· Transaktionsvolumen steigt um zehn Prozent auf rund 14,1 Milliarden Euro

· Stärkstes Jahresendquartal seit 2009

· Spitzenrendite auf breiter Front weiter rückläufig – merkliche Renditerückgänge insbesondere im Fachmarktsegment

Im Verlauf des Jahres 2017 wurden nach Analysen des globalen Immobiliendienstleisters CBRE rund 14,1 Milliarden Euro in deutsche Einzelhandelsimmobilien investiert. Im Vergleich zum Ergebnis des Jahres 2016 mit knapp 12,8 Milliarden Euro stieg das Investitionsvolumen um gut zehn Prozent und liegt weit über dem 10-jährigen Durchschnitt von 9,7 Milliarden Euro. Neben einem starken Auftakt zu Jahresbeginn hat insbesondere ein sehr dynamisches Schlussquartal zu diesem herausragenden Gesamtergebnis beigetragen.

Nachfrage übersteigt Angebot deutlich
Der größte Anteil der Einzelhandelsinvestments entfiel wie im Vorjahr auf das Segment der Fachmärkte und Fachmarktzentren, in die im Jahr 2017 insgesamt rund 6,2 Milliarden Euro oder 44 Prozent des Gesamtvolumens investiert wurden. Gegenüber dem Vorjahr entspricht dies einem Plus von über 900 Millionen Euro oder 17 Prozent. Gut ein Dutzend großvolumiger Paketverkäufe im Wert von mindestens 100 Millionen Euro trugen zu dem guten Gesamtergebnis in diesem Segment bei. Insbesondere heimische Investoren sicherten sich Fachmärkte und Fachmarktzentren, deren Verfügbarkeit jedoch zunehmend eingeschränkt wird. „Die Produktknappheit, die bereits seit geraumer Zeit bei Shopping-Centern und High-Street-Immobilien zu beobachten ist, macht sich nun auch im Segment der Fachmarktzentren bemerkbar und führt auch hier zu einem Nachfrage- und Kapitalüberhang. Gleichzeitig werden einige Supermarkt-Portfolien im Markt gehandelt“, so Jan Schönherr, Co-Head of Retail Investment bei CBRE. „Während sich die Zahl der Neuentwicklungen im Bereich der Shopping-Center bereits seit geraumer Zeit auf niedrigem Niveau bewegen, sind auch im Segment der Fachmarktzentren Neuentwicklungen inzwischen selten. Planungsrechtliche Restriktionen und Bürgerbegehren erschweren auch hier die Realisierung neuer Projekte. Dennoch verzeichnet das Fachmarktsegment die höchsten Transaktionsvolumina, auch aufgrund des vielfältigen Angebots in dieser Assetklasse vom Baumarkt über den Discounter bis zum hybriden Fachmarktzentrum“, so Schönherr weiter.

Deutlich zulegen konnte im Vergleich mit dem Vorjahr der Handel mit innerstädtischen Geschäftshäusern. Insgesamt wurden mit knapp vier Milliarden Euro rund 28 Prozent des gesamten Einzelhandelsinvestmentvolumens in diese Anlageklasse investiert. Gegenüber dem Vorjahr hat sich das investierte Volumen damit erheblich um 1,6 Milliarden Euro oder 71 Prozent erhöht. Ein großer Teil des Investitionsvolumens entfiel hier auf Transaktionen von Warenhäusern wie bei dem durch die RFR Holding erworbenen Paket von 13 Karstadt-Warenhäusern oder dem im Rahmen eines Portfolio-Deals durch die Signa Holding erworbenen Anteil an dem Karstadtobjekt am Münchner Hauptbahnhof. In den sieben deutschen Topstädten wurde der überwiegende Teil der Investments in Geschäftshäuser in 1A-Einzelhandelslagen allokiert. Mit knapp 1,5 Milliarden Euro trugen innerstädtische Geschäftshäuser zu nahezu der Hälfte (49 Prozent) des gesamten Einzelhandelsinvestmentvolumens von drei Milliarden Euro in den Investmentzentren bei.

Hingegen ist das in Shopping-Center bundesweit investierte Volumen mit 2,8 Milliarden Euro gegenüber dem Vorjahreswert (3,9 Milliarden Euro) deutlich gesunken. „Bestandshalter verkaufen trotz der hohen Nachfrage und der gestiegenen Preise ihre gut positionierten Shopping-Center angesichts des Anlagedrucks seltener“, erläutert Schönherr. „Gleichzeitig rücken Objekte mit Wertsteigerungspotenzial in den Fokus der Investoren.“ Insgesamt entfallen 20 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens auf Einkaufszentren, die damit den dritten Platz unter den deutschen Einzelhandelsassets belegen. Mit knapp 2,4 Milliarden Euro ist der überwiegende Teil in Einkaufszentren außerhalb der deutschen Topstandorte geflossen, wie in das nahe Leipzig gelegene Nova Eventis, das RheinRuhrZentrum in Mülheim an der Ruhr oder das Luisenforum in Wiesbaden.

Portfolioanteil legt deutlich zu
Der Portfolioanteil ist im vergangenen Jahr deutlich angestiegen. Insgesamt wurden 7,1 Milliarden Euro oder 51 Prozent des Einzelhandelstransaktionsvolumens im Rahmen von Paketkäufen investiert, wobei alleine im besonders starken Jahresendquartal knapp 3,1 Milliarden Euro im Rahmen von Portfoliotransaktionen investiert wurden. Im Vorjahr waren es insgesamt knapp 4,8 Milliarden Euro oder 38 Prozent. Insbesondere heimische Investoren haben verstärkt Einzelhandelsimmobilien im Rahmen von Pakettransaktionen erworben.

Inländische Akteure engagieren sich nach wie vor stark auf dem heimischen Markt. Mit 8,9 Milliarden Euro trugen deutsche Investoren 63 Prozent des gesamten Volumens auf dem hiesigen Einzelhandelsinvestmentmarkt bei und haben ihren Anteil damit gegenüber dem Vorjahr (61 Prozent) noch einmal leicht ausgebaut. Unter den ausländischen Investoren, die deutsche Einzelhandelsimmobilien erwarben, waren vor allem Anleger aus Österreich sehr aktiv. Sie investierten knapp 1,3 Millionen Euro oder fast zehn Prozent des Gesamtvolumens, maßgeblich beeinflusst durch den Erwerb des Primus-Portfolios durch die Signa Holding im vierten Quartal des Jahres 2017. Weitere nennenswerte Anteile entfielen auf Anleger aus dem Vereinigten Königreich (1,2 Milliarden Euro oder gut acht Prozent) sowie aus den USA mit rund einer Milliarde Euro und einem Anteil von sieben Prozent.

Ausgewogener stellt sich demgegenüber das Verhältnis zwischen nationalen und internationalen Investoren auf Verkäuferseite dar. Deutsche Anleger trennten sich im vergangenen Jahr von Handelsimmobilien im Wert von 6,6 Milliarden Euro, was einem Anteil von 47 Prozent entspricht. Darüber hinaus waren es allen voran Anleger aus dem Vereinigten Königreich, die deutsche Handelsobjekte im Wert von 2,4 Milliarden Euro verkauften, was einem Anteil von knapp 17 Prozent entspricht.

Offene Immobilien- und Spezialfonds stärkste Käufergruppe
Die stärkste Käufergruppe im Jahr 2017 waren offene Immobilien- und Spezialfonds mit einem Investmentvolumen von rund 3,5 Milliarden Euro. Damit zeigte sich diese Gruppe für rund 25 Prozent des gesamten Einzelhandelstransaktionsvolumens verantwortlich. Auf Platz zwei folgen Asset- und Fondsmanager, die rund 3,3 Milliarden Euro in deutsche Einzelhandelsimmobilien investierten, was einem Anteil von 23 Prozent entspricht. Auch auf Verkäuferseite zeigten sich die Asset- und Fondsmanager im vergangenen Jahr sehr aktiv. Sie verkauften Einzelhandelsobjekte im Wert von rund 4,1 Milliarden Euro oder einem Anteil von 29 Prozent. An zweiter Stelle folgt auf Verkäuferseite die Gruppe der Privatinvestoren, die sich von Objekten in Höhe von 2,8 Milliarden Euro trennte, was einem Anteil von 20 Prozent entspricht.

Spitzenrenditen weiter rückläufig – Fachmarktsegment verstärkt unter Druck
Die anhaltend hohe Nachfrage nach deutschen Einzelhandelsimmobilien hinterlässt inzwischen Spuren mit merklichen Renditerückgängen insbesondere im Fachmarktsegment sowie in der High Street. Bei sich verknappendem Angebot sank die Nettoanfangsrendite für Fachmarktzentren zum Jahresende auf 4,60 Prozent (minus 15 Basispunkte gegenüber dem Vorquartal) und bei Fachmärkten (Non-Food) auf 5,40 Prozent (minus 10 Basispunkte). Für erstklassige Geschäftshäuser in bester Lage gab die Rendite im Durchschnitt der Top-6-Standorte um 14 Basispunkte gegenüber dem Vorquartal auf 3,14 Prozent nach. Teuerster Standort ist weiterhin München mit einer Nettoanfangsrendite von 2,70 Prozent. Demgegenüber blieben die Spitzenrenditen bei Shopping-Centern in den Topinvestmentzentren und prosperierenden B-Standorten vorerst noch stabil auf dem jeweiligen Niveau des Vorquartals.

Ausblick: Hervorragende Ausgangsbedingungen für 2018
„Ein starkes erstes Quartal 2017 sowie ein herausragendes Schlussquartal sind die Eckpunkte eines ausgesprochen dynamischen Jahres auf dem hiesigen Einzelhandelsinvestmentmarkt, in dessen Verlauf die prognostizierte Zielmarke von zwölf Milliarden Euro weit übertroffen wurde“, erklärt Jan Dirk Poppinga, Co-Head of Retail Investment bei CBRE in Deutschland. „Deutschland stellt unzweifelhaft auch 2018 einen begehrten Standort mit einem hohen Marktpotenzial für Einzelhändler und Investoren dar. Mit dem herausragenden Schlussquartal des Jahres 2017 sehen wir beste Voraussetzungen, dass sich die Dynamik auf dem deutschen Einzelhandelsinvestmentmarkt auch im Jahr 2018 weiter fortsetzt.“

Transaktionsvolumen von Einzelhandelsimmobilien (in Milliarden Euro)

Quelle: CBRE Research, Q4 2017.

Entwicklung der Spitzenrenditen* von Handelsimmobilien

*: Nettoanfangsrendite

**: Durchschnittliche Nettoanfangsrendite von Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln und München

Quelle: CBRE Research, Q4 2017.

Ansprechpartner:

Jan Dirk Poppinga
CBRE GmbH
Co-Head of Retail Investment
+49 30 72 61 54 155
jan.poppinga@cbre.com

Jan Schönherr
CBRE GmbH
Co-Head of Retail Investment
+49 30 72 61 54 153
jan.schoenherr@cbre.com

Dr. Jan Linsin
CBRE GmbH
Head of Research Germany
+49 69 17 00 77 663
jan.linsin@cbre.com