• Büroflächenumsatz in den Top 5-Märkten im ersten Halbjahr 2016 14 Prozent über dem Vorjahresergebnis
• München und Frankfurt legen gegenüber Vorjahr deutlich zu
• Berlin mit über 407.000 Quadratmetern auch bei den Bürovermietungen der Hot Spot
• Leerstandsrate in den Top 5 bei unter sieben Prozent - in München unter 4,5 Prozent
• Spitzenmiete steigt in Berlin im Jahresverlauf um 13 Prozent - Durchschnittsmieten legen vor allem in Düsseldorf, München und Berlin signifikant zu
• Büroflächenpipeline bis Ende 2018 mit über 2,6 Millionen Quadratmetern gut gefüllt - hoher Vorvermietungsstand sorgt mittelfristig für weiter steigende Mieten 

Die Vermietungsdynamik an den fünf großen deutschen Büromärkten bleibt weiterhin sehr hoch. Im ersten Halbjahr 2016 wurden in den Top 5-Bürozentren Berlin, Düsseldorf (inkl. Hilden, Erkrath, Ratingen und Neuss), Frankfurt am Main, Hamburg und München (inkl. Umland) insgesamt rund 1,5 Millionen Quadratmeter Bürofläche umgesetzt, knapp 14 Prozent mehr als im entsprechenden Vorjahreszeitraum. Dies ist ein Ergebnis einer aktuellen Analyse des Immobilienberatungsunternehmens CBRE.

Die Vermietungsdynamik war dabei insbesondere in München (plus 25 Prozent), Frankfurt (plus 24 Prozent) und Berlin (plus 17 Prozent) deutlich höher als im entsprechenden Vorjahreszeitraum. Auch in Düsseldorf wurde ein leichter Zuwachs registriert (plus sechs Prozent). In Hamburg erreichte das aktuelle Umsatzergebnis aufgrund fehlender Großabschlüsse - mit Ausnahme der Erweiterung durch Nordex als Eigennutzung - nicht ganz das Vorjahresniveau. Insgesamt wurden im ersten Halbjahr 2016 in den fünf Topstandorten zwölf Transaktionen mit jeweils mehr als 10.000 Quadratmetern registriert, darunter vier Eigennutzungen. Nur jeweils ein Abschluss entfiel dabei auf Hamburg und Düsseldorf (Anmietung durch Uniper im Hafen). Die Bundeshauptstadt bleibt mit 407.500 Quadratmetern vermieteter beziehungsweise eigengenutzter Fläche der umsatzstärkste Markt. Auch zur Jahresmitte 2016 wurde hier ein neues Rekordergebnis verzeichnet. Mit dem Bundesministerium für Gesundheit und Soziale Sicherung in Berlin, der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben in München und der Stadtverwaltung der Landeshauptstadt München entfielen drei der zwölf Großtransaktionen mit zusammen knapp 60.000 Quadratmetern auf den öffentlichen Sektor.

TMT-Sektor weiterhin mit hohem FlächenumsatzRund 18 Prozent des Flächenumsatzes in den Top 5-Standorten entfiel auf den TMT-Sektor (Telekommunikation, Medien und Technologie). Hauptsächlich in Berlin (23 Prozent) und München (18 Prozent) waren Unternehmen aus diesem Sektor sehr aktiv. Durch starke Umsätze insbesondere in Berlin, wo die Eigennutzung des Bundesministeriums für Gesundheit und Soziale Sicherung mit rund 29.000 Quadratmetern auch gleichzeitig den größten Deal des ersten Halbjahres in den Top 5-Standorten darstellt, und München erreichte der öffentliche Sektor mit knapp 11 Prozent den zweithöchsten Anteil am Umsatzvolumen, beinahe gleichauf mit der Branche der Berater (10,5 Prozent).

Leerstandsreduktion setzt sich weiter fortDer Leerstandsabbau setzte sich über alle Standorte hinweg weiter fort. Während das Volumen leerstehender Büroflächen in Frankfurt nahezu auf dem Vorjahresniveau verblieb, reduzierte es sich insbesondere in München (minus 28 Prozent) und Berlin (minus 21 Prozent) drastisch. Auch in Düsseldorf und Hamburg sank der Leerstand im zweistelligen Prozentbereich. Neben der starken Nachfrage nach Büroflächen kommt hier auch deutlich die steigende Tendenz zu Umnutzungen, insbesondere zu Wohnen und zur Unterbringung von Flüchtlingen sowie Abrisse oder Kernsanierungen nicht mehr marktfähiger und lange leerstehender Büroimmobilien, zum Tragen. Dementsprechend sank die Leerstandsrate im Vergleich zum ersten Halbjahr 2015 über die Topstandorte hinweg deutlich um 1,2 Prozentpunkte auf aktuell 6,8 Prozent ab. München verzeichnete mit 4,5 Prozent den niedrigsten Wert unter den fünf Bürozentren, gefolgt von Hamburg mit 5,8 Prozent. Zu der positiven Leerstandsentwicklung trug ebenfalls der Umstand bei, dass - trotz sehr hoher Fertigstellungsvolumina, vor allem in München, Berlin und Frankfurt - wenig spekulative Fläche auf den Markt kommt. Der Großteil der fertiggestellten Neubauten und Kernsanierungen ist bereits vorher zu einem überwiegenden Teil vermietet oder als Eigennutzung vergeben. Durch die allgemein hohe Nachfrage und die Ansprüche der Nutzer an moderne, hochwertige Büroflächen dürften auch die zur Zeit noch verfügbaren, auf den Markt kommenden Flächen im weiteren Jahresverlauf schnell absorbiert werden. Über die Top 5 hinweg sind dies lediglich ein Fünftel oder gut 200.000 Quadratmeter. Insgesamt werden bis zum Jahresende 2018 rund 1,2 Millionen Quadratmeter Bürofläche in den fünf Standorten erwartet, wobei der Großteil auf Berlin (knapp 850.000 Quadratmeter) und München (knapp 660.000 Quadratmeter) entfällt. In diesen beiden Standorten ist aber auch der Bedarf an neuen beziehungsweise zusätzlichen Flächen besonders hoch.

"Die Pipeline mit neuen oder kernsanierten Büroflächen in den Top 5 ist zwar gut gefüllt, der hohe Eigennutzeranteil und hohe Vorvermietungsquoten sorgen aber dafür, dass die derzeit noch am Markt verfügbaren Flächen - angesichts der hohen Nachfrage nach neuen und effizienten Flächen - schnell Nutzer finden werden und sich der Leerstand unserer Prognosen nach weiter abbauen wird. Dabei nähert sich insbeondere München langsam dem kritischen Wert der natürlichen Leerstandsrate an, die am Markt als Flukuationsreserve vorhanden sein sollte. Entsprechend gehen wir davon aus, dass sich die Spitzenmieten in den kommenden Jahren weiter moderat nach oben bewegen, wobei die höchste Dynamik in Berlin und München zu verzeichen sein wird", sagt Linsin.

Spitzenmiete steigt in allen fünf Topstandorten anDie nachhaltig erzielbare Spitzenmiete für erstklassige Büroimmobilien stieg gegenüber dem ersten Halbjahr des Vorjahres in allen Topstandorten weiter an, was die ungebrochen hohe Nachfrage nach hochwertigen, zentralen Büroflächen eindrücklich belegt. Besonders deutlich fiel der Anstieg um 13 Prozent in Berlin auf 26,00 Euro pro Quadratmeter aus. Somit liegt die Spitzenmiete in der Hauptstadt nun über Hamburg, wo der zweitstärkste Anstieg um vier Prozent auf 25,50 Euro pro Quadratmeter registriert wurde. In München (plus drei Prozent auf 34,50 Euro pro Quadratmeter), Düsseldorf (plus zwei Prozent auf 26,50 Euro pro Quadratmeter) und Frankfurt (plus 1,3 Prozent auf 39,50 Euro pro Quadratmeter) fiel der Anstieg moderater aus, wobei Frankfurt weiterhin den höchsten Wert insgesamt aufweist.

Durchschnittsmiete steigt fast überallDie gewichtete Durchschnittsmiete erhöhte sich ebenfalls flächendeckend mit Ausnahme von Frankfurt. In Düsseldorf (plus elf Prozent auf 14,60 Euro pro Quadratmeter) und München (plus acht Prozent auf 16,46 Euro pro Quadratmeter) stiegen die Werte besonders deutlich. Anstiege gab es auch in Berlin (plus fünf Prozent auf 15,34 Euro pro Quadratmeter) und Hamburg (plus drei Prozent auf 14,98 Euro pro Quadratmeter), während in der Mainmetropole Frankfurt die gewichtete Durchschnittsmiete um knapp zehn Prozent auf 18,12 Euro pro Quadratmeter zurückging. Dennoch verzeichnet Frankfurt noch immer sowohl in der gewichteten Durchschnittmiete als auch bei der Spitzenmiete die höchsten Werte unter den Topstandorten. "Grund für den Rückgang der Durchschnittsmiete in Frankfurt ist die Vielzahl an größeren Vermietungen im mittleren Preissegment. Dabei zeigt sich aber der klare Trend der Unternehmen - vor allem aus dem Finanzsektor - in Richtung Innenstadt, so zum Beispiel die Anmietung der Europäischen Zentralbank im Japan Center, der Union Investment in der Neuen Mainzer Straße nahe des Maintor Portas oder der DZ-Bank im Kastor sowie dem neu gegründeten Fintech Zentrum im Pollux in unmittelbarer Nähe zur Messe Frankfurt", erklärt Ape.

Ausblick Vermietungsjahr 2016: Vermietungsumsatz könnte die Drei-Millionen-Quadratmeter-Marke zum Jahresende überschreiten"Wir erwarten auch in der zweiten Jahreshälfte die Fortsetzung der sehr guten Vermietungsdynamik in den Top 5-Büromärkten. Dabei könnte am Jahresende die Drei-Millionen-Quadratmeter-Marke beim Büroflächenumsatz durchaus überschritten werden. Daran wird auch eine eventuell temporär gedämpfte Konjunkturentwicklung der deutschen Wirtschaft nichts ändern. Inwieweit sich ein geplanter Brexit auf die hiesigen Märkte auswirken könnte, ist aufgrund der hohen Unsicherheiten im Markt derzeit noch nicht abzusehen, zumal die zur Diskussion stehenden deutschen Städte wie Berlin, Frankfurt und München sich dann dem Wettbewerb mit anderen Städten der EU-Mitgliedsländer, allen voran Amsterdam, Dublin, Luxemburg oder Paris, stellen müssten.", sagt Ape. "Als Standortvorteile könnte im Fall Berlin dessen aufstrebende Start-up-Szene und Kreativbranche genannt werden, die der Stadt vor allem als einer der globalen FinTech-Hubs dient. Die physische Nähe zur Europäischen Zentralbank spricht für Unternehmen aus dem Finanzsektor für den Finanzplatz Frankfurt, während in der ohnehin stärksten und dynamischten deutschen Region rund um München eine breit diversifizierte High Tech-Wirtschaft angesiedelt ist", so Ape weiter.

Ansprechpartner:

Carsten Ape
CBRE GmbH
Head of Agency Germany
+49 69 17 00 77 0
carsten.ape@cbre.com

Dr. Jan Linsin
Head of Research Germany
CBRE GmbH
+49 69 17 00 77 663
jan.linsin@cbre.com