Frankfurt,
05
Oktober
2017
|
09:45
Europe/Amsterdam

Deutscher Büroinvestmentmarkt weiterhin dominierend im Gewerbesegment

  • Großteil der Investments in den Topstandorten, aber deutlicher Anstieg des Transaktionsvolumens in Regionalzentren und B-Standorten
  • Internationale Investoren wieder stärker am Markt vertreten – deutsche Büroimmobilien insbesondere attraktiv für Investoren aus Nordamerika und Asien
  • Nettoanfangsrenditen weiter gesunken

Am starken Gewerbeinvestmentmarkt Deutschland stehen Büroimmobilien weiterhin im Fokus der Investoren. Mit knapp 19 Milliarden Euro oder 49 Prozent des Gesamtvolumens entfiel nahezu die Hälfte des Transaktionsvolumens auf Büroimmobilien – dies sind 27 Prozent oder knapp vier Milliarden mehr als im Vorjahreszeitraum. Dies ist ein Ergebnis einer aktuellen Analyse des integrierten Immobiliendienstleistungsunternehmens CBRE.

Topstandorte dominieren weiterhin – starke Zunahme der Investitionen auch in den Regionalzentren und B-Standorten
Von dem Transaktionsvolumen in Büroimmobilien entfielen alleine 13 Milliarden Euro oder zwei Drittel auf die Top 5-Standorte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg und München. Auch zukünftig wird diese Assetklasse durch die anhaltend positiven Entwicklungen der Bürovermietungsmärkte sowie aufgrund des prognostizierten weiteren Anstieges der Bürobeschäftigtenzahlen für Anleger sehr attraktiv sein. So sind die Büroflächenumsätze in den Top 5-Standorten zum Quartalsende kumuliert auf rund 2,5 Millionen Quadratmeter gestiegen, was ein Plus von gut sieben Prozent im Vorjahresvergleich ergibt. Zum Teil wurden deutlich steigende Spitzenmieten registriert, aber auch die Durchschnittsmieten ziehen weiter an, in Berlin und in Frankfurt sogar im zweistelligen Prozentbereich.

Büroinvestmentvolumen nach Standorten

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Quelle: CBRE Research, Q3 2017.

Auch wenn die Topstandorte weiterhin stark nachgefragt sind und einen Großteil der Investitionen auf sich ziehen, zeichnet sich ab, dass Investoren auf der Suche nach attraktiven Anlagemöglichkeiten aufgrund der weiter gesunkenen Nettoanfangsrenditen in den Investmentzentren zunehmend auch in Regionalzentren und B-Standorte investieren. In Standorte außerhalb der Top 7-Standorte flossen mit aktuell 4,3 Milliarden Euro rund 62 Prozent mehr als im entsprechenden Vorjahreszeitraum, vieles davon im Rahmen bundesweiter Portfoliotransaktionen. Mit 30 Prozent am Transaktionsvolumen lag der Anteil von Paketdeals hier deutlich über dem bundesweiten Wert (15 Prozent) und dem der Top 5-Standorte (acht Prozent). Deutschlandweit entfielen von den 42 Transaktionen im Bürosegment oberhalb der 100-Millionen-Euro-Marke, die sich auf knapp 8,5 Milliarden Euro summierten, zehn auf Paketverkäufe. „Wir beobachten derzeit einen regelrechten Run auf Berlin. Von den Top 20 Transaktionen entfiel allein die Hälfte auf die Hauptstadt“, kommentiert Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland. Mit 1,1 Milliarden Euro war die größte Transaktion im dritten Quartal der Erwerb des Sony Centers durch Oxford Properties und die Investmentgesellschaft Madison International Realty Ende September von dem südkoreanischen Pensionsfonds NPS, bei der CBRE für die Käufer beratend tätig war. Weitere große Transaktionen waren der Verkauf der Axel-Springer-Immobilien an den norwegischen Staatsfonds Norges sowie der Ankauf der Axel-Springer-Passage durch Blackstone Real Estate Partners Europe V und Quincap Investment Partners. Bei letztgenannter Transaktion war CBRE ebenfalls für die beiden Käufer beratend tätig. „Berlin hat eindeutig das Vertrauen der Investoren gewonnen. Viele internationale Unternehmen wollen sich hier ansiedeln. Aber auch Frankfurt setzt sich durch – von den Top 20 Transaktionen fanden hier sechs statt“, so Linsin weiter.

Jeder zweite Investor kommt aus dem Ausland
Internationale Investoren investierten noch stärker am Markt als im Vorjahreszeitraum. Mit gut 9,3 Milliarden Euro entfielen fast 50 Prozent des in Büroimmobilien investierten Volumens auf ausländische Käufer. Vor allem nordamerikanische und asiatische Investoren waren – neben den europäischen Investoren – stark am Markt vertreten. 26 Transaktionen oder knapp 6 Milliarden Euro im Segment über 100 Millionen Euro entfielen auf ausländische Käufer.

Fabian Klein, Head of Investment Germany
Asiatische Investoren investieren in Deutschland, um ihr Portfolio zu diversifizieren und interessieren sich oft für große, bekannte und besonders wertsichere Trophy-Buildings. Institutionelle Investoren aus Nordamerika entdecken zunehmend den deutschen Markt. Vor allem große eigenkapitalstarke Pensionskassen sind hier besonders aktiv und werden auch zukünftig als Investoren um die knappen Core-Immobilien mit dem Wettbewerb konkurrieren.
Fabian Klein, Head of Investment Germany

Anlagedruck ungebrochen hoch – Renditen weiter unter Druck
Aufgrund der ungebrochen hohen Nachfrage nach deutschen Gewerbeimmobilien stehen die Nettoanfangsrenditen weiter unter Druck. Für erstklassige Büroimmobilien in den Toplagen der Investmentzentren sank die durchschnittliche Spitzenrendite auf 3,21 Prozent, nachdem vor allem in den CBD-Lagen (Central Business District) in Berlin, Düsseldorf und Frankfurt neue historische Tiefstände erzielt wurden. In München und Hamburg blieb die Spitzenrendite für Büroimmobilien noch stabil, dafür sorgt die Ausweichstrategie der Investoren auf bevorzugte Cityrandlagen für eine weitere Renditekompression, sodass auch dort für erstklassige Büroimmobilien die Vier-Prozent-Marke weit unterschritten wurde.

Prognose: Run auf deutsche Büroimmobilien hält weiter an
Die Investment- und Vermietungsmärkte deutscher Büroimmobilien gehen derzeit Hand in Hand in Richtung neuer Rekordwerte – es ist davon auszugehen. Dass sich die sehr dynamische Nachfrage auch im folgenden Jahr weiter fortsetzen wird.

Die Fundamentaldaten sind weiterhin sehr gut, die deutsche Wirtschaft brummt und es werden mehr Büroarbeitsplätze vor allem in den begehrten Innenstadtlagen geschaffen. Dort fehlt es derzeit an entsprechendem Produkt, in dessen Folge die Leerstände in manchen innerstädtischen Teilmärkten Berlins und Münchens fast nicht mehr vorhanden sind, sodass die Mieten in der Spitze wie im Durchschnitt weiter zulegen. Dabei wird gerade Berlin den Abstand zu Frankfurt und München in Bezug auf die erzielbare Spitzenmiete mittelfristig weiter verkürzen.

Zusätzlich preisen manche Investoren auch ihre Brexit-Erwartungen mit ein und positionieren sich mit ihren Geldern in Berlin und Frankfurt, den beiden deutschen Städten, die von der politischen Neuausrichtung der britischen Wirtschaft wohl am stärksten profitieren könnten.

„Der deutsche Büroimmobilienmarkt beweist einmal mehr seine Stärke und setzt sich erneut eindrucksvoll als stärkste Assetklasse im Gewerbebereich durch. Seine Attraktivität für nationale wie auch internationale Akteure ist ungebrochen hoch, insbesondere in Zeiten steigender Unsicherheiten, in denen Deutschland als sicherer Hafen gilt. Wir gehen davon aus, dass sich die rege Investitionsfreudigkeit auch im weiteren Jahresverlauf fortsetzen wird“, so Linsin.

„Viele Investoren weichen aufgrund der niedrigen Renditeaussichten im Core-Segment auf sekundäre Lagen aus – eine Tendenz, die wohl auch im Jahresverlauf fortbestehen wird. Angesichts sich bereits in der Pipeline für das zweite Halbjahr befindlicher großvolumiger Portfolios und Verkäufe von Trophy Buildings erwarten wir im Bürosegment ein Transaktionsvolumen von deutlich über 25 Milliarden Euro für das Gesamtjahr“, erklärt Klein.

Spitzenrendite für Büroimmobilien nach Teilmarkt-Clustern

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Quelle: CBRE Research, Q3 2017.

Transaktionsvolumen, Nettoanfangsrendite & Rendite 10-jährige Bundeanleihe

Quelle: CBRE Research, Q3 2017.

 

Ansprechpartner:

Fabian Klein
CBRE GmbH
Head of Investment Germany
+49 69 17 00 77 55
fabian.klein@cbre.com

Dr. Jan Linsin
CBRE GmbH
Head of Research Germany
+49 69 17 00 77 663
jan.linsin@cbre.com

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Weitere Informationen zu CBRE:

CBRE ist – in Bezug auf den Umsatz im Geschäftsjahr 2016 – das größte globale Immobiliendienstleistungsunternehmen. Mit mehr als 75.000 Mitarbeitern in über 450 Büros steht CBRE Investoren und Immobiliennutzern als Partner für alle Immobilienbelange weltweit zur Seite.

CBRE bietet ein breites Spektrum an integrierten Dienstleistungen über den gesamten Lebenszyklus einer Immobilie: von der strategischen und technisch-wirtschaftlichen Beratung wie u. a. beim An- und Verkauf oder der An- und Vermietung, über die Verwaltung und Bewertung von Immobilien bis hin zum Portfolio-, Transaktions-, Projekt- und Facility-Management. CBRE bietet über alle Assetklassen hinweg maßgeschneiderte Beratung aus einer Hand.

Die CBRE Group, Inc. (NYSE:CBG), ist ein Fortune 500- und S&P 500-Unternehmen mit Hauptsitz in Los Angeles, Kalifornien. Seit 1973 ist CBRE Deutschland mit seiner Zentrale in Frankfurt am Main vertreten, weitere Niederlassungen befinden sich in Berlin, Düsseldorf, Essen, Hamburg, Köln, München, Nürnberg und Stuttgart. www.cbre.de