• Jahresauftaktergebnis des Vorjahres um fünf Prozent übertroffen

• Leerstand sinkt auf 2,90 Prozent

• Spitzenmiete steigt um 13 Prozent auf 31 Euro pro Quadratmeter

• Investmentvolumen von 1,3 Milliarden Euro – Büroimmobilien liegen vorn

Der Berliner Bürovermietungsmarkt konnte seinen Umsatz im ersten Quartal 2018 im Vergleich zum Vorjahresquartal um fünf Prozent steigern: Insgesamt wurden 210.400 Quadratmeter umgesetzt. Dieser Wert lag nur zehn Prozent unter der Rekordmarke des ersten Quartals von 2016. Im Vergleich der Topstandorte war Berlin damit der zweitstärkste Markt nach München (241.100 Quadratmeter). Der Investmentmarkt schloss mit einem Ergebnis von 1,3 Milliarden Euro, was einen Rückgang von sechs Prozent zum Vorjahresvergleich bedeutet. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

Teilmärkte City-West und City-Ost vorn – größter Deal im Norden Berlins

Die beiden größten innerstädtischen Teilmärkte City-West und City-Ost vereinten jeweils 23 Prozent des Gesamtumsatzes. Auf die drei Berliner Premiumlagen AAA City West, AAA Potsdamer Platz/Leipziger Platz und AAA City Ost entfielen insgesamt zehn Prozent des Umsatzes.

Der größte Deal des Quartals wurde durch das Deutsche Institut für Normung e.V. im Norden Berlins am Saatwinkler Damm über 14.446 Quadratmeter unterzeichnet und steigerte den Anteil dieses peripheren Teilmarktes auf 19 Prozent des Gesamtumsatzes. Eine weitere große Anmietung über 11.678 Quadratmeter wurde von dem GetYourGuide, einem Onlineanbieter von Touren und Ausflügen, in der Sonnenburger Staße am Prenzlauer Berg getätigt. Hier war CBRE beratend tätig.

Die wichtigste Nutzergruppe mit einem summierten Umsatz von 73.800 Quadratmetern (35 Prozent) ist abermals der TMT-Sektor (Technologie, Medien und Telekommunikation). So hat der südafrikanische Medienkonzern Naspers 9.300 Quadratmeter im Pressehaus am Alexanderplatz angemietet und wurde dabei durch CBRE beraten.
 

Leerstandsabbau setzt sich fort

Aufgrund der positiven Fundamentaldaten der Berliner Wirtschaft ist die Nachfrage nach Büroflächen anhaltend hoch. Die Leerstände fielen auch am Jahresanfang kontinuierlich, sodass die Leerstandsrate die Drei-Prozent-Marke unterschritt und am Ende des Quartals bei 2,90 Prozent lag. Im Vergleich zum Vorjahr bedeutet dieser Wert einen weiteren Rückgang um 1,3-Prozentpunkte, was gleichzeitig den niedrigsten Wert der deutschen Topstandorte darstellt. „In stark nachgefragten Innenstadtlagen herrscht nunmehr Vollvermietung bei einer Leerstandsrate um ein Prozent“, sagt Vollmer.
 

Stark limitiertes Angebot – neue Flächen schaffen kaum Entlastung

Zum Jahresanfang sind fast 70.000 Quadratmeter neue oder kernsanierte Flächen auf den Markt gekommen. Dieser Flächenzuwachs trägt nicht zur Entspannung der sich weiter verschärfenden Angebotssituation bei, da hiervon zum Fertigstellungszeitpunkt nur noch etwa vier Prozent verfügbar war.

Nach derzeitigem Kenntnisstand werden in diesem Jahr 199.500 Quadratmeter Bürofläche neu auf den Markt kommen, wovon momentan noch 21 Prozent frei verfügbar sind. 2019 steigt die erwartete Neubaufläche auf 562.000 Quadratmeter, wovon 43 Prozent noch nicht vorvermietet sind. Die prognostizierten Fertigstellungen für 2020 bewegen sich mit 589.600 Quadratmetern auf einem ähnlichen Niveau, wovon noch fast zwei Drittel verfügbar sind. Aufgrund des eklatanten Nachfrageüberhangs wird sich diese Zahl zukünftig noch stark verringern.
 

Spitzenmieten steigen ausnahmslos – stärkster Anstieg bei Premiumflächen in Toplagen

„Die Spitzen – und Durchschnittsmieten in Berlin steigen – und zwar jeweils deutlich im zweistelligen Bereich“, sagt Vollmer. Das Niveau der Spitzenmiete ist im Vorjahresvergleich ausnahmslos in allen Teilmarktlagen gestiegen, mit Ausnahme des Teilmarktes Süd sogar im zweistelligen Bereich. „Den stärksten Anstieg verzeichneten dabei Premiumflächen in Toplagen“, ergänzt Vollmer. Zum Quartalsende stieg der Preis auf 31,00 Euro pro Quadratmeter und Monat, was einem Wachstum von fast 13 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal entspricht und gleichzeitig den bei weitem stärksten Anstieg unter den Top-5-Standorten bedeutet. Dieser Wert wurden in den Premiumlagen AAA City-Ost und AAA Potsdamer Platz/Leipziger Platz erreicht.

Die AAA City-West schließt immer weiter auf das Niveau der übrigen Premiumlagen auf und erreichte 29,00 Euro pro Quadratmeter (plus 16 Prozent). Die Topmieten stiegen ebenfalls für die City-Ost auf 28,50 Euro pro Quadratmeter (plus 14 Prozent), die City-West auf 26,00 Euro pro Quadratmeter (plus 18 Prozent) und in der Mediaspree auf 27,00 Euro pro Quadratmeter (plus 32 Prozent). Diese Entwicklung wurde maßgeblich durch die sich verschärfende Angebotsverknappung und Vorvermietungen in hochwertigen Projektentwicklungen getrieben.

Die gewichtete Durchschnittsmiete stieg im ersten Quartal um nahezu 22 Prozent auf 19,58 Euro pro Quadratmeter. Den höchsten prozentualen Anstieg verbuchte die Mediaspree mit fast 41 Prozent auf 26,04 Euro pro Quadratmeter. Ein Wert, der nur knapp unter der dortigen Spitzenmiete lag. Die höchste Durchschnittsmiete war im Bereich des Hauptbahnhofs und der Europacity zu finden. Die durchweg hohe Gebäudequalität und starke Neubauaktivität ließen hier die mittlere Miete auf 28,16 Euro pro Quadratmeter steigen (plus 32 Prozent).
 

Investmentmarkt mit leichten Einbußen

Zum Jahresauftakt lag der gewerbliche Investmentmarkt mit einem Transaktionsvolumen von 1,3 Milliarden Euro nur leicht unter dem Niveau des Vorjahresquartals (minus sechs Prozent). Trotzdem fiel Berlin mit diesem Ergebnis hinter München und Frankfurt zurück.

Büroimmobilien stellten mit einem Umsatzanteil von 69 Prozent erneut die dominanteste Nutzungsart. Wegen der hohen Nachfrage im Bürosegment werden Projektentwicklungen und damit Entwicklungsgrundstücke immer relevanter und machten einen Anteil von 17 Prozent des Gesamtumsatzes aus. Einzelhandelsimmobilien kamen auf einen Anteil von acht Prozent, Hotels auf fünf Prozent.
 

Renditen bleiben im Vorquartalsvergleich stabil

Die anhaltend hohe Nachfrage nach Gewerbeimmobilien und der Mangel an alternativen Anlagemöglichkeiten halten den Druck auf die Renditen beständig aufrecht. Ist die Nettoanfangsrendite für Premium-Büroimmobilien gegenüber dem Vorjahresquartal um 15 Basispunkte auf 3,10 Prozent gesunken, so blieb sie im Vergleich zum Jahresendwert von 2017 stabil. Ein ähnliches Bild geben die Renditen in Cityrand- und peripheren Lagen ab. Hier sind sie im Vorjahresvergleich um 25 beziehungsweise 60 Basispunkte gesunken, im Vorquartalsvergleich allerdings stabil geblieben. Die Nettoanfangsrendite für Geschäftshäuser liegt seit einem Jahr stabil bei 3,25 Prozent. Auch für die alternativen Assetklassen Logistik und Hotel konnte keine Renditekompression festgestellt werden, sodass die Renditen stabil bei 4,40 respektive vier Prozent lagen.
 

Ausblick: Berlin bleibt erste Anlaufstelle

Die Berliner Wirtschaft kann auf eine Phase des Aufschwungs zurückblicken, die nach der aktuellen Prognose der Investitionsbank Berlin (IBB) mit einem prognostizierten Wachstum des Bruttoinlandsproduktes von drei Prozent für 2018 auf sehr hohem Niveau andauert und somit abermals über dem bundesdeutschen Durchschnitt von 2,40 Prozent liegt.

Diese positive wirtschaftliche Entwicklung wird die Nachfrage nach Büroflächen weiter befeuern, sodass von einer Entspannung des Büromarktes keine Rede sein kann. „Auch wenn die Projektpipeline in letzter Zeit spürbar angestiegen ist, so besteht sie zu einem nicht unerheblichen Teil aus Sanierungen in die Jahre gekommener Bürogebäude, deren Fertigstellungen den Bestand nur verjüngen, jedoch eher nicht erweitern. Vor diesem Hintergrund wird der Leerstand weiter zurückgehen – und die Büromieten in Berlin weiter ansteigen“, sagt Vollmer.

„Berlin – the Gateway to Germany. Berlin ist für Investoren aus dem Ausland oftmals der Einstiegsmarkt in das deutsche Investmentumfeld“, sagt Parnemann. „Der Berliner Aufholprozess unter den deutschen Topstandorten setzt sich fort. Es existiert weiterhin ein reales Wertsteigerungspotential in Berliner Immobilien. Dies gilt erst recht bei mangelnden alternativen Anlagemöglichkeiten und dem noch günstigen Zinsumfeld“, so Parnemann weiter.

„Daraus resultiert ein sehr großes Interesse am Berliner Standort und die anhaltende Produktknappheit. Es ist also zu erwarten, dass sich die Nettoanfangsrenditen auf dem derzeit niedrigen Niveau stabilisieren werden“, erklärt Mende.
 

Büromarkt Berlin: Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzungen) und Leerstandsrate

Quelle: CBRE Research, Q1 2018.


Investmentmarkt Berlin: Spitzenrendite Büro vs 10-j. Bundesanleihe

Quelle: CBRE Research, Q1 2018.

Ansprechpartner:

Marc Vollmer
CBRE GmbH
Co-Head of Office Leasing Berlin
+49 30 72 61 54 215
marc.vollmer@cbre.com

Kai Mende
CBRE GmbH
Managing Director Capital Markets Berlin
+49 30 72 61 54 254
kai.mende@cbre.com

Norbert Parnemann
CBRE GmbH
Managing Director Capital Markets Berlin 
+49 30 72 61 54 261
norbert.parnemann@cbre.com

Jan Schwarze
CBRE GmbH
Associate Director Research
+49 69 17 00 77 150
jan.schwarze@cbre.com