• Flächenumsatz von 299.300 Quadratmetern im Marktgebiet – leichter Rückgang um sechs Prozent im Vorjahresvergleich

• Leerstandsrate sinkt weiter – neuer Tiefstand von 7,3 Prozent

• Erzielbare Spitzenmiete weiterhin stabil bei 26,50 Euro, Tendenz steigend

• Investmentmarkt mit starkem Ergebnis – ausländische Investoren dominieren den Markt

• Spitzenrendite für Büroimmobilien weiter gesunken auf aktuell 3,40 Prozent
   

Auf dem Bürovermietungsmarkt Düsseldorf (inkl. Erkrath, Ratingen, Neuss und Hilden) wurden in den ersten neun Monaten des Jahres 2017 rund 299.300 Quadratmeter Fläche umgesetzt. Das Umsatzergebnis blieb damit leicht unter dem entsprechenden Vorjahreswert (minus sechs Prozent). Das dritte Quartal lief dabei mit lediglich 73.400 Quadratmetern Flächenumsatz etwas verhaltener ab als die erste Jahreshälfte. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des integrierten Immobiliendienstleistungsunternehmens CBRE.

Mit 262.400 Quadratmetern entfielen rund 88 Prozent des Flächenumsatzes auf das Stadtgebiet Düsseldorf, was gegenüber dem Vorjahreszeitraum einen Rückgang um gut acht Prozent darstellt. Die Umlandgemeinden dagegen erreichten mit einem Umsatz von 36.900 Quadratmetern eine Steigerung gegenüber dem Vorjahr um gut 16 Prozent; insbesondere das hohe Umsatzergebnis in der Stadt Neuss, getragen von der Anmietung durch Creditreform im zweiten Quartal, trug zu dieser Entwicklung bei.

Erzielbare Spitzenmiete noch stabil bei 26,50 Euro

Die nachhaltig erzielbare Spitzenmiete liegt weiter stabil bei 26,50 Euro pro Quadratmeter pro Monat. Durch ein entsprechendes Flächenangebot und Abschlüsse in hochwertigen Projektentwicklungen im CBD (Central Business District) ist jedoch relativ zeitnah mit einem Anstieg zu rechnen. Die gewichtete Durchschnittsmiete im Markgebiet stieg im Vorjahresvergleich um drei Prozent auf 14,74 Euro pro Quadratmeter pro Monat an. Auch bei der Betrachtung der Abschlüsse nur im Stadtgebiet Düsseldorf konnte eine Steigerung um drei Prozent registriert werden. Hier liegt der Wert nunmehr bei 15,24 Euro pro Quadratmeter pro Monat. 

Im Marktgeschehen zeigt sich eine ungebrochen hohe Nachfrage nach hochwertigen und modernen Flächen: Gut ein Viertel des Flächenumsatzes in den vergangenen drei Quartalen entfiel auf Vorvermietungen in Projektentwicklungen. Nahezu die Hälfte (47 Prozent) des Gesamtumsatzes entfiel auf Büroflächen erstklassiger Ausstattungsqualität. Aufgrund der relativ geringen spekulativen Bautätigkeit respektive der hohen Vorvermietungsquote bleibt das Angebot in diesem Segment auch künftig limitiert. „Neben Steigerungen der nominalen Angebotsmieten steht daher auch eine Verringerung von bislang gewährten Incentives wie mietfreier Zeit und Ausbaukostenzuschüsse im Raum, da das Düsseldorfer Marktgebiet – insbesondere das Stadtgebiet Düsseldorf – tendenziell immer mehr zu einem Vermietermarkt wird“, erläutert Breuer.

Leerstandsrate auf neuem Tiefstand

Der Trend des Leerstandsabbaus setzte sich weiter fort. Über das gesamte Marktgebiet hinweg liegt der Anteil leerstehender Büroflächen (ohne zur Untervermietung angebotene Flächen) mit derzeit 7,3 Prozent auf einem 10-Jahres-Tiefstand. Innerhalb des Stadtgebietes Düsseldorf liegt die Leerstandsrate bei lediglich 6,5 Prozent. Von den für das Jahresendquartal sowie den für 2018 vorgesehenen Fertigstellungen ist jeweils noch rund ein Fünftel verfügbar, sodass sich die Angebotsknappheit nicht dramatisch zuspitzen wird.

Starker Fokus auf Büroimmobilien am Investmentmarkt

Auf dem Düsseldorfer Investmentmarkt für gewerbliche Immobilien wurde mit einem Transaktionsvolumen von knapp 1,9 Milliarden Euro ein sehr erfolgreicher bisheriger Jahresverlauf registriert. Damit überstieg das Volumen das entsprechende Vorjahresergebnis um neun Prozent. Alleine das dritte Quartal trug 823 Millionen Euro zu dem Gesamtergebnis bei.

Rund 82 Prozent des Transaktionsvolumens im gewerblichen Segment entfielen auf die Assetklasse Büroimmobilien. Damit lag der Fokus der Investoren noch stärker auf diesem Segment als im Vorjahreszeitraum, in dem auch Einzelhandelsimmobilien und Hotels zweistellige Anteile verzeichnen konnten. Im bisherigen Jahresverlauf steht die Assetklasse Logisitk/Lager mit gut sieben Prozent des Transaktionsvolumens an zweiter Stelle.

Die zehn größten Transaktionen im Düsseldorfer Marktgebiet, darunter auch ein Kauf im dreistelligen Millionenbereich durch asiatische Investoren, waren ausnahmslos Einzeltransaktionen. Dementsprechend lag der Portfolioanteil – ähnlich wie im Vorjahreszeitraum – bei gut einem Fünftel.

Internationale Investoren dominieren das Düsseldorfer Core-Segment

Als Käufer traten überwiegend Asset- und Fondsmanager auf (49 Prozent des Transaktionsvolumens), die häufig auch für internationale Investoren agierten. Neben etablierten Investoren aus dem europäischen Ausland und Nordamerika interessieren sich auch in starkem Maße asiatische Investoren für den Düsseldorfer Markt, wie sich auch beim größten Abschluss des bisherigen Jahresverlaufs zeigt. Insgesamt investierten internationale Investoren mit knapp 1,2 Milliarden Euro nahezu 63 Prozent des Volumens, nach Berlin der zweithöchste Wert unter den Top 5-Standorten – in den ersten drei Quartalen des Vorjahres waren es 45 Prozent. Hier zeigt sich eindrücklich, dass Düsseldorf auf dem Anlageradar von ausländischen Institutionellen mittlerweile fest etabliert ist.

Die Nettoanfangsrenditen stehen durch die ungebrochen hohe Nachfrage weiterhin unter Druck. Die Spitzenrendite für erstklassige innerstädtische Bürohäuser sank wie erwartet auf einen neuen Tiefstand von aktuell 3,40 Prozent. Ein noch weiteres Absinken ist als nicht sehr wahrscheinlich anzusehen. Für Geschäftshäuser im High-Street-Segment lag die Spitzenrendite wie auch im Vorquartal bei 3,50 Prozent. Für Logistikobjekte ging die Nettoanfangsrendite im Marktgebiet ebenfalls weiter zurück und liegt bei nunmehr 4,50 Prozent.

„Durch die starke Konzentration auf Topobjekte steht die Nettoanfangsrendite weiterhin deutlich unter Druck und sank nun – bei entsprechendem, verfügbaren Produkt am Markt – weiter ab. Durch die Verlagerung auf Sekundärlagen und die Peripherie herrscht hier ebenfalls hoher Druck auf die Rendite, wobei der Spread zu Düsseldorfs Toplagen bereits jetzt vergleichsweise gering ist“, kommentiert Hölz.

Prognose: Starkes Gesamtjahr erwartet

Aktuell befinden sich mehrere Großtransaktionen über jeweils mehr als 100 Millionen Euro für das Jahresendquartal in der Pipeline. „Für das Gesamtjahr 2017 erwarten wir ein Investmentvolumen von deutlich über zwei Milliarden Euro“, prognostiziert Hölz. „Am Bürovermietungsmarkt erwarten wir eine Jahresendrallye und somit einen Jahresumsatz von über 400.000 Quadratmetern, auch wenn das dritte Quartal etwas verhaltener war“, ergänzt Breuer. Insgesamt dürfte 2017 somit wieder ein sehr starkes Jahr am Gewerbeimmobilienmarkt Düsseldorf werden.

Büromarkt Düsseldorf: Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzungen) und Leerstandsrate

Quelle: CBRE Research, Q3 2017

Transaktionsvolumen, Nettoanfangsrendite & Rendite 10-j. Bund

Quelle: CBRE Research, Q3 2017

Ansprechpartner:

Hubert F. Breuer
CBRE GmbH
Head of Advisory & Transaction Services –
Office Düsseldorf
+49 211 8 60 66 188
hubert.breuer@cbre.com

Georg Hölz
CBRE GmbH
Head of Investment Düsseldorf
+49 211 86 06 61 16
georg.hoelz@cbre.com

Dr. Jan Linsin
CBRE GmbH
Head of Research Germany
+49 69 17 00 77 663
jan.linsin@cbre.com