• Transaktionsvolumen auf neun Milliarden Euro gestiegen
• Handel mit Fachmärkten und Fachmarktzentren dominiert – Anteil steigt auf 49 Prozent
• Nationale Investoren weiterhin mit starkem Engagement auf dem Heimatmarkt
   

In den ersten neun Monaten des Jahres 2017 wurden rund neun Milliarden Euro in deutsche Einzelhandelsimmobilien investiert und damit zehn Prozent mehr als im entsprechenden Vorjahreszeitraum. Deutsche Handelsobjekte stehen weiterhin stark im Fokus der Anleger und können – trotz des inzwischen stark limitierten Angebots an geeigneten Produkten – mit einem Anteil von 23 Prozent aller Investments im gewerblichen Immobiliensegment in Deutschland ihren zweiten Platz nach Büroimmobilien behaupten. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des Immobiliendienstleistungsunternehmens CBRE.

Fachmärkte und Fachmarktzentren mit Abstand stärkste Assetklasse

Entsprechend wurde das hohe Investitionsvolumen in der Assetklasse Einzelhandel insbesondere durch Transaktionen im Segment der Fach- und Lebensmittelmärkte getragen. Mit 4,4 Milliarden Euro wurde knapp die Hälfte (49 Prozent) des gesamten Einzelhandelstransaktionsvolumens hier investiert. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum erhöhte sich der Anteil um 835 Millionen Euro oder rund 23 Prozent. Der deutlich überwiegende Teil wurde im Rahmen von Pakettransaktionen investiert, darunter elf großvolumige Portfolios ab 100 Millionen Euro, wie das von Patrizia für 400 Millionen Euro erworbene Paket mit 85 Nahversorgungszentren und Discountern oder auch das Trade-Portfolio, ein Paket von Supermärkten und Discountern, das für einen Fonds der Bayerischen Versorgungskammer erworben wurde. Insbesondere institutionelle Investoren wenden sich verstärkt dem Geschäft mit lebensmittelgeankerten Handelsimmobilien zu, um sich hierüber einen langfristig stabilen Cash-Flow zu sichern.

Hingegen ist das in Shopping-Center investierte Volumen mit 1,9 Milliarden Euro gegenüber dem Vorjahreswert (zwei Milliarden Euro) nahezu stabil geblieben. Insgesamt entfallen 22 Prozent des Transaktionsvolumens auf Einkaufszentren, die zumeist im Rahmen von Einzeltransaktionen erworben wurden. Mit unter anderem den Neukölln Arcaden in Berlin, dem MIRA in München und dem DuMont-Carré in Köln wechselten im bisherigen Jahresverlauf vier Shopping-Center in den deutschen Topstandorten den Eigentümer, während das Gros der gehandelten Center außerhalb der Investmentzentren lokalisiert ist. Im Segment der Shopping-Center zeigt sich, dass gut etablierte Core-Shopping-Center derzeit nur selten auf den Markt kommen und Investoren ihre Chancen verstärkt bei Immobilien mit Wertsteigerungspotenzial suchen.

In innerstädtische Geschäftshäuser in Toplagen wurden in den ersten neun Monaten des laufenden Jahres 2017 bundesweit knapp 1,6 Milliarden Euro investiert, was einem Anteil von 18 Prozent des Gesamtvolumens entspricht. High-Street-Immobilien im Wert von über einer Milliarde Euro wurden im Rahmen von Einzeltransaktionen gehandelt, darunter die Kaisergalerie in Hamburg, die für rund 170 Millionen Euro an die Schweizer Anlagestiftung für Immobilienanlagen im Ausland ging.

Anteil außerhalb der Topstandorte nimmt weiter zu

Bedingt durch die stark limitierte Produktverfügbarkeit im Core-Segment in den deutschen Topstandorten und dem dort verschärften Pricing verringerte sich der Anteil des in den Top 6-Städten in Einzelhandelsimmobilien investierten Volumens im Vergleich zum Vorjahreszeitraum weiter um vier Prozentpunkte auf aktuell 15 Prozent. Dagegen konnten die übrigen Standorte – und hier vor allem Regionalzentren und B-Standorte mit günstigeren Renditeprofilen – ihren Anteil auf 85 Prozent weiter ausbauen. Absolut betrachtet wurde außerhalb der Topstädte mit 7,7 Milliarden Euro rund eine Milliarde mehr investiert als im gleichen Zeitraum des Vorjahres.

In den ersten neun Monaten des laufenden Jahres überwogen auf dem Investmentmarkt für Einzelhandelsimmobilien in Deutschland Einzeltransaktionen. Die Portfolioquote lag bei 45 Prozent. Vor allem ausländische Investoren engagierten sich verstärkt im Rahmen von – teils großvolumigen – Einzeltransaktionen auf dem hiesigen Markt. Erworben wurden insbesondere Shopping-Center und Geschäftshäuser – darunter das zwischen Leipzig und Halle (Saale) gelegene Nova Eventis, die Kaisergalerie in Hamburg und die Berliner Neukölln Arcaden. Demgegenüber fiel das Verhältnis zwischen Einzel- und Paketkäufen bei deutschen Investoren ausgeglichen aus.

Nach wie vor dominierten inländische Akteure den hiesigen Einzelhandelsinvestmentmarkt auf Käuferseite. Mit Investments in Höhe von 5,8 Milliarden Euro entfielen 65 Prozent aller Transaktionen auf deutsche Anleger. Unter den internationalen Anlegern zeigten sich Investoren aus dem Vereinigten Königreich (13 Prozent), der Schweiz (neun Prozent) und den Vereinigten Staaten (acht Prozent) besonders aktiv. Demgegenüber fiel der Anteil heimischer Investoren auf Seiten der Verkäufer mit knapp 44 Prozent deutlich niedriger aus. Weitere nennenswerte Anteile entfielen hier auf die Verkäufe britischer (21 Prozent) sowie US-amerikanischer und schwedischer Investoren (jeweils rund zehn Prozent).

Die mit deutlichem Abstand stärksten Anlegergruppen der ersten drei Quartale stellten Asset- und Fondsmanager – mit knapp 2,7 Milliarden Euro beziehungsweise 30 Prozent – sowie offene Immobilien- und Spezialfonds mit 2,4 Milliarden Euro und 27 Prozent aller Investments in Einzelhandelsobjekte dar. Auch auf Verkäuferseite zeigten sich die Asset- und Fondsmanager am aktivsten und trennten sich von Einzelhandelsimmobilien in Höhe von rund 3,1 Milliarden Euro und somit knapp 35 Prozent des Gesamtvolumens. Projektentwickler und Bauträger rangierten mit Verkäufen von 1,5 Milliarden Euro oder knapp 16 Prozent aktuell auf Platz zwei, gefolgt von geschlossenen Immobilienfonds mit 946 Millionen Euro und einem Anteil von elf Prozent.

Spitzenrenditen weiter rückläufig

Die ungebrochene Beliebtheit von und hohe Nachfrage nach deutschen Handelsimmobilien sorgt für weiter sinkende Anfangsrenditen. In Frankfurt, Hamburg, Köln und Stuttgart gaben die Spitzenrenditen für erstklassige Geschäftshäuser in bester Lage um bis zu 30 Basispunkte gegenüber dem Vorquartal nach. Im Durchschnitt der Top 6-Standorte sank die Nettoanfangsrendite auf 3,28 Prozent. Während die Spitzenrenditen bei Shopping-Centern vorerst noch stabil auf dem entsprechenden Vorquartalsniveau blieben, gaben die Renditen bei den stark nachgefragten Fachmarktzentren um 25 Basispunkte auf 4,75 Prozent nach. Auch im Segment der Lebensmittelmärkte verringerten sich die Spitzenrenditen. So notierten Lebensmittelsupermärkte im dritten Quartal bei 5,40 Prozent, SB-Warenhäuser gaben auf 5,15 Prozent nach. Die Renditen für moderne, langfristig vermietete Baumarktimmobilien gingen ebenfalls zurück auf 5,90 Prozent.

Prognose: Dynamische Jahresendrallye erwartet

Transaktionsvolumen von Einzelhandelsimmobilien (in Milliarden Euro)

Entwicklung der Spitzenrenditen* von Handelsimmobilien

Ansprechpartner:

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CBRE GmbH
Co-Head of Retail Investment
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jan.poppinga@cbre.com

Jan Schönherr
CBRE GmbH
Co-Head of Retail Investment
+49 30 72 61 54 153
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