Hamburg,
10
April
2018
|
16:57
Europe/Amsterdam

Angebotsverknappung dämpft Hamburger Vermietungsmarkt – Investmentmarkt nimmt Fahrt auf

  • Bürovermietungsmarkt liegt mit 105.000 Quadratmetern deutliche 41 Prozent unter Vorjahresquartal
  • Limitiertes Angebot drückt Leerstandsrate im Gesamtmarkt auf 4,7 Prozent, in der City auf drei Prozent
  • Vorvermietungsquoten in Projektentwicklungen deutlich über 50 Prozent
  • Gewichtete Durchschnittsmiete steigt um vier Prozent; Mietpreiswachstum besonders in Cityrand-Teilmärkten
  • Dynamik am Investmentmarkt nimmt wieder deutlich an Fahrt auf – Transaktionsvolumen mehr als verdoppelt gegenüber dem Vorjahr auf 1,3 Milliarden Euro
  • Hoher Liquiditätsdruck sorgt für weitere Renditekompression

Der Hamburger Bürovermietungsmarkt hat im Vergleich zum ersten Quartal des vergangenen Jahres deutlichen Umsatzrückgang hinnehmen müssen. Insgesamt wurden 105.000 Quadratmeter umgesetzt. Dies bedeutet einen Rückgang um 41 Prozent zum entsprechenden Vorjahreszeitraum und stellt zugleich das schwächste Ergebnis seit dem ersten Quartal 2016 dar. Auch bezogen auf das durchschnittliche Quartalsergebnis der vergangenen fünf Jahre schloss der Hamburger Büromarkt geringer ab (minus 22 Prozent). Dies ist ein Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

Das schwache Ergebnis ist besonders auf die anhaltende Angebotsverknappung zurückzuführen und kein Indikator für die Nachfragesituation durch Büronutzer.

Julian Zadeh, Head of Office Leasing Hamburg
Die Flächennachfrage durch Unternehmen ist ungebrochen hoch. Der Standort Hamburg ist besonders aufgrund seiner sehr guten Fundamentaldaten und konjunkturellen Rahmenbedingungen sehr gefragt.
Zusätzlich sorgen strukturelle Veränderungen, etwa die Digitalisierung und das Werben um Talente, dafür, dass sich Unternehmen fortwährend nach neuen Standorten umsehen.
Julian Zadeh, Head of Office Leasing Hamburg

Da den Unternehmen im aktuellen Marktumfeld kaum neue Standorte zur Verfügung stehen, wurde das Marktgeschehen deutlich ausgebremst. Als Folge prolongieren Unternehmen zunehmend ihre bestehenden Mietverhältnisse, unter anderem auch unter Anpassung an die aktuellen Marktgegebenheiten. So hat sich beispielsweise eine große internationale Anwaltskanzlei im ersten Quartal ihren aktuellen Standort in der City mit knapp 10.000 Quadratmetern langfristig gesichert.
 

Kleine Abschlüsse dominieren Marktgeschehen

Insgesamt wurden 113 Abschlüsse verzeichnet, davon lag das Gros von 52 Prozent unter 500 Quadratmetern, gefolgt vom mittleren Segment (500 bis 1500 Quadratmeter) mit 36 Prozent der Abschlüsse. Zu den größten Abschlüssen des ersten Quartals zählten insbesondere die Anmietung von 10.000 Quadratmetern im Vattenfall-Haus am Überseering durch Signal Iduna. Des Weiteren gingen rund 5.300 Quadratmeter im sanierten Tower amchel an die Bremer Reederei Zeaborn Group.

„Die Standort-Konsolidierungen von Reedereien und anderer am Hamburger Markt vertretenen Branchen wie beispielsweise Verlage und Medien, ist von sehr hoher Bedeutung für das derzeitige Marktgeschehen. Projektentwicklungen und Sanierungen werden bei der knappen Angebotssituation entsprechend sehr zügig absorbiert, was den nachfrageseitig hohen Handlungsbedarf am Markt verdeutlicht“, so Zadeh.

Die Branche Transport und Logistik verbuchte entsprechend mit 21 Prozent den größten Anteil des Büroflächenumsatzes auf sich, gefolgt von Versicherungen mit 18 Prozent. Typisch für den diversifizierten Hamburger Büromarkt war erneut der Umstand, dass keine weitere Branche einen relativen Anteil von mehr als sieben Prozent auf sich vereinen konnte.

Der stärkste Teilmarkt war im Auftaktquartal des Jahres die Hamburger City, die 24 Prozent des gesamten Umsatzvolumens für sich verbuchte. Auf den weiteren Plätzen folgten die City-Süd (18 Prozent) und die HafenCity (14 Prozent).
 

Leerstandsabbau treibt Mietentwicklung

Der Leerstandsabbau setzte sich in Hamburg derweil unvermindert fort: Das Leerstandsvolumen liegt zum Quartalsende bei 649.600 Quadratmetern und reduzierte sich im Vorjahresvergleich damit um zehn Prozent. Die Leerstandsrate notierte bei 4,7 Prozent (minus 0,6 Prozentpunkte). „In der Hamburger Innenstadt muss bei einer aktuellen Leerstandsrate von drei Prozent bereits fast von Vollvermietung gesprochen werden“, sagt Zadeh. Zudem konnten sich die Cityrand-Teilmärkte auf ein historisch niedriges Niveau stabilisieren, die City-Süd etwa auf einer Leerstandsrate von sieben Prozent, womit der Wert 6,6 Prozentpunkte unter dem fünfjährigen Quartalsdurchschnitt notiert.

„Die Leerstandsrate wird aller Wahrscheinlichkeit nach weiter sinken. Mit der deutlichen Angebotsverknappung geht auch ein erhebliches Mietpreiswachstum einher. Dieser Trend wird durch hochwertige Projektentwicklungen, die im Jahresverlauf im CBD-Bereich in die Vermarktung kommen, weiter angetrieben und lässt ein beschleunigtes Mietpreiswachstum erwarten“, prognostiziert Zadeh. Die nachhaltig erzielbare Spitzenmiete legte gegenüber dem Vorjahr noch einmal um zwei Prozent zu und liegt bei monatlich 26,50 Euro pro Quadratmeter. Diese Marke wird in einigen Abschlüssen in Projektentwicklungen bereits deutlich überschritten, sodass sich die Spitzenmiete bis zum Jahresende noch weiter erhöhen dürfte.

Die gewichtete Durchschnittsmiete legte im Vorjahresvergleich um vier Prozent zu auf 15,44 Euro pro Quadratmeter pro Monat. In den Teilmärkten City und HafenCity verzeichnete sie jeweils einen Rückgang um zwei beziehungsweise fünf Prozent und liegt derzeit bei 18,98 respektive 17,55 Euro pro Quadratmeter pro Monat. Im Teilmarkt Hafen stieg die gewichtete Durchschnittsmiete um zehn Prozent auf 19,88 Euro pro Quadratmeter pro Monat. Die deutlichste Wachstumsdynamik war jedoch in den Cityrand-Teilmärkten, darunter City-Nord (plus 15 Prozent), City-Süd (plus zwölf Prozent), City-Süd-Erweiterung (plus 18 Prozent) und Wandsbek (plus 17 Prozent), zu verzeichnen.
 

Starkes erstes Quartal am Investmentmarkt: Transaktionsvolumen 184 Prozent über Vorjahresniveau

Der Investmentmarkt in Hamburg konnte sein Transaktionsvolumen gegenüber dem Vorjahr um 184 Prozent steigern. Mit insgesamt 1,27 Milliarden Euro liegt das Transaktionsvolumen sogar 35 Prozent über dem Quartalsdurchschnitt der vergangenen fünf Jahre. Insgesamt wurden 35 Immobilien gehandelt, davon vier im Rahmen eines Portfolio-Ankaufs. Die stärkste Assetklasse war erneut Büro (Anteil von 54 Prozent), gefolgt von Retail (18 Prozent). Die Klassen Lager und Logistik sowie Hotel kamen auf neun respektive acht Prozent.

Uwe Reintjens, Senior Director Capital Markets
Die investorenseitige Nachfrage am Hamburger Investmentmarkt ist im anhaltend expansiven Kapitalmarktumfeld weiterhin äußerst hoch. Hamburg zählt bei institutionellen und Core-/Core-Plus orientierten Investoren dabei zu den primären Investitionszielen in der EMEA-Region. 2017 bremste der ausgeprägte Produktmangel das Investitionsvolumen noch aus, im ersten Quartal 2018 konnten dann jedoch – wie erwartet – einige Verkaufsprozesse erfolgreich zum Abschluss gebracht werden, sodass sich das insgesamt positive Investitionsklima auch wieder in einem höheren Investitionsvolumen widerspiegelt. In allen Assetklassen begründet sich die anhaltend hohe Nachfrage durch hervorragende Fundamentaldaten in den jeweiligen Vermietungs- beziehungsweise Nutzermärkten.
Uwe Reintjens, Senior Director Capital Markets

Begünstigt wurde das gute Ergebnis insbesondere durch zwei Abschlüsse im Segment über 100 Millionen Euro sowie drei Abschlüsse im Bereich von 50 bis 100 Millionen Euro. Die größte Transaktion markierte der Ankauf des von Momeni entwickelten Axel-Springer Quartiers durch die Ärzteversorgung Niedersachsen. Der 400 Millionen schwere Deal wurde zum Jahreswechsel abgeschlossen und ist die bislang größte Einzeltransaktion am Hamburger Markt. Zu weiteren Verkäufen zählt das Deichtorcenter, welches von Standard Life an einen amerikanischen Immobilienfonds verkauft wurde. Größter Einzelhandelsdeal war eine Teilfläche des Billstedt-Centers, das durch einen deutschen institutionellen Investor von einem irischen Investmentfonds erworben wurde.

Auf Käuferseite dominierten institutionelle Investoren, darunter Versicherungen/Pensionskassen (38 Prozent), Asset-/Fondsmanager (21 Prozent) und offene Immobilienfonds/Spezialfonds (19 Prozent). Verkäuferseitig dominierten insbesondere Projektentwickler (62 Prozent), die in der aktuellen Phase des Zyklus diverse Projekte verkaufen konnten, gefolgt von Asset-/Fondsmanagern (21 Prozent).

Der hohe Wettbewerb um verfügbare Produkte am Markt sorgte für eine erneute Renditekompression. Die Nettoanfangsrendite für Büroimmobilien im Central Business District (CBD) gab in den vergangenen zwölf Monaten um 30 Basispunkte auf drei Prozent nach und in den Cityrand-Teilmärkten um 55 Basispunkte auf 3,75 Prozent. Der Spread zwischen CBD und Cityrand liegt damit aktuell bei 75 Basispunkten ­– eine Verringerung um 25 Basispunkte gegenüber dem Vorjahreszeitpunkt.

Die fortschreitende Angebotsknappheit führt außerdem dazu, dass Investoren vermehrt auf Randlagen zurückgreifen. „Der Anlagedruck ist immens. Das Unterschreiten der ‚psychologischen‘ drei-Prozent-Hürde halten wir daher für möglich. Verdeutlicht wird dies durch die Bereitschaft deutscher wie auch internationaler Investoren, wettbewerbsfähige Gebote in den aktuellen Bieterverfahren zu platzieren“, so Reintjens. „Gerade institutionelle Investoren sind inzwischen bereit, bei entsprechenden Produkten in Teilmarktlagen auszuweichen und dabei gewisse Risiken in Kauf zu nehmen. Beispiele hierfür sind die City-Süd und St. Pauli/Altona/Ottensen, welche durch eine nachhaltig positive Entwicklung der Bürovermietungsmärkte und dynamisches Mietpreiswachstum überzeugen.“
 

Ausblick: Dynamisches Investmentjahr erwartet

Für das kommende Quartal geht Zadeh von einem deutlich stärkeren Momentum am Bürovermietungsmarkt aus. „Die Abschlüsse werden, bedingt durch diverse größere Gesuche und attraktive Projektentwicklungen, über dem derzeitigen Mietpreisniveau liegen. Dennoch ist ein Jahresergebnis wie im Rekordjahr 2017 auf Grund des angebotsseitigen Flächenmangels unrealistisch.“

„Aufgrund des Nachfrageüberhangs, bedingt durch die hohe kapitalmarktseitige Liquidität und der späteren Phase im aktuellen Zyklus, erwarten wir im weiteren Jahresverlauf eine fortgesetzte Kompression der Nettoanfangsrenditen, wenngleich diese flacher ausfallen wird als in den vergangenen Jahren“, ergänzt Reintjens. Dabei sieht er eine positive Entwicklung des Hamburger Markts: „Der Hamburger Markt erfreut sich dank seines diversifizierten Nutzermarktes und seines stabilen Mietpreiswachstums einer hohen Attraktivität und Beliebtheit unter inländischen und internationalen Investoren. Das starke erste Quartal dürfte ein insgesamt dynamisches Jahr 2018 eingeläutet haben. So befinden sich gleich eine Reihe von Assets in der Vermarktung, bei denen zum Teil bereits schon Exklusivität besteht, darunter das Watermark & Shipyard, der Olympus Campus, das Sumatrakontor oder das HanseViertel.“


Büromarkt Hamburg: Büroflächenumsatz (inkl. Eigennutzungen) und Leerstandsrate

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Quelle: CBRE Research, Q1 2018.
 

Transaktionsvolumen, Nettoanfangsrendite & Rendite 10-j. Bund

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Quelle: CBRE Research, Q1 2018.

 

Ansprechpartner:

Uwe Reintjens
CBRE GmbH
Senior Director Capital Markets
+49 40 80 80 20 22
uwe.reintjens@cbre.com

Julian Zadeh
CBRE GmbH
Head of Office Leasing Hamburg
+49 40 80 80 20 46
julian.zadeh@cbre.com

Jan Schwarze
CBRE GmbH
Head of Research Germany
+49 69 17 00 77 150
Jan.schwarze@cbre.com

 

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CBRE bietet ein breites Spektrum an integrierten Dienstleistungen über den gesamten Lebenszyklus einer Immobilie: von der strategischen und technisch-wirtschaftlichen Beratung wie u. a. beim An- und Verkauf oder der An- und Vermietung, über die Verwaltung und Bewertung von Immobilien bis hin zum Portfolio-, Transaktions-, Projekt- und Facility-Management. CBRE bietet über alle Assetklassen hinweg maßgeschneiderte Beratung aus einer Hand.

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