• Vermietungsumsatz erreicht 2016 neuen Rekord von 888.300 Quadratmetern

• Spitzenmiete steigt auf 27,50 Euro pro Quadratmeter und Monat

• Leerstandsrate sinkt auf 4,9 Prozent

• Flächenfertigstellungen steigen um 45 Prozent im Vorjahresvergleich

Zum Jahresabschluss 2016 setzt der Berliner Bürovermietungsmarkt mit 888.300 Quadratmetern eine neue Rekordmarke und übertrifft das bis dato gemessene Spitzenergebnis des Vorjahres um 0,7 Prozent. Damit liegt der Büroflächenumsatz zum Jahresende 60 Prozent über dem Durchschnitt der vergangenen zehn Jahre. Dies ist ein Ergebnis einer aktuellen Analyse des Immobilienberatungsunternehmens CBRE.

Das solide vierte Quartal trug mit einem Umsatz von 217.400 Quadratmetern zum ausgezeichneten Gesamtjahresergebnis bei.

80 Prozent des Gesamtumsatzes entfielen auf die innerstädtischen Teilmärkte, allen voran die City-Ost mit einem Anteil von 34 Prozent und die City-West mit 25 Prozent. Die Berliner Premiumlagen AAA City-Ost, AAA City-West und AAA Potsdamer Platz/Leipziger Platz konnten mit 154.700 Quadratmetern über 17 Prozent des Jahresumsatzes für sich verbuchen. Im Vorjahresvergleich steigerten sie ihren kumulierten Umsatz um 17 Prozent.

TMT-Sektor weiterhin stärkster Umsatztreiber
Der TMT-Sektor ist vom Berliner Büromarkt nicht mehr wegzudenken und gilt fast schon traditionell als stärkster Umsatztreiber mit einem Anteil von gut 34 Prozent. Zweitwichtigste Branche ist die öffentliche Hand mit elf Prozent.

Die Eigennutzung durch die Berliner Volksbank stellte die größte Einzeltransaktion im vierten Quartal dar. Diese betrifft den über 18.000 Quadratmeter großen Büroteil der Projektentwicklung „Quartier Bundesallee“ in der City-West. Zalando ist weiterhin in hohem Maße am Markt aktiv und hat am Mercedes-Benz-Platz eine Anmietung über fast 11.000 Quadratmeter getätigt.

Leerstandsrate um 1,5 Prozentpunkte rückläufig
Das Leerstandsvolumen ist innerhalb eines Jahres um fast ein Viertel gesunken. Aufgrund des enormen Flächenumsatzes geht die Leerstandsrate beständig auf nunmehr 4,9 Prozent zurück. Dies entspricht einem Rückgang um 1,5 Prozentpunkte im Vergleich zum Vorjahr. „Vor allem bei modernen Büroflächen in den innerstädtischen Teilmärkten hat der Leerstand mittlerweile einen derart niedrigen Stand erreicht, dass die Nachfrager zusehends um die attraktiven Flächen konkurrieren“, konstatiert Hauff.

Flächenknappheit treibt Mietpreisentwicklung
Die Flächenverknappung hat weiterhin einen großen Einfluss auf die Berliner Mietpreisentwicklung. Die Spitzenmiete für Büroimmobilien stieg im Vergleich zum Vorquartal um 50 Cent auf 27,50 Euro pro Quadratmeter und Monat in den Teilmärkten AAA City-Ost und AAA Potsdamer Platz/Leipziger Platz. Im Vorjahresvergleich verzeichnet Berlin somit einen Anstieg von 17 Prozent und weist den schärfsten Mietpreisanstieg unter den deutschen Top 5-Büromärkten auf.

Auch die gewichtete Durchschnittsmiete setzte ihren Aufwärtstrend fort. Zum Ende des vierten Quartals lag sie bei 15,84 Euro pro Quadratmeter pro Monat und legte um 5,2 Prozent im Vorjahresvergleich zu. Unter den Premiumlagen konnte die AAA City-West bei der Durchschnittsmiete eine Steigerung von fast 19 Prozent auf 21,24 Euro pro Quadratmeter und Monat verbuchen. Dieser Anstieg ist vor allem auf Anmietungen in der Projektentwicklung „Upper West“ zurückzuführen, die in der ersten Jahreshälfte 2017 fertiggestellt werden soll und fast vollständig vorvermietet ist.

340.000 Quadratmeter Bürofläche im Jahr 2016 fertiggestellt
Im laufenden Jahr summierte sich die Fläche fertiggestellter Büroflächen auf 340.000 Quadratmeter, wovon allein 100.000 Quadratmeter auf den Neubau des Bundesnachrichtendienstes entfielen. Dies stellt insgesamt einen Anstieg um 45 Prozent zum Vorjahr dar. „Aufgrund der Knappheit adäquater Büroflächen wird der Berliner Markt immer interessanter für neue Projektentwicklungen im gesamten Stadtgebiet“, kommentiert Hauff.

„Zwar ist die Neubautätigkeit im Vergleich zu den Vorjahren gestiegen, doch kann sie bei derzeitigem Kenntnisstand die enorme Nachfrage nicht auffangen. Aktuell sind noch ungefähr 100.000 Quadratmeter Bürofläche in Projektentwicklungen verfügbar, die 2017 fertiggestellt werden sollen. Die Erfahrung zeigt jedoch, dass der Großteil dieser Flächen noch vor Fertigstellung vorvermietet sein wird und somit nur bedingt zu einer Entspannung der Angebotssituation beitragen kann“, so Hauff weiter.

Ausblick: Flächenverfügbarkeit könnte weiteres Umsatzwachstum ausbremsen
Prognosen der Investitionsbank Berlin zufolge bleibt das Wachstum der Berliner Wirtschaft auf hohem Niveau stabil und liegt weiterhin höher als das mittlere Wirtschaftswachstum der Bundesrepublik. „Ein Abflauen der starken Flächennachfrage ist für 2017 nicht zu erkennen. Diese Entwicklungen zeigen auch die im letzten Quartal eingegangenen Neuanfragen. Limitierender Faktor ist die Flächenverfügbarkeit, die sich gleichzeitig preistreibend auf den erzielbaren Mietpreis auswirkt“, sagt Hauff. Ein Anstieg der Spitzenmiete auf ein Niveau von 30 Euro pro Quadratmeter pro Monat bis 2018 ist bei der derzeitigen Mietentwicklung nicht unrealistisch. Ob 2017 nahtlos an das vergangene Rekordjahr anschließen kann, muss sich noch aufgrund der sich verschärfenden Angebotssituation erweisen – eine entsprechend hohe nutzerseitige Nachfrage besteht.

Büromarkt Berlin: Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzungen) und Leerstandsrate

Quelle: CBRE Research, Q4 2016.

Büromarkt Berlin: Spitzenmiete und gewichtete Durchschnittsmiete

Quelle: CBRE Research, Q4 2016.

Ansprechpartner:
Matthias Hauff
CBRE GmbH
Head of Office Leasing Berlin
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matthias.hauff@cbre.com

Dr. Jan Linsin
CBRE GmbH
Head of Research Germany
+49 69 17 00 77 663
jan.linsin@cbre.com