Frankfurt,
05
Juli
2017
|
09:46
Europe/Amsterdam

Anhaltend hohe Dynamik am Investmentmarkt für deutsche Gewerbeimmobilien

  • Rekordwert zur Jahresmitte 2017: 25,8 Milliarden Euro investiert

  • Vielzahl großvolumiger Portfoliotransaktionen dominieren erste Jahreshälfte

  • Logistikimmobilien mit mittlerweile 19 Prozent vom Transaktionsvolumen die aufstrebende Assetklasse

  • 48 Prozent ausländische Investoren, davon 13 Prozent aus Asien

  • Transaktionsvolumen von über 50 Milliarden Euro im Gesamtjahr realistisch

 

Mit einem Investmentvolumen von 25,8 Milliarden Euro erreichte der deutsche Gewerbeinvestmentmarkt im ersten Halbjahr 2017 wieder ein Rekordniveau. Im Vorjahresvergleich wurden damit 45 Prozent mehr investiert. Dies ist ein Ergebnis einer aktuellen Analyse des integrierten Immobilienberatungsunternehmens CBRE.

Fabian Klein, Head of Investment Germany
Die sehr guten Fundamentaldaten der deutschen Wirtschaft und die robuste Konjunktur an den Vermietungsmärkten in den Topstandorten und Regionalzentren spiegeln sich in der anhaltend sehr dynamischen Investitionstätigkeit wider, die wir am hiesigen Markt für Gewerbeimmobilien sehen konnten. Vor allem die sehr großvolumigen Transaktionen im Bürobereich sowie die Vielzahl an Paketverkäufen im Logistik- und Handelssegment zeigen eindrücklich, dass die nationalen wie internationalen Investoren großes Vertrauen in den Standort Deutschland setzen, der ein nachhaltig sicheres und lohnenswertes Investment verspricht. Dabei wird aber auch deutlich, dass aufgrund der guten Wachstumsperspektiven hierzulande die Investoren eher dazu bereit sind, ihre Risikoneigung zu erhöhen, um so dem gestiegenen Renditedruck zumindest etwas zu entgehen. Denn in allen Assetklassen ist der Anlagedruck unvermindert hoch und es strömt weiterhin frisches Geld, auch von neuen eigenkapitalstarken Marktteilnehmern, auf den Immobilienmarkt. Infolgedessen werden gerade im Core-Segment die Bieterverfahren um das immer knapper werdende Produkt an Intensität weiter zunehmen. Dementsprechend weichen speziell institutionelle Investoren zunehmend auf Investitionsstandorte außerhalb der Topstandorte aus und widmen sich auch vermehrt alternativen Immobilien-Assetklassen.
Fabian Klein, Head of Investment Germany

Investmenttransaktionsvolumen in Deutschland (Gewerbeimmobilien, Quartalswerte)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Quelle: CBRE Research, Q2 2017.

Transaktionsvolumen in den Topstandorten 20 Prozent über Vorjahresergebnis – Berlin und Frankfurt stärkste Topmärkte

Mit knapp 10,3 Milliarden Euro entfielen 40 Prozent des Transaktionsvolumens auf die Top 5-Standorte – ein Fünftel mehr als im ersten Halbjahr 2016. Der Investorenfokus lag deutlich auf Berlin – unter anderem dank neun Großdeals jeweils oberhalb der 100-Millionen-Euro-Marke mit zusammen gut 1,5 Milliarden Euro – und Frankfurt, auf die zusammen mehr als die Hälfte des in den fünf Topstandorten allokierten Volumens entfiel. Insbesondere Frankfurt verzeichnete aufgrund eines halben Dutzends Großtransaktionen mit Büroimmobilien einen sehr starken Anstieg im Vergleich zum Vorjahreszeitraum – plus 73 Prozent auf knapp 2,8 Milliarden Euro. „Interessant dabei ist, dass fünf der sechs großvolumigen Transaktionen mit mehreren hundert Millionen Euro durch ausländische Investoren erfolgten. Dies ist ein Beleg für die wachsende Bedeutung Frankfurts als der kontinentaleuropäische Finanzplatz, der von den kürzlich begonnenen Brexit-Verhandlungen vielfach profitieren wird, zumal sich Standortverlagerungen von Teilen der Finanzbranche vor allem aus London zunehmend konkretisieren“, so Klein.

München folgte an dritter Stelle mit einem Zuwachs von zwölf Prozent auf über zwei Milliarden Euro. Hamburg lag – trotz eines Rückgangs des Transaktionsvolumens gegenüber dem Vorjahr durch den ausgeprägten Produktmangel in der Hansestadt – vor Düsseldorf auf Rang vier.

Top 5-Investmentmärkte (Gewerbeimmobilien)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Quelle: CBRE Research, Q2 2017.

Büroimmobilien weiterhin stärkste Assetklasse – Rekordumsatz bei Logistikimmobilien von fast fünf Milliarden Euro

Mit knapp 11,7 Milliarden Euro oder gut 45 Prozent des Gesamtvolumens entfiel – wie auch im Vorjahreszeitraum – der Großteil des Transaktionsvolumens auf Büroimmobilien. Auch zukünftig wird diese Assetklasse durch die anhaltenden positiven Entwicklungen der Bürovermietungsmärkte sowie aufgrund des prognostizierten weiteren Anstieges der Bürobeschäftigtenzahlen für Anleger sehr attraktiv sein.

Das zweithöchste Transaktionsvolumen entfiel mit knapp 6,3 Milliarden Euro auf Einzelhandelsimmobilien – anteilig 24 Prozent. Das größte Wachstum des Transaktionsvolumens verzeichnete jedoch die Assetklasse Lager/Logistik, bedingt durch mehrere große Paketverkäufe. Hierunter fällt auch der Verkauf von Logicor durch Blackstone an China Investment Corporation – mithin die drittgrößte Portfoliotransaktion der letzten zehn Jahre. Außerdem flossen mit der Übernahme des Hansteen-Portfolios durch Blackstone und M7 mit 4,9 Milliarden Euro gut 19 Prozent des gesamten Investitionsvolumens in diese Assetklasse. Das entspricht einem Plus von 168 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. 2016 flossen über das gesamte Jahr hinweg lediglich gut 4,5 Milliarden Euro in diese Assetklasse. Dies ist ein Beleg für die wachsende Bedeutung der Logistikimmobilie, insbesondere am Produktions- und Exportstandort Deutschland.

 

48 Prozent der Investitionen aus dem Ausland – 13 Prozent aus Asien

Insgesamt investierten ausländische Investoren knapp 12,6 Milliarden Euro und somit 48 Prozent des Gesamtvolumens – fast sieben Milliarden mehr als im ersten Halbjahr 2016. Hauptsächlich US-amerikanische und britische Akteure – je gut neun Prozent – aber auch französische Investoren (sechs Prozent) erweiterten in den vergangenen sechs Monaten ihren deutschen Immobilienanteil.

Daneben floss vor allem aus dem asiatischen Raum mit knapp 3,3 Milliarden Euro reichlich Investitionskapital in den hiesigen Immobilienmarkt. Dies summierte sich auf einen Anteil von 13 Prozent am gesamten Transaktionsvolumen, darunter auch die milliardenschwere Übernahme des pan-europäischen Logistikarms von Blackstone durch China Investment Corporation. Im Zuge der damit einhergehenden Übernahme einer Vielzahl an Logistikimmobilien in Deutschland katapultierten sich chinesische Investoren mit anteilig acht Prozent am gesamten Transaktionsvolumen auf den dritten Platz.

In Folge der großvolumigen Paketverkäufe stieg die Portfolioquote auf knapp 40 Prozent an. Insbesondere außerhalb der Top 5-Standorte wurden Immobilien im Rahmen von Paketen gehandelt – in den fünf Investmentzentren lag dieser Wert lediglich bei 17 Prozent. Insgesamt wurden 53 Transaktionen über der 100-Millionen-Euro-Marke mit zusammen 13,1 Milliarden Euro abgeschlossen, darunter 25 Portfolios.

Heterogene Investorenlandschaft

Die stärksten Käufergruppen am deutschen Gewerbeinvestmentmarkt waren Asset- und Fondsmanager sowie offene Immobilien- und Spezialfonds. Letztere waren auch die stärksten Nettoeinkäufer, gefolgt von Versicherungen und Pensionskassen.

Der hohe Anteil der Asset- und Fondsmanager – sie investierten rund 9,3 Milliarden Euro oder 36 Prozent des Gesamtvolumens und damit fast dreimal so viel wie im Vorjahreshalbjahr – resultiert insbesondere aus großvolumigen Portfoliotransaktionen. So wurden die beiden größten Transaktionen im ersten Halbjahr durch entsprechende Investoren getätigt.

Offene Immobilien- und Spezialfonds, überwiegend aus Deutschland und den europäischen Nachbarländern, erwarben Immobilien für insgesamt knapp 4,7 Milliarden Euro – minus ein Prozent im Vorjahresvergleich. Neben Paketkäufen investierten sie auch in große Einzelobjekte wie beispielsweise das Cube Berlin und das Highrise One in München.

Drittstärkste Käufergruppe waren börsennotierte Immobiliengesellschaften und REITs, die mit einem Investmentvolumen von gut drei Milliarden Euro rund 46 Prozent mehr investierten als im Vergleichszeitraum 2016. Hiervon entfiel rund die Hälfte auf Paketkäufe, darunter auch die Übernahme der WCM Beteiligungs- und Grundbesitz-Aktiengesellschaft durch die TLG Immobilien AG.

Projektentwickler und Bauträger erreichten mit gut zwei Milliarden Euro ein Investitionsvolumen ähnlich des Vorjahreszeitraums. Durch Verkäufe von insgesamt rund 4,9 Milliarden Euro stellen sie aktuell die stärksten Nettoverkäufer dar. Nahezu die Hälfte des Volumens (46 Prozent) entfällt auf Büroprojekte in den Top 7-Standorten. Hier ist durch den Nachfrageüberhang nach qualitativ hochwertigen und modernen Büroflächen der Bedarf an Neubauentwicklungen extrem hoch.

Renditekompression setzt sich fort

Aufgrund der ungebrochen hohen Nachfrage nach deutschen Gewerbeimmobilien stehen die Nettoanfangsrenditen weiter unter Druck. Für erstklassige Büroimmobilien in den Toplagen der Investmentzentren sank die durchschnittliche Spitzenrendite auf 3,32 Prozent. Nur in Berlin wurde der Wert von 3,25 Prozent gehalten, in den anderen vier Topstandorten sanken die Werte weiter ab, wobei München mit 3,00 Prozent weiterhin der teuerste Investitionsstandort bleibt. Für erstklassige Einzelhandelsimmobilien in zentralen Einkaufslagen blieben die Spitzenrenditen in den Topstandorten weitestgehend stabil – nur in München sank der Wert erneut ab und liegt nun bei 2,90 Prozent. Im Mittel der Top 5 liegt die Nettoanfangsrendite für erstklassige Geschäftshäuser bei 3,31 Prozent. Im Shopping-Center-Segment und bei Fachmarktzentren blieben die Nettoanfangsrenditen mit 4,00 Prozent beziehungsweise 5,00 Prozent gegenüber dem Vorquartal unverändert. Bei erstklassigen Logistikimmobilien sorgte die starke Nachfrage für einen Rückgang der Spitzenrendite auf 4,75 Prozent. Im Hotelsektor war ebenfalls ein Rückgang auf nunmehr 4,25 Prozent zu verzeichnen.

Ausblick 2017: Investitionsvolumen deutlich über 50 Milliarden Euro möglich

Dr. Jan Linsin, Head of Research Germany
Angesichts einer sehr gut gefüllten Pipeline erwarten wir auch in der zweiten Jahreshälfte eine überaus dynamische Investitionstätigkeit am deutschen Markt für Gewerbeimmobilien, sodass das Transaktionsvolumen zum Jahresende die 50-Milliarden-Euro-Marke wie in den Jahren zuvor erneut deutlich überschreiten dürfte.
Dr. Jan Linsin, Head of Research Germany

Neben einer Vielzahl an Portfolios befinden sich auch einige markante Trophy Buildings in der Vermarktungsphase, die das Interesse der nationalen und vor allem der internationalen Investoren wecken werden“, ergänzt Klein. „Aufgrund des weiteren Renditerückgangs, insbesondere im Core-Segment, erwarten wir gerade bei Büroimmobilien eine Ausdehnung des Anlageuniversums in Richtung wertsteigerungsorientierter Anlagemöglichkeiten ebenso wie einen noch stärkeren Fokus auf gute Produkte außerhalb der CBD-Lagen der Topstädte. Darüber hinaus befinden sich zusehends auch alternative Anlageprodukte wie Pflegeimmobilien und Gesundheitseinrichtungen auf dem Anlegerradar“, so Linsin.

Renditespread Büroimmobilie vs. 10-jährige Bundesanleihe 

Quelle: Bundesbank, CBRE Research, Q2 2017.

Textbaustein

Weitere Informationen zu CBRE:

CBRE ist – in Bezug auf den Umsatz im Geschäftsjahr 2016 – das größte globale Immobiliendienstleistungsunternehmen. Mit mehr als 75.000 Mitarbeitern in über 450 Büros steht CBRE Investoren und Immobiliennutzern als Partner für alle Immobilienbelange weltweit zur Seite.

CBRE bietet ein breites Spektrum an integrierten Dienstleistungen über den gesamten Lebenszyklus einer Immobilie: von der strategischen und technisch-wirtschaftlichen Beratung wie u. a. beim An- und Verkauf oder der An- und Vermietung, über die Verwaltung und Bewertung von Immobilien bis hin zum Portfolio-, Transaktions-, Projekt- und Facility-Management. CBRE bietet über alle Assetklassen hinweg maßgeschneiderte Beratung aus einer Hand.

Die CBRE Group, Inc. (NYSE:CBG), ist ein Fortune 500- und S&P 500-Unternehmen mit Hauptsitz in Los Angeles, Kalifornien. Seit 1973 ist CBRE Deutschland mit seiner Zentrale in Frankfurt am Main vertreten, weitere Niederlassungen befinden sich in Berlin, Düsseldorf, Essen, Hamburg, Köln, München, Nürnberg und Stuttgart. www.cbre.de

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Dr. Jan Linsin
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