• Büroflächenumsatz steigt gegenüber Vorjahreszeitraum um sechs Prozent auf 597.900 Quadratmeter in den ersten neuen Monaten

• Leerstandsrate im Marktgebiet München geht auf 3,2 Prozent zurück

• Investmentumsatz steigt um 16 Prozent
   

Am Bürovermietungsmarkt München summierte sich das Umsatzergebnis der vergangenen neun Monate (inklusive Eigennutzungen) auf insgesamt 597.900 Quadratmeter – sechs Prozent mehr als im entsprechenden Vorjahreszeitraum. Hiervon entfielen 180.600 Quadratmeter auf das dritte Quartal. Dies ist ein Ergebnis einer aktuellen Analyse des integrierten Immobiliendienstleistungsunternehmens CBRE.

Während in der Stadt München der Flächenumsatz im Vergleich zum Vorjahreszeitraum leicht rückläufig war (minus zwei Prozent), wurde im Umland, auf das drei der insgesamt fünf Großabschlüsse über 10.000 Quadratmeter entfielen, knapp ein Drittel mehr Umsatz erzielt (plus 32 Prozent).

Auch Projektentwicklungen bleiben weiterhin stark nachgefragt und machten insgesamt knapp ein Fünftel des Gesamtumsatzes der vergangenen drei Quartale aus. Mittlerweile ist die Botschaft der Flächenknappheit in München bei den Nutzern angekommen, so dass diese frühzeitig, mit einer Vorlaufzeit in Neubauprojekten von bis zu zwei Jahren, ihren Mietbedarf im Markt platzieren.

Digitalisierung, flexible und innovative Arbeitsplatzformen sowie moderne technische Gebäudeausstattung prägen die aktuelle Büroflächennachfrage maßgeblich. Nutzer bauen zunehmend auch ihre Bestandsflächen um, so dass im Bereich „New Ways of Working“ großer Beratungsbedarf besteht. Coworking-Konzepte profitieren dabei auch von der zunehmenden Digitalisierung.

„Diese Entwicklung trägt auch dazu bei, dass Business Center und Coworking-Space-Anbieter, die den hohen Bedarf nach modernen, zeitlich und räumlich flexiblen, Bürokonzepten aufgreifen und bedienen, aktuell stark expandieren“, erklärt Knapek. Im bisherigen Jahresverlauf wurden im Münchner Marktgebiet mehr als 37.000 Quadratmeter Büroflächen an entsprechende Dienstleister vermietet, was einem relativen Anteil von gut sechs Prozent entspricht. Im dritten Quartal setzten unter anderem Mindspace und Nutrion ihren Expansionskurs in München fort und zeichneten für Neuanmietungen am Karlsplatz und im Quartier Hirschgarten verantwortlich.

In der Umsatzauswertung nach Branchen verbuchten IT-Unternehmen den Löwenanteil von 17 Prozent des Gesamtumsatzes im laufenden Jahr, unter anderem dank der Großabschlüsse durch Infineon in Neubiberg und durch den Softwareentwickler jambit im Quartier Hirschgarten von jeweils über 5.000 Quadratmetern. Es folgten das produzierende Gewerbe sowie die Öffentliche Hand mit Anteilen von 16 und zwölf Prozent. Nach wie vor wichtiger Umsatztreiber bleibt der TMT-Sektor (Technologie, Medien und Telekommunikation), der zusammengefasst für knapp ein Drittel (30 Prozent) des Gesamtumsatzes in München verantwortlich war.

Leichter Mietanstieg zu verzeichnen

Aufgrund der Nachfragekonzentration auf Flächen mit hochwertigem Ausstattungsstandard, die nur in begrenztem Maße zur Verfügung stehen, erhöhte sich die gewichtete Durchschnittsmiete gegenüber dem Vorjahresquartal leicht auf 16,53 Euro pro Quadratmeter pro Monat. „Die Mietpreise für Büroflächen in der bayerischen Landeshauptstadt stehen weiter unter Druck“, so Knapek. „In guten Lagen sind meist keine Incentives seitens des Mieters mehr durchsetzbar.“

Die wenigen verfügbaren Premium-Büroflächen in der zentralen Münchner Innenstadt sind weiterhin besonders stark nachgefragt. Infolgedessen markierte die erzielbare Spitzenmiete im Vorjahresvergleich einen Anstieg um drei Prozent auf aktuell 35,50 Euro pro Quadratmeter pro Monat.

Der Anteil leerstehender Büroflächen setzte seinen Abwärtstrend deutlich fort. Die Leerstandsrate im gesamten Marktgebiet reduzierte sich auf 3,2 Prozent, im Stadtgebiet München sogar auf 2,0 Prozent. „Im Arbeitsmarkt wird bei einer Arbeitslosenquote von unter fünf Prozent von Vollbeschäftigung gesprochen – überträgt man dies auf den Büroflächenmarkt, steht dem Gesamtmarkt München keine ausreichende Fluktuationsreserve mehr zur Verfügung und es kann von einer Vollvermietung gesprochen werden. Neubau ist also dringend geboten“, sagt Knapek. Die stark ausgeprägte Angebotsknappheit sorgt auch bei Immobilien, die bislang mit Leerständen zu tun hatten, für steigende Vermietungsquoten. So sind beispielsweise die Highlight Towers in der Parkstadt Schwabing mit der jüngsten, großflächigen Anmietung durch einen US-amerikanischen Internethändler erstmalig annähernd vollvermietet.

Auch im Umland werden die Flächen knapp. Hier hat die Leerstandsrate mit 8,1 Prozent die Zehn-Prozent-Markt mittlerweile deutlich unterschritten. Beispielsweise ist der Büroflächenbestand in Unterföhring mittlerweile voll vermietet und auch in Aschheim-Dornach, in den vergangenen Jahren noch geprägt von einem hohem Leerstand, konnte sich dieser inzwischen weitestgehend abbauen. Für die verbleibenden großflächigen Leerstände laufen konkrete Mietvertragsverhandlungen, so dass davon auszugehen ist, dass auch diese bis Jahresende absorbiert sind. Dies treibt auch im Umland die Mietpreise in die Höhe. Die Angebotsmieten in Projektentwicklungen bewegen sich dort aktuell zehn bis 20 Prozent über dem Niveau von Bestandsimmobilien mit vergleichbarer Ausstattungsqualität.

Neubau bringt kaum Entlastung

„Die Neufertigstellungen in München werden in absehbarer Zukunft nur moderat steigen“, sagt Knapek. Für das Jahresendquartal 2017 sind insgesamt noch 132.900 Quadratmeter projektiert. Damit läge der Wert für das Gesamtjahr bei 238.100 Quadratmetern. Für das Jahr 2018 umfasst die Pipeline insgesamt 294.700 Quadratmeter, für 2019 sind es 358.800 Quadratmeter. Die Projektentwicklungen der kommenden zwei Jahre werden nicht zu einer wesentlichen Entspannung der Angebotssituation beitragen können, vielmehr werden diese dringend benötigt, um den unmittelbaren Flächenbedarf zu decken, zumal bereits 56 Prozent der projektierten Flächen vom Markt absorbiert wurden.

Am Investmentmarkt überwiegen große Einzeltransaktionen

Mit einem Transaktionsvolumen von gut 3,8 Milliarden Euro überstieg das Ergebnis den entsprechenden Vorjahreswert um 17 Prozent.

Insgesamt 22 großvolumige Transaktionen von jeweils über 50 Millionen Euro waren für knapp 65 Prozent des Transaktionsvolumens verantwortlich. Bedingt durch die in München weiterhin sehr deutlich ausgeprägte Produktknappheit im stark nachgefragten Core-Segment wurden verstärkt Immobilien mit Wertsteigerungspotenzial, wie beispielsweise der Kustermannpark in der Nähe des Ostbahnhofs, aber auch Projektentwicklungen, wie zum Beispiel das Leuchtenbergring Office, oder die Hofmann Höfe im Stadtteil Obersendling veräußert. Paketverkäufe blieben auch in den vergangenen neun Monaten in München unterrepräsentiert. Zwar erhöhte sich das Investmentvolumen aus Portfoliotransaktionen gegenüber dem entsprechenden Vorjahreszeitraum um mehr als ein Fünftel. Jedoch dominierten mit knapp 89 Prozent des registrierten Gesamtvolumens weiterhin Einzelallokationen.

Nach wie vor waren Büroimmobilien die meist gehandelte Assetklasse im Marktgebiet München mit rund zwei Dritteln (66 Prozent) des Gesamtvolumens. Es folgten Hotels, die mit mehr als einem Fünftel des Gesamtvolumens (knapp 22 Prozent) zum wiederholten Male als Anlagealternative zum Bürosegment auf sich aufmerksam machten und den Investoren im direkten Vergleich deutlich attraktivere Renditen von circa 100 Basispunkten ermöglichen.

Auf Käuferseite waren Asset- und Fondsmanager für den Löwenanteil des Investmentumsatzes verantwortlich (29 Prozent), die häufig auch für internationale Investoren agieren. Anlegergruppen aus dem Ausland, bei denen der Münchner Immobilieninvestmentmarkt dank hervorragender wirtschaftlicher Fundamentaldaten und geringer Volatilität nach wie vor hoch im Fokus steht, konnten ihr Transaktionsvolumen gegenüber dem Vorjahreszeitraum mehr als verdoppeln. Allein im dritten Quartal zeichneten diese für drei der fünf größten Abschlüsse – in Summe knapp 600 Millionen Euro – verantwortlich.

„Die Hauptnachfrage der Investoren konzentriert sich weiterhin auf das stark angebotslimitierte Premium-Immobiliensegment, wo aktuell Bürospitzenrenditen von circa drei Prozent erzielbar sind. Die mangelnde Produktverfügbarkeit drängt die Investoren jedoch zunehmend in weniger zentrale Lagen”, erklärt Striedl. Außerhalb des Core-Bereichs liegt die Rendite für hochwertige Büroprodukte bei circa 3,75 Prozent, im Umland bei circa 5,25 Prozent.

Prognose: Investmentvolumen von 5,5 Milliarden Euro ist realistisch

„Der Ausblick bis Jahresende ist positiv, wenngleich der ausgeprägte Angebotsengpass an Top-Immobilien das Transaktionsvolumen weiterhin limitieren wird. Dennoch befinden sich für das vierte Quartal noch mehrere großvolumige Abschlüsse in der Pipeline, so dass für das Gesamtjahr 2017 ein Investmentvolumen von bis zu 5,5 Milliarden Euro realistisch ist”, sagt Striedl. Die Bürospitzenrendite sehen wir weiterhin unter Druck. Zudem ist absehbar, dass angebotsbedingt weiterhin eine verstärkte Investmentaktivität in Lagen außerhalb der Münchner Innenstadt, bei Projektentwicklungen sowie auch alternativen Assetklassen zu registrieren sein wird, wo folglich weiter steigende Investmentvolumina und fortschreitende Renditekompression absehbar sind”, so Striedl weiter.

„Unsere Umsatzprognose für den Münchner Vermietungsmarkt für das Gesamtjahr 2017 liegt bei rund 800.000 Quadratmetern und somit knapp über dem Vorjahreswert. Für 2018 ist, bedingt durch das limitierte Flächenangebot, von einem leicht rückläufigen Umsatzergebnis auszugehen, das sich nach aktueller Einschätzung auf circa 700.000 Quadratmeter belaufen könnte“, prognostiziert Knapek.

Büromarkt München: Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzungen) und Leerstandsrate

Quelle: CBRE Research, Q3 2017

Transaktionsvolumen, Nettoanfangsrendite & Rendite 10-j. Bund

Quelle: CBRE Research, Q3 2017

Ansprechpartner:

Rainer Knapek
CBRE GmbH
Head of Office Leasing München
+49 89 24 20 60 20
rainer.knapek@cbre.com

Stefan Striedl
CBRE GmbH
Head of Investment München
+49 89 24 20 60 21
stefan.striedl@cbre.com

Dr. Jan Linsin
CBRE GmbH
Head of Research Germany
+49 69 17 00 77 663
jan.linsin@cbre.com