Frankfurt,
07
April
2017
|
09:47
Europe/Amsterdam

Büroinvestmentmarkt Deutschland mit sehr starkem Jahresauftakt

  • 75 Prozent des gesamten Büroinvestmentvolumens in den Top 7 investiert
  • Investitionsvolumen ausländischer Akteure hat sich mit 2,1 Milliarden Euro im Vorjahresvergleich nahezu verdoppelt
  • Spitzenrenditen sinken weiter – auch in Cityrandlagen und peripheren Lagen

Am deutschen Gewerbeinvestmentmarkt bleiben Büroimmobilien mit 45 Prozent des Gesamtvolumens unangefochten die stärkste Assetklasse. Mit einem Transaktionsvolumen von gut 5,6 Milliarden Euro gelang dem Büroinvestmentmarkt ein starker Jahresauftakt. Damit wurde der Fünfjahresdurchschnitt der Jahresanfangsquartale um nahezu 50 Prozent übertroffen. Gegenüber dem ersten Quartal 2016 stieg das in Büroimmobilien allokierte Investmentvolumen um 41 Prozent oder 1,6 Milliarden Euro an. Dies ist ein Ergebnis einer aktuellen Analyse des Immobilienberatungsunternehmens CBRE.

Dr. Jan Linsin, Head of Research Germany
Vor allem an den Bürovermietungsmärkten kommt die sehr robuste Konjunkturentwicklung zum Tragen: Nachhaltig hohe Vermietungsumsätze, Leerstandsraten teilweise unter dem natürlichen Schwellenwert, nachhaltiges Mietpreiswachstum und eine sehr moderate Projektentwicklungspipeline sorgen für ein stabiles Fundament und damit für langfristig sichere Cashflows. Damit stehen Investments in Büroimmobilien weiter ganz oben auf der Agenda der Investoren.
Dr. Jan Linsin, Head of Research Germany

Großtransaktionen in Topstandorten maßgeblich am Ergebnis beteiligt
Das starke Quartalsergebnis wurde überwiegend durch große Einzeltransaktionen gestützt. Der Portfolioanteil in den Top 7-Standorten lag mit gerade einmal sechs Prozent nochmals unter dem ebenfalls im Vorjahresvergleich gesunkenen bundesweiten Wert (elf Prozent). Insgesamt konnten elf Transaktionen von Büroimmobilien oberhalb der 100-Millionen-Euro-Marke registriert werden – diese machten insgesamt ungefähr ein Drittel des Gesamtvolumens aus. Bis auf ein bundesweites Portfolio fanden diese Großtransaktionen in München, Berlin und Köln statt.

So wurden in Berlin gleich vier Transaktionen mit jeweils mehr als 100 Millionen Euro registriert – unter anderem der Verkauf des Cube Berlin von der CA Immo an TH Real Estate. In München wurden drei Transaktionen über der 100-Millionen-Euro-Marke registriert. Auch in Köln gab es mit dem Friesenquartier und dem zweiten Bauabschnitt des Gerling-Quartiers, das Quantum zusammen mit Proximus von der österreichischen Immofinanz erwarb, sowie der ehemaligen Kaufhof Zentrale – jetzt HBC Europe Service Center – gleich mehrere große Verkäufe.

Während Investoren in anderen Assetklassen vermehrt auf B-Standorte und Regionalzentren ausweichen, um ihre Renditeanforderungen zu erfüllen, stehen im Bürosegment weiterhin die Topstandorte klar im Fokus – trotz der stetig sinkenden Spitzenrenditen. Auf die Top 5-Märkte entfielen 64 Prozent der Investments; nimmt man noch Köln und Stuttgart hinzu, dann wurden 75 Prozent des gesamten Büroinvestmentvolumens in den Top 7 investiert. Mit 4,2 Milliarden Euro erhöhte sich das Transaktionsvolumen gegenüber dem Vorjahr um knapp 35 Prozent.

Fabian Klein, Head of Investment Germany
Durch das sehr limitierte Core-Produkt in den Toplagen der Investmentzentren besteht weiterhin ein signifikanter Nachfrageüberhang. Daher erhöhen die Investoren ihre Risikobereitschaft zunehmend – nicht nur hinsichtlich der sekundären und peripheren Lagen in den Topstandorten, sondern auch in Bezug auf Projektentwicklungen und managementintensivere Objekte.
Fabian Klein, Head of Investment Germany

Ausländische Investoren wieder mit höherer Investitionsdynamik
Deutschland steht bei den global agierenden Immobilieninvestoren weiterhin an erster Stelle bei ihren Immobilienallokationen. Was sich bereits bei der CBRE EMEA Investors Intention Survey zum Jahresbeginn abzeichnete, manifestiert sich nun in den ersten drei Monaten am hiesigen Investmentmarkt, insbesondere bei den Büroinvestments. Mit rund 2,1 Milliarden Euro haben ausländische Investoren im ersten Quartal fast doppelt so viel in Büroimmobilien investiert als im vergleichbaren Vorjahreszeitraum. Davon entfielen knapp drei Viertel auf die Top 7-Standorte, die nach wie vor die erste Adresse für ausländische Investoren darstellen, auch wenn sich deren Fokus mittlerweile zunehmend auch auf die B-Standorte richtet. Insgesamt zeichneten ausländische Investoren in den ersten drei Monaten für 37 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens verantwortlich; zehn Prozentpunkte mehr als noch vor einem Jahr.

Renditekompression hält weiter an
Die ungebrochen hohe Nachfrage, insbesondere nach Büroimmobilien in den Topstandorten, setzt die Nettoanfangsrenditen weiter unter Druck. In allen Top 5-Märkten sanken die Spitzenrenditen für erstklassige Büroobjekte auch im ersten Jahresviertel weiter. München markiert mit 3,20 Prozent weiterhin den untersten Wert – Berlin ist aber mit 3,25 Prozent deutlich näher gerückt (-15 Basispunkte gegenüber dem Vorquartal). Durchschnittlich wird in den fünf Topstandorten aktuell eine Spitzenrendite von 3,49 Prozent aufgerufen.

Aufgrund der steigenden Preise sind Investoren weiterhin bereit, auch in den Cityrandlagen sowie in peripheren Lagen der Topstandorte zu investieren. Jedoch drückt auch hier die vermehrte Nachfrage die Renditen – teilweise liegen die Renditen am Cityrand bereits auf dem Niveau der Spitzenrendite von vor einem Jahr, in Berlin sogar deutlich darunter. Lediglich in Hamburg und München gibt es hier noch größere Spreads.

Ausblick: Nachfrage bleibt hoch, Risikobereitschaft nimmt zu
„Der extrem schwungvolle Start ins Investmentjahr 2017 ist ein eindrücklicher Beleg dafür, wie sehr internationale Immobilieninvestoren gerade in Zeiten steigender Unsicherheiten den sicheren Hafen Deutschland ansteuern beziehungsweise nationale Investoren auf ihren Heimatmarkt setzen. Wir erwarten, dass die rege Investitionsdynamik in den ausstehenden Quartalen weiter zulegen wird“, so Linsin.

„Viele Investoren sind angesichts der Produktknappheit im Core-Segment risikoaffiner geworden – eine Tendenz, die auch im Jahresverlauf fortbestehen wird. Neben Investments in Projektentwicklungen auf Basis eines Forward Funding oder Forward Purchase kann der immense Anlagebedarf nur gedeckt werden, wenn zusätzlich auch managementintensivere Objekte akquiriert werden, die mit entsprechendem Markt-Know-how aufgewertet werden. Darüber hinaus beobachten wir bei manchen Investoren eine Verkürzung der Haltedauer – ein Weiterverkauf wird aufgrund gestiegener Kapitalwerte der Immobilien schneller als ursprünglich geplant umgesetzt“, erklärt Klein.

Spitzenrendite für Büroimmobilien nach Teilmarkt-Clustern

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Quelle: CBRE Research, Q1 2017.

Transaktionsvolumen, Nettoanfangsrendite & Rendite 10-jährige Bundeanleihe

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Quelle: CBRE Research, Q1 2017

 

Ansprechpartner:
Fabian Klein
CBRE GmbH
Head of Investment Germany
+49 69 17 00 77 55
fabian.klein@cbre.com

Dr. Jan Linsin
CBRE GmbH
Head of Research Germany
+49 69 17 00 77 663
jan.linsin@cbre.com

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Weitere Informationen zu CBRE:
CBRE Group, Inc. (NYSE:CBG), das Fortune 500- und S&P 500-Unternehmen mit Hauptsitz in Los Angeles, Kalifornien, ist das - in Bezug auf den Umsatz im Geschäftsjahr 2016 - weltweit größte Dienstleistungsunternehmen auf dem gewerblichen Immobiliensektor. Mit über 75.000 Mitarbeitern in über 450 Büros weltweit (exklusive Beteiligungsgesellschaften und Verbundunternehmen) steht CBRE Investoren und Nutzern von gewerblichen Immobilien bei allen Aspekten rund um die Immobilie zur Seite. CBRE bietet ein breites Spektrum integrierter Dienstleistungen, darunter Gebäude-, Transaktions-, und Projektmanagement, Anlagenmanagement, Bewertung, Gebäudevermietung, strategische Beratung, Verkauf, Hypothekendienstleistungen sowie Entwicklungsdienstleistungen. Seit 1973 ist CBRE Deutschland mit seiner Zentrale in Frankfurt am Main vertreten, weitere Niederlassungen befinden sich in Berlin, Düsseldorf, Essen, Hamburg, Köln, München, Nürnberg und Stuttgart. www.cbre.de

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photo:Sabine Madaus
Sabine Madaus
Head of Marketing Germany
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