Hamburg,
11
Januar
2017

Büromarkt Hamburg mit stärkstem Flächenumsatz seit 2007

  • Vermietungsumsatz 2016 bei 552.000 Quadratmetern

  • Spitzenmiete steigt auf 26,00 Euro pro Quadratmeter und Monat

  • Leerstandsrate sinkt auf 5,4 Prozent

Der Hamburger Büromarkt zeigte sich im vierten Quartal des vergangenen Jahres 2016 sehr lebhaft. Das Umsatzvolumen zwischen Oktober und Dezember lag bei 135.600 Quadratmetern, sodass das Gesamtjahr 2016 mit einem Umsatzergebnis von insgesamt 552.000 Quadratmetern schloss. 2015 waren es noch 535.000 Quadratmeter. Bezogen auf den Umsatz ist 2016 damit das stärkste Jahr seit 2007 (588.400 Quadratmeter) und liegt knapp elf Prozent über dem zehnjährigen Jahresmittel von 497.700 Quadratmetern. Dies ist ein Ergebnis einer aktuellen Analyse des Immobilienberatungsunternehmens CBRE.

Dr. Jan Linsin, Head of Research Germany
Der Bürovermietungsmarkt Hamburg kann auf ein sehr starkes Jahr 2016 zurückblicken. Die insgesamt 13 Großabschlüsse mit mehr als 5.000 Quadratmetern leisteten hierbei einen wesentlichen Beitrag. Als besonders dynamisch erwies sich die Nachfrage von Mittelständlern im kleinen und mittleren Größensegment bis 1.500 Quadratmeter. Hier konnte ein Umsatzplus von 16 Prozent gegenüber 2015 verzeichnet werden.
Dr. Jan Linsin, Head of Research Germany

Knappe Angebotssituation – steigende Mietpreise
2016 konnte das vierte Jahr in Folge ein Umsatzwachstum verzeichnet werden. Bei geringen Fertigstellungsvolumina in den letzten Jahren resultierte dies in einem Nachfrageüberhang in den zentralen Teilmärkten.

Der Leerstandsabbau setzte sich infolgedessen 2016 fort. Im Vergleich zum Vorjahr reduzierte sich die Leerstandrate um 0,6 Prozentpunkte und lag zum Jahresende bei 5,4 Prozent für den Gesamtmarkt. In den zentralen Teilmärkten fällt diese noch deutlich niedriger aus. In der City liegt die Leerstandsrate bei 4,1 Prozent, im Teilmarkt Außenalster bei lediglich 3,0 Prozent. Die City-Süd verzeichnete dank einer Reihe von Abschlüssen in vormals leer stehenden Objekten eine hohe Nettoabsorption und wies die deutlichste Leerstandsreduktion auf. In den vergangenen zwölf Monaten sank die Leerstandsrate hier um sieben Prozentpunkte auf 6,6 Prozent.

Julian Zadeh, Head of Office Leasing
Größere Flächengesuche können derzeit nur in den Cityrand-Teilmärkten realisiert werden. Das limitierte Angebot im Innenstadtbereich führt dazu, dass sich Unternehmen vermehrt mit einer Optimierung ihrer Bestandsflächen beschäftigen. Die knappe Angebotssituation wird auch 2017 das Marktumfeld verengen. Erst mit den geplanten Projektentwicklungen der ehemaligen Gebäude der Commerzbank am Neß oder am Klosterwall erweitert sich das Angebot perspektivisch wieder.
Julian Zadeh, Head of Office Leasing

Die Spitzenmiete liegt mit 26,00 Euro pro Quadratmeter und Monat vier Prozent über dem Vorjahreswert. Der Anstieg ist auf Abschlüsse in Neubauprojekten zurückzuführen. Die gewichtete Durchschnittsmiete im Gesamtmarkt nahm im Vergleich zum Vorjahr ebenfalls moderat um vier Prozent auf 15,34 Euro pro Quadratmeter und Monat zu. Der teuerste Teilmarkt ist erneut die City, in der im Durchschnitt 19,26 Euro pro Quadratmeter gezahlt werden.

Ausgewogene Nachfrage
Bei der Betrachtung des Vermietungsumsatzes nach Branchen zeigt sich der Hamburger Büromarkt 2016 gewohnt diversifiziert. Einzig Industrieunternehmen, darunter die Interimsanmietung von Olympus über 23.800 Quadratmeter im Poseidonhaus, hatten mit einem Umsatzvolumen von 85.000 Quadratmetern (15 Prozent) einen relativen Anteil im zweistelligen Bereich. Es folgen mit traditionell hohen Anteilen die Berater (acht Prozent) sowie unternehmensnahe Dienstleistungen und Handel (mit jeweils sechs Prozent). Die dem TMT-Sektor zugehörigen Branchen Verlage, Medien, Werbung (sechs Prozent), IT (fünf Prozent) und Neue Medien/Internet (vier Prozent) hatten erneut einen bedeutsamen Anteil am Marktgeschehen in der Hansestadt. Der TMT-Sektor ist damit in Summe nach dem Industriesektor der wichtigste Sektor für Hamburg als einer der bedeutsamsten Kreativhubs Deutschlands.

„Im Wettbewerb um Talente sind es gerade die Beratungsunternehmen, aber auch der wachsende TMT-Sektor, die hochwertige Büroflächen mit innovativen Konzepten nachfragen – und auch bereit sind, in den Ausbau ihrer Büroflächen zu investieren und entsprechend höhere Mietpreise in Kauf zu nehmen“, konstatiert Zadeh. Deutlich wird dies zum Beispiel durch die Abschlüsse des Onlineportals Check24 im Neubau Alstercampus Luv & Lee über 1.900 Quadratmeter, durch den Big-Data-Spezialisten emetriq im 2015 fertiggestellten BoaVista über 1.400 Quadratmeter und den Abschluss eines weltweit führenden IT-Beratungsunternehmens über knapp 2.000 Quadratmeter hochwertige Büroflächen in einer noch im Bau befindlichen Projektentwicklung in der City. Die beiden letztgenannten Abschlüsse wurden exklusiv durch CBRE begleitet.

Ausblick: Wachstum auch für 2017 erwartet
„Der Hamburger Markt startet mit guten Voraussetzungen in das neue Jahr 2017“, sagt Zadeh. „Die nach wie vor hohen Vermietungsquoten deuten auf einen weiterhin beständigen Nachfragedruck hin. Die Neubauaktivitäten zogen 2016 im gesamten Markt deutlich an und nach derzeitigem Kenntnisstand werden 2017 rund 235.000 Quadratmeter Bürofläche fertiggestellt, von denen gut 40 Prozent spekulativ auf den Markt kommen. Vor diesem Hintergrund könnte der ausgeprägte Nachfrageüberhang einiger Teilmärkte sukzessive abgebaut werden“, so Zadeh.

„Die robuste Konjunktur in Deutschland und Hamburg, die sehr guten Arbeitsmarktdaten und ein prognostiziertes Bürobeschäftigtenwachstum von 1,2 Prozent für 2017 deuten auf eine Fortsetzung des Wachstums des Büromarkts Hamburg hin. Ein Umsatzergebnis von erneut insgesamt mehr als 500.000 Quadratmetern ist damit für das Gesamtjahr 2017 realistisch“, prognostiziert Linsin.

Büromarkt Hamburg: Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzungen) und Leerstandsrate

Quelle: CBRE Research, Q4 2016.

Büromarkt Hamburg: Spitzenmiete und gewichtete Durchschnittsmiete

Quelle: CBRE Research, Q4 2016.

 

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Weitere Informationen zu CBRE:
CBRE Group, Inc. (NYSE:CBG), das Fortune 500- und S&P 500-Unternehmen mit Hauptsitz in Los Angeles, Kalifornien, ist das – in Bezug auf den Umsatz im Geschäftsjahr 2015 – weltweit größte Dienstleistungsunternehmen auf dem gewerblichen Immobiliensektor. Mit über 70.000 Mitarbeitern in über 400 Büros weltweit (exklusive Beteiligungsgesellschaften und Verbundunternehmen) steht CBRE Investoren und Nutzern von gewerblichen Immobilien bei allen Aspekten rund um die Immobilie zur Seite. CBRE bietet ein breites Spektrum integrierter Dienstleistungen, darunter Gebäude-, Transaktions-, und Projektmanagement, Anlagenmanagement, Bewertung, Gebäudevermietung, strategische Beratung, Verkauf, Hypothekendienstleistungen sowie Entwicklungsdienstleistungen. Seit 1973 ist CBRE Deutschland mit seiner Zentrale in Frankfurt am Main vertreten, weitere Niederlassungen befinden sich in Berlin, Düsseldorf, Essen, Hamburg, Köln, München, Nürnberg und Stuttgart. www.cbre.de

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