich niedriger bei knapp 21 Prozent. Insbesondere ausländische Investoren engagierten sich in Form von Portfoliokäufen auf dem deutschen Einzelhandelsinvestmentmarkt und trugen so zu dem deutlichen Anstieg der Portfolioquote bei.

Renditen sinken weiter
Aufgrund des Nachfrageüberhangs nach deutschen Einzelhandelsimmobilien stehen die Nettoanfangsrenditen weiterhin unter Druck. So gaben die Renditen für erstklassige Geschäftshäuser in den Top-Einkaufslagen weiter auf durchschnittlich 3,39 Prozent nach. Die verstärkte Nachfrage nach Shopping-Centern außerhalb der Investmentzentren hat auch hier zu einem weiteren Rückgang der Spitzenrenditen auf 4,50 Prozent (minus zehn Basispunkte) geführt, während vergleichbare Produkte in den Top-Märkten weiterhin bei 4,00 Prozent notieren. Das große Investoreninteresse an Fach- und Lebensmittelmärkten hat auch hier zu einer weiteren Renditekompression geführt. Für erstklassige Fachmärkte mit langläufigen Mietverträgen fiel die Rendite um 25 Basispunkte auf 5,50 Prozent, für die ebenfalls begehrten Lebensmittelmärkte sank die Spitzenrendite um 10 Basispunkte auf 5,50 Prozent.

Ausblick: Neuer Rekordwert auch im Gesamtjahr möglich

Transaktionsvolumen von Einzelhandelsimmobilien (in Milliarden Euro)

Quelle: CBRE Research, Q1 2017.

Entwicklung der Spitzenrenditen* von Handelsimmobilien

*:

Nettoanfangsrendite
**: Durchschnittliche Nettoanfangsrendite von Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln und München

Quelle: CBRE Research, Q1 2017.

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